《住房租赁条例》的立法意旨与制度创新

住有所居 居有所安

——《住房租赁条例》的立法意旨与制度创新

　　近日，《住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式发布，将于2025年9月15日起施行。《条例》共七章50条，针对住房租赁市场中的突出问题，分别从租赁合同、住房租赁企业、经纪机构、监督管理和法律责任等方面进行了系统规定。

　　住有所居 加快构建房地产发展新模式

　　长期以来，我国在住房问题上奉行“居者有其屋”的政策，强调通过房屋所有权、发展商品房市场来解决居住问题。这导致投机需求旺盛、房价飞涨，诱发资金脱实向虚、新市民住房需求无法得到满足等一系列问题。党的十八大以来，党中央就加快构建房地产发展新模式作出一系列战略部署，明确强调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，加快住房租赁市场立法，实现群众住有所居。

　　《条例》要求住房租赁市场发展应当贯彻党和国家路线方针政策、决策部署，坚持市场主导与政府引导相结合。这明确了发展和规范住房租赁市场作为实现住有所居的新定位，指明了以市场为主满足多层次需求的住房租赁市场基本方向。《条例》提出，国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。这为多主体供给、多渠道保障、以多种方式努力增加租赁住房供应拓宽了路径。《条例》将居有所安、维护住房租赁关系稳定作为规范住房租赁市场的基本目标，强调国家鼓励出租人和承租人依法建立稳定的住房租赁关系。

　　总体来看，《条例》的制定和施行，对加快构建房地产发展新模式具有重要意义。

　　强化安全责任 保障人身安全

　　维护人民群众生命健康是以人民为中心立法宗旨的首要体现。居有所安，首先要维护人民群众人身安全。《条例》吸收地方立法和实践经验，明确规定用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康；强调厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住。这对治理“群租”问题意义重大。群租房在提供廉价住房的同时，往往存在严重安全隐患，其价格优势建立在承租人牺牲安宁、舒适，甚至是生命健康的基础上。但如何界定群租房，很难设定全国统一的标准。《条例》授权设区的市级以上地方人民政府对租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积进行规定，这为群租房治理提供了法律依据。

　　《条例》还明确禁止损害、擅自拆除、停用消防设施，改动租赁住房承重结构，私拉乱接水、电、燃气管线等危及人身安全的行为。对于违反前述禁止性规定的行为，《条例》规定了相应的行政处罚。依据《中华人民共和国民法典》相关的规定，即便承租人订立合同时明知租赁住房存在安全隐患，也有权随时解除合同。

　　稳定租赁关系 实现安居乐业

　　安居方能乐业。稳定的租赁关系，对于维护承租人合法权益、实现社会稳定和谐至关重要。《条例》明确要求出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同，明确了出租人的租赁合同备案义务以及承租人办理备案的权利，通过备案进一步强化了住房租赁合同的效力。

　　针对实践中较为突出的出租人进入租赁住房、收取押金等问题，《条例》明确规定，出租人经承租人同意或者依法可以进入方可进入租赁住房，收取押金应当在合同中明确约定，除非约定情形，不得扣减押金。

　　针对租赁合同解除后的腾退问题，《条例》明确要求出租人依法解除住房租赁合同的，应当通知承租人，并为承租人腾退租赁住房留出合理时间；出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除住房租赁合同或者腾退租赁住房。

　　租购并举必然要求公共服务实现租购同权。《条例》不仅在总则中明确“推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利”，还进一步强调“住房租赁合同连续履行达到规定期限的，出租人按照有关规定享受相应的政策支持，承租人按照有关规定享受相应的基本公共服务”。

　　规范相关企业 促进住房租赁市场高质量发展

　　租购并举的住房制度是构建房地产发展新模式的重要内容。实现住房租赁市场高质量发展，是落实租购并举的住房制度的现实基础。住房租赁市场高质量发展，不仅需要多渠道增加租赁住房供给，更需要多主体保障特别是机构化、规模化租赁企业的参与。

　　《条例》第三章对住房租赁企业进行专章规定，明确了“国家完善政策措施，培育市场化、专业化的住房租赁企业”的基本方向；对住房租赁企业的概念进行了界定，明确了其设立后及时报送、公示企业信息的特别要求，为相关监管提供了抓手。

　　针对实践中存在的房源虚假、误导等问题，《条例》要求住房租赁企业发布的房源信息应当真实、准确、完整，在其经营场所、互联网等不同渠道发布的房源信息应当一致，发布的房源图片应当与实物房源一致，并对其建立住房租赁档案、健全住房租赁信息查验等企业内部管理制度等提出了要求。针对从事转租经营的住房租赁企业，《条例》明确要求应当设立住房租赁资金监管账户并向社会公示。

　　住房租赁经纪机构是住房租赁市场的重要参与者。《条例》第四章对经纪机构的设立条件、备案义务及其行为规范进行了系统规定。针对实践中存在的突出问题，《条例》明确禁止经纪机构为违法房屋提供经纪服务，代收、代付住房租金、押金，在标价之外加价或者收取未予标明的费用，未经同意以当事人名义签订住房租赁合同等行为，并设定了法律责任。特别是对住房租赁经纪机构的从业人员提出了不得同时在两个或者两个以上住房租赁经纪机构从事业务、不得以个人名义承接住房租赁经纪业务等明确要求。此外，《条例》还对提供住房租赁信息发布服务的网络平台经营者附加了核验住房租赁信息发布者真实身份信息的义务。这对规范住房租赁经纪机构及其从业人员、加强住房租赁市场监管，具有重要意义。

　　加强监管优化服务 切实落实政府责任

　　《条例》明确住房租赁市场坚持市场主导与政府引导相结合，并将政府责任落到实处。

　　《条例》明确了住房租赁活动的监督管理工作的部门职责，要求国务院住房城乡建设主管部门会同国务院市场监督管理部门制定并公布住房租赁合同、住房租赁经纪服务合同示范文本；设区的市级以上地方人民政府建立住房租金监测机制，定期公布本行政区域内不同区域、不同类型住房的租金水平信息；县级以上地方人民政府房产管理部门通过住房租赁管理服务平台开展合同备案、租赁住房信息管理、统计监测等管理与服务，并与民政、自然资源、教育、市场监督管理、金融管理、公安、税务、统计等部门建立信息共享机制；相关行业组织建立健全行业规范，加强行业自律管理。

　　《条例》的制定对于规范住房租赁活动、维护住房租赁活动当事人合法权益、稳定住房租赁关系，具有重要意义。《条例》的施行，对于促进住房租赁市场高质量发展，加快建立租购并举的住房制度，势必发挥重要的推动作用。

　　（作者为中央财经大学法学院院长、教授，北京市法学会不动产法研究会负责人）