哥哥名下的兄弟共有房屋，产权归谁？

  去年，大宝和小宝兄弟俩共同出资购买了某小区一幢二层小洋房，并办理房屋过户登记手续，但是一直未入住。为了方便起见，当时登记册上只登记了哥哥大宝的名字，弟弟小宝也并未在意。但是没过多久，哥哥大宝拖欠别人债务，未经弟弟同意，私自将小洋房出售给了刘先生。当时，哥哥大宝告诉刘先生房子是自己所有，并未提及和弟弟共有的事实，双方到房地产部门办理了权属变更手续，不久刘先生便搬了进去。弟弟小宝后来知道了真相，一怒之下将哥哥告上了法庭，并要求刘先生返还该套住房。

解答：

  在本情景中，该套住房究竟应归共有人弟弟所有，还是归因相信登记簿的记载而购买该住房的无辜第三人刘先生所有呢？事实上，这个问题也是《物权法》的一大亮点。《物权法》第十四条和第十六条分别规定：“不动产权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”由此可见，即使大宝和小宝是事实上的房屋共有人，但是由于房屋只登记在哥哥大宝名下，因此刘先生根据《物权法》规定完全可以相信房屋只是大宝一人所有。

  众所周知，买卖房屋是需要办理相关过户登记手续的，它的意义在于让社会公众及时而又真实地了解房屋的产权归属情况，以防止自己在房屋这种大宗的商品交易中受到欺诈，从而维护交易的安全。但是，房屋登记簿上的内容有可能与事实情况不相一致，那么，如果登记出现了错误，我们该如何弥补这一缺失呢？为此，我们的法律做出了一个假设，即认定所有的登记簿上的房屋所有者都是真正的产权所有人，这个假设在法律上称之为“登记的公信力”。值得注意的是，法律做出这样的假设绝不是“掩耳盗铃”“自欺欺人”，而是为保护交易的安全与快捷起见，对真正权利人的利益所做出的必要的、合理的牺牲，是在权利享有人的个人利益与社会利益之间进行均衡、选择的结果。

  为什么真正权利人的利益就比第三人逊色呢？为什么保护第三人利益就是保护社会利益呢？道理很简单，因为真正权利人的权利受损本来是可以避免的，例如，开篇情景中的弟弟小宝本来是可以通过在登记簿上登记兄弟两人共有来防止这场悲剧发生的，但是由于自己的疏忽大意，也是对权利的忽视，最终导致这样的结果，因此，对于造成的后果他本人也是有责任的。

  而对于善意第三人刘先生来说，因为他已经足够谨慎了，如果还要让他预见到登记簿上登记有误这样的事情，未免就过于苛刻了。所以，“两害相权取其轻”，我们更倾向于保护善意第三人的利益。

  那么，对于真正权利享有人的利益我们就应该完全忽视吗？当然不是这样，对于真正的权利享有人法律只是采用了“曲线救国”的路线而已。也就是说，真正权利人虽然不能要求善意第三人返还住房，但是他仍可以向侵权人主张权利，即要求损害赔偿。而且如果第三人不是善意而是恶意的话，即明知登记簿上登记的所有人并非真正的所有人仍然与其订立买卖合同的话，当然不能保护第三人的利益，这时真正权利人便有权要求返还，否则就违背了公信原则的本质了。

  遗憾的是，在开篇情景中，虽然事实上房屋是归大宝和小宝二人所有，但是由于在办理登记时只登记了哥哥大宝的名字，所以根据登记公信效力，法律只承认大宝才是真正房屋所有人。因此，大宝在将该房屋卖给刘先生时，应认定他们之间的交易行为合法有效，因而，刘先生可以得到该套住房，弟弟小宝只能向哥哥大宝索赔，而不能向刘先生主张其权利。