“凶宅贬值费”诉讼中的情与法

    今年2月，张某将李某告上法庭，要求赔偿房屋“贬值损失”12万元。称李某承租房屋后擅自将房屋转借其精神异常的父亲居住使用，对方翻越1.5米高窗台跳楼自杀，致使该房屋成为“凶宅”。房屋求租者均不愿承租该房屋，导致该房屋至今仍空置。近日，北京市通州区法院台湖法庭已受理此案。

    因为“凶宅”引发的房屋买卖退房纠纷，近年来并不少见，但要求承租人赔偿“凶宅贬值费”的诉讼确属鲜见。原告诉讼请求是否合理、道德并得到支持，李某丧父之痛未消又遭无情索赔打击，这都考量情与法的冲突和平衡。

    “凶宅”，作为一种民间说法，并非一个法律概念，没有明确的法律规定。发生命案后，尽管会从心理层面产生一些负面影响，但在法律和物理层面，并不影响房屋的正常价值和使用。

   那么，该案诉讼中，是否可以无视“凶宅”的存在与影响呢？其实不然。应该兼顾情法平衡，从“凶宅”定性、损害事实、因果关系、过错责任等方面，综合分析判断，有效保护法益。

    首先，“凶宅”之说是否迷信？如果是迷信，当然不应得到法律的认可和保护。但客观上，人们普遍对于“凶宅”的忌讳，是源于民族传统和文化，属于民俗和情感认知范畴。许多人会因“凶宅”产生情感和心理上的不舒适，进而不利于房屋买卖、租赁等合同关系的形成，影响房屋的处分和收益，造成房屋贬值和经济损失。而作为民俗文化，只要不违背法律与道德，法律就应予以尊重保护，所谓情理法相融。

    第二，李某父亲跳楼身亡导致“凶宅”，与该房屋至今空置，无法通过出租获取租金收益，使得房屋贬值，有无因果关系？事实上，“凶宅”属于“与订立合同有关的重要事实”，从诚实信用、公序良俗和保护知情权出发，房主卖房、出租时均应如实告知对方，不得隐瞒，否则将构成民事欺诈。即便房屋已经买卖、租赁，也面临合同无效或撤销的法律风险。

    第三，李父跳楼身亡，李某是否有监护不当的过错责任。

    最后，还要看损害事实。即“贬值损失”12万元，有何事实依据，如何计算得来？原告应该提供充分的损失依据或计算方法、理由，如房屋贬值的评估鉴定报告等。