将租金、押金等纳入监管

　　《条例》对近年来频发的长租公寓“爆仓跑路”“租金贷”、哄抬房租、二房东“两头赚”等行为进行规范，拟将租金、押金、房东“哄抬房租”等纳入监管。

我国首部住房租赁条例公开征求意见

　　9月7日，住房和城乡建设部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》（以下简称《条例》），向社会公开征求意见，意见反馈截止日期为2020年10月8日。据悉，《条例》是我国住房租赁领域首部条例性规范性文件。《条例》对近年来频发的长租公寓“爆仓跑路”“租金贷”、哄抬房租、二房东“两头赚”等行为进行了规范。

　　防范长租公寓“爆仓”

　　今年8月以来，长租公寓“爆仓跑路”事件频发，给房东和租客造成了很大损失。今年8月24日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《房屋租赁风险警示》称，该市两家长租公寓公司存在“高收低租、长收短付”等经营行为，公司在收取租客租金、押金后，拖欠房东租金、不退租客押金，且租客、房东无法联系公司工作人员，引发纠纷。9月6日，央视财经频道曝光上海巢客总部人去楼空，租户交钱无房可住，房东出租房屋后无租可收……

　　为遏制上述不良经营行为，《条例》第38条明确规定：“住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。”《条例》发布后，9月11日，成都市住房和城乡建设局等四部门出台《关于开展住房租赁资金监管的通知》规定，住房租赁企业应设立监管账户，承租人支付租金周期超过3个月的，其收取的租金、押金和利用“租金贷”获利的资金都要存入监管账户。

　　华南理工大学法学院讲师吕翾认为，长租公寓“高进低出”“长收短付”运营模式风险大，扰乱住房租赁市场。住房租赁企业采用该运营模式，虽然可以快速筹集资金、占领市场，但资金链容易断裂继而破产。《条例》将“高进低出”“长收短付”等行为列入经营异常名录，客观上将减少长租公寓“爆仓”风险，有利于保护房东、租客利益，维护住房租赁市场秩序。

　　天津师范大学法学院副教授张培尧说，该规定要落在实处，关键在于举证责任的分配，“应确立举证责任倒置原则：由租户或房东提供初步证据，证明租赁企业可能存在‘高进低出’‘长收短付’行为，然后由租赁企业提供证据证明不存在该行为，如果租赁企业无法证明，则应当推定有上述行为，并承担相应责任。”

　　遏制非法“租金贷”

　　“租金贷”是指租客在与长租公寓签约时，和该企业合作的金融机构签订贷款合约。一般由该金融机构替租客支付全年房租，租客向该金融机构按月还清租房贷款，相应贷款利息由长租公寓企业代为支付。“租金贷”模式看似方便，但容易让租户在不知情的情况下承担了贷款资金被服务商挪用的风险；少数服务商及其高管还存在涉嫌职务侵占、挪用资金、诈骗等多种违法违规行为。《条例》对此也进行了规制，第23条规定：“住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。商业银行发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限。”

　　张培尧认为，《条例》第23条一方面基于保护承租人利益考虑，不得在违背承租人意愿的情况下，向承租人发放租金贷款，不得将租金贷款作为交易条件；另一方面基于维护贷款金融市场秩序考虑，打击通过租金贷款形式套取金融资金、扰乱贷款市场等行为。

　　吕翾表示，《条例》第23条是对现实风险的回应：一是防止承租人在不知情或者格式条款下进行“网贷”，遭受贷款欺诈；二是防止租赁企业“爆仓”而损害承租人利益。但需要明确的是，该规定的目的是遏制租赁企业或者网贷机构“非法‘租金贷’”。“租金贷”本质上属于消费者金融在租赁领域的创新使用，它一旦运用得当，不仅能帮租赁企业和服务商缓解资金压力，促进更多人接受长期租赁，也可以让网贷机构拓展业务范围。

　　张培尧对此表示赞同。在他看来，并非所有的“租金贷”都需要扼制，以备案租赁合同为依据的、依法合规的租金贷款，在一定程度上可以解决承租人租金支付困难问题。

　　禁止“哄抬房租”

　　《条例》还对“哄抬房租”行为进行了规制，如第9条规定：“在住房租赁合同期限内，除法律规定和合同约定的情形外，出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高或者降低租金”；第21条规定：“住房租赁企业等市场主体在从事住房租赁有关经营活动时，应当遵守《中华人民共和国反垄断法》《中华人民共和国反不正当竞争法》等的有关规定，禁止哄抬租金、捆绑消费等扰乱市场秩序的行为。”

　　吕翾认为，上述规定表明政府将加强对住房租赁市场的监督管理，“租金监管制度的建立实施，为住房租赁市场提供了统一的标准，在一定程度上会遏制租金上涨过快。”但维护住房租金维持在合理范围内，需要政府不断完善相关制度、落实有关政策，以及住房租赁企业、房地产经济机构、承租人等各方共同努力。

　　张培尧说，上述规定可以达到“稳租金”的目的，但《条例》没有对租金提高或降低的情形进行规定，应对房东或租赁企业等不当提高租金损害租户合法权益的行为做出更细致的责任规定。另外，主管部门可以采取哪些措施来稳定租房租金水平，还有待进一步明确。

　　《条例》第36条规定，“直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。”张培尧说，该规定有利于加快建立租金指导制度，形成“基准租金”概念，催生租金公示制度的建立完善。但还应建立配套的租金监管制度，如将租金是否稳定纳入考核各级政府的一项重要指标。

　　吕翾则认为，供求决定价格，租赁市场仍是一个高度市场化的市场，政府指导租金或许还不是解决房租乱涨问题的关键，增加租赁住房数量可能更有利于从根本上解决问题。

　　另外，《条例》还对房地产经纪机构租房和通过住房租赁企业租房，做了严格区分，并在第三章、第四章分别对住房租赁企业和房地产经纪机构的从业行为进行了规定。这能否遏制现实生活中有的住房租赁企业将自有房屋或他人房屋出租后，既收取租金，又以中介名义收取中介费，“两头”赚钱呢？

　　张培尧认为，《条例》对住房租赁企业和房地产经纪机构进行明确划分，有利于明确各自的权利义务与责任关系，具有积极意义。但规定房地产经纪机构不得赚取租金差价，对租赁企业没有限制。允许租赁企业将以合法方式取得的他人房屋转租，并赚取租金差价，即允许租赁企业充当“二房东”。但租赁企业在此关系中，不是中介机构角色，不应既赚取租金差价，又收取中介费。但实践中，会不会通过租金差价形式收取中介费，这很难认定，应从严格合同备案、加强主管部门价格监管、税务稽查等角度予以综合治理。