用法律终结住宅“70年大限”的公众焦虑

  住宅“70年大限”将有说法，中央发文明确要求“研究续期法律安排”。《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》11月27日正式对外公布。《意见》是完善产权保护制度的纲领性文件，是党和国家保护各种所有制经济组织和公民财产权的重大宣示、庄严承诺。《意见》在多处对公众关心的土地与房屋财产问题作了说明和安排，明确提出：研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排、细化规范征收征用法定权限和程序、赋予农民更多财产权利等。

  70年住宅土地使用权到期怎么办？这一直是困扰不少老百姓的带有普遍性的公众焦虑。《孟子·滕文公上》曰：“民之为道也，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。”诚哉斯言，追求财富、占有财富、享受财富是人的天性，每个人对自己的财产都拥有独立的排他性的支配权。所谓“恒产”就是法律意义上的不动产，也就是老百姓所说的房产。在我国，房屋是很多老百姓最大的财富。不少人拿出几乎毕生的家庭积蓄买房置业，房屋的增值不是因为房屋本身而是土地。房产土地使用权到期该如何续期，70年后应不应该再交一大笔出让金，这些无疑是广大老百姓格外关注的民生问题。今年4月，温州房屋20年土地使用权到期事件引发社会高度关注。从全国范围来看，大部分住宅的土地使用权年限都是70年。公众关注的是不论是最高年限70年，还是低于这个年限，到期了该如何续期？

  目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第149条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”在物权法之前，城市房地产管理法曾规定，“经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”按照新法优于旧法的原则，目前应该遵循物权法的相关规定。尽管物权法明确提出自动续期，但是由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性，目前来说难以操作。

  立法部门应认真贯彻《意见》精神，高度关注“住宅用地使用权续期”问题，尽快修改完善物权法等相关法律法规，彻底终结广大业主们的焦虑。实际上，住宅用地使用权续期已经成为民众生活的公共议题，立法机关有必要及时回应社会的这一立法关切，尽快启动修法程序，增强人民群众对国家物权制度的信心。政策调整只能暂时缓解“撞限房”问题，无法从法律上给出权威的解决方案。“住宅用地使用权续期”之所以成为社会关注的问题，根本原因在于相关法律的缺失，这个法律缺陷显然不能靠打政策补丁而应打上法律补丁，不能只靠政府部门给说法，而应由最高立法机关给出权威的说法，修改物权法并出台关于土地出让续期的实施细则。

  当然，物权法的修改需要一个过程，比较现实的是先由最高人民法院抓紧调研，出台一个针对性强的司法解释。然后，尽快启动物权法的修法程序。

  期待有关立法部门和司法机关及时回应社会对房产土地使用权续期问题的法律关切，以修改完善法律和出台司法解释等形式，尽快补上土地使用权续期的法律补丁，用法律终结住宅“70年大限”的公众焦虑。