“炒房合同无效”值得商榷

  房产中介人员利用自身优势从市民手中购买房屋，然后准备在办理房屋手续时过户给第三方。卖房者发现买主系炒房人员后，提出解除合同。日前，（天津）滨海新区人民法院塘沽审判区经审理后，认定双方签订的买卖合同不成立。据悉，塘沽审判区最近对17件房屋买卖合同纠纷案件认定为“名为买房，实为炒房”的行为，依法认定合同不成立，驳回索赔的诉讼请求。

  新闻标题是“天津首判：以炒房为目的的购房合同无效”，但通览新闻内容包括“法官说法”部分，均未发现“合同无效”的字眼，而是“合同不成立”。因为法官认定房屋合同不成立，所以判决驳回诉讼请求。

  事实上，合同成立与合同效力是两个概念，合同成立是合同是否有效的前提，合同成立之后才谈得上合同是否依法、有效的问题。依法成立的合同是有效合同，合同成立不代表合同有效，但合同无效却不能倒推合同不成立。

  双方当事人达成合意，订立合同，即代表合同成立。合同成立本身，是一种事实存在。本案中，双方当事人签订了房屋买卖合同，这是客观事实，怎么能“依法认定合同不成立”呢？

  显然，如果不是新闻报道有误，那就可能是法官混淆了合同成立与合同效力的概念。法官的本意，是认为房产中介签订购房合同，目的是炒房，购房“不是真实意思表示”，故认定房屋买卖合同无效，进而判决驳回原告的诉讼请求。

  中介买房不是用来自住的，而是用来“炒”的，但也不能因此认为其签订购房合同“不是真实意思表示”。如果中介不签订购房合同，怎么能够转手卖给下家呢？只能说“买房自住”不是其“真实意思”而已。但作为一种市场交易行为，买房是自住还是出租、送人、转卖等等，与别人无关，法官也不是“婆婆”。否则，包括房屋买卖等许多市场交易行为岂非统统要喊停？

  恶意炒房行为令人诟病，负面影响很坏，不但哄抬房价，造成房市飙涨、市民恐慌，还破坏了正常的房地产市场秩序和国家房市调控大局。对此，“房子是用来住的，不是用来炒的”可谓一语中的，醍醐灌顶，应该作为房地产市场健康发展和全面调控的有力政策导向。但考察合同包括房屋买卖是否有效，依据是法律和行政法规的规定，而且根据合同法司法解释，是属于“效力性管理规范”的规定。

  从房市健康发展的宏观政策层面而言，“房子是用来住的，不是用来炒的”无疑高屋建瓴，掷地有声，但在具体的房屋买卖个案微观层面，判断其是否合法有效，仍然要严格依据法律、法规的效力性管理规定。依法成立的合同，当事人应本着诚信原则严格履行，风险责任自负，如果被随意认定无效并解除，将极大影响市场交易的安全性和稳定性，不符合合同法的精神。