买卖加梯旧房，购房款中是否应包含加装电梯费？

　　老旧小区因建设年代久远，设计时没有安装电梯，给高层住户尤其是老年人的出行带来不便。近年来，全国多地出台政策推动老旧小区加装电梯工程落地，然而，随着一台台新电梯拔地而起，旧房加梯后又面临“新问题”。

　　近期，上海市徐汇区人民法院审结了这样一起房屋买卖合同纠纷。

　　案情回顾：

　　2022年2月，陆女士（甲方）与钱女士（乙方）签订房屋买卖合同，约定乙方向甲方购买上海市徐汇区某房屋（以下简称案涉房屋），签合同时，案涉房屋加装电梯的围护结构已建好。同年3月，案涉房屋登记至钱女士名下。2023年8月，加装电梯试运行，居民乘坐无需使用电梯卡。同年11月，居民需使用电梯卡才能乘坐电梯，因加装电梯分摊费用是原房主陆女士支付的，新房主钱女士无法提供支付凭证，因此其向居民自治组织领取电梯卡受阻，无法使用电梯。

　　买了有电梯的房子却无法使用电梯，日常生活也受到影响，钱女士感觉非常郁闷，遂将陆女士诉至法院，要求确认案涉房屋所在楼栋加装电梯的相关权利归属原告，被告配合原告办理电梯卡申领手续并赔偿原告违约金500元。

　　钱女士认为，自己在购房前现场踏勘时就发现加装电梯工程接近尾声，被告在原告看房时即告知其已支付电梯的分摊费用，并反复强调电梯加装好之后即可安心使用、非常方便。在得知没有领取电梯卡的权利后，经多方咨询，了解到被告此前曾主动联系居委会、物业和电梯安装单位，仍以业主身份明确表示不需要电梯卡，且提出希望退还加装电梯分摊费用。由于被告的恶意阻碍，使原告无法获得电梯卡，严重影响日常生活。

　　陆女士辩称，双方交易的标的物为案涉房屋本身，不应涉及房屋所在楼栋的加装电梯。此外，签订合同时，电梯能否最终安装尚不确定，没有可能当时承诺电梯事宜。如果原告将被告已支付的加装电梯分摊费用1万余元支付给被告，则对电梯相关权利归属原告没有异议。

　　法院裁判：

　　法院经审理认为，加装的电梯属于建筑物的共有部分，被告向原告转让案涉房屋，其对共有部分享有的共有权利一并转让。原告已登记为案涉房屋权利人，故对建筑物的共有部分享有共有权利，原告要求确认加装电梯的相关权利归属原告，应予支持。电梯卡申领手续系向居民自治组织提出，无需以被告配合为前提。原告要求被告赔偿违约金500元，依据不足，法院难予支持。综上，法院判决确认原告对案涉房屋楼栋加装电梯享有共有权利，驳回原告其他诉请。

　　法官释法：

　　徐汇区法院民事审判庭副庭长、一级法官何诘弥表示，随着越来越多老旧小区加装电梯竣工交付，居民们面临的“加梯后”问题开始显现，其中之一就是原房主卖房时，上下家对加装电梯分摊费用承担、电梯权利归属意见不一致而导致的纠纷。如何避免这类纠纷？买卖加装电梯的旧房时，应注意哪些问题？

　　1.旧房买卖公平交易诚信为本

　　作为旧房交易市场的买家、卖家，均应本着公平交易、诚信为本的原则，维护社会诚实善良风俗，上家要如实告知下家房屋加装电梯的实际情况，不得为了房子好卖而对下家有所隐瞒；下家一旦签订合同，也要按约定行使权利、履行义务。双方均应避免交易后“出尔反尔”。

　　2.签订合同时对加梯问题作好约定

　　本案中，原被告所缔结的房屋买卖合同中，被告已支出的加装电梯分摊费用是否包含在转让价款之内是双方的争议核心，双方在合同中对该点约定不明确，也未能达成补充协议。鉴于案涉房屋交易之前被告已支出加装电梯分摊费用、案涉房屋交易时加装电梯的围护结构已建设、案涉房屋交易之后被告直至双方发生纠纷才向原告主张该费用，从日常生活经验及交易习惯出发，法院确定案涉房屋房地产转让价款已包括加装电梯分摊费用。为了避免日后争议，买卖加装电梯的旧房时，上下家应在签订合同时对加装电梯相关权利义务问题“一揽子”作好明确约定。

　　3.各方携手“抓前端、治未病”

　　在加装电梯的旧房交易过程中，房产中介应履行义务，监督买卖双方按照实际情况约定，避免出现合同约定与实际情况不相符的状况。此外，街道、居委会还可促推居民们达成加装电梯居民公约。2023年底，徐汇区法院“甘棠树下”社区法官工作室帮助辖区相关居民自治组织草拟了一份加装电梯居民公约范本，从电梯使用守则、电梯运维资金的使用、纠纷处理等方面明确了业主、业委会等各方的权利义务，相关公约范本被相关小区采用并获楼栋业主表决通过后，被张贴在楼道、电梯间，为居民规范用梯提供指引。

　　（作者单位：上海市徐汇区人民法院）