房屋中介诈骗的刑法规制与防范

据央视新闻报道，哈尔滨的高先生在2018年10月，将房屋出租信息发布到网上，随后接到一名自称永胜地产公司业务员的电话，对方称可以帮助高先生托管代租，能省去很多麻烦。双方见面后，高先生与永胜地产公司签订了月付款合同，每月租金1100元，租期1年。不料，这样“省心”的日子刚过了1个月，就发现对方未按期支付房租。得知受骗的高先生随后报警。民警在调查中发现，有同样遭遇的房主共有68位，且都在这家永胜地产公司进行房屋“托管”。原来，永胜地产公司跟房东签订租房合同时，以月租金1000元至1500元的价格把房屋“托管”过来，再以月租金远低于市价的500元至900元“出租”，诱骗租户以年付款形式支付租金。民警经过调查发现，嫌疑人一旦收取租金后，便马上将其转移，其涉案金额共50多万元，除部分用于向房主支付房租或修缮房屋外，近30万元去向不明。警方随后以永胜地产公司三名经营人张某、王某、唐某涉嫌诈骗将其依法刑事拘留。

从新闻报道来看，该案明显是三名犯罪嫌疑人有预谋地设立“地产公司”并对房主实施诈骗。嫌疑人通过签订“托管协议”，诱骗房主授权其对外出租，以较低的租金为诱饵，并以年付的方式向租户收取租金，在仅支付了首期月租金之后就将款项转移。其行为完全符合诈骗犯罪的构成要件，且诈骗数额巨大，依法构成犯罪。我国刑法在分则第五章“侵犯财产罪”中规定了作为一般条款的诈骗罪，但同时在第三章“破坏社会主义市场经济秩序罪”中规定了包括“合同诈骗罪”在内的多个特殊的诈骗犯罪。刑法第224条规定：以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的；没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；均构成诈骗罪。该案中，嫌疑人的行为属于合同诈骗，俗称“钓鱼合同”，即以部分履行为诱饵取得被害人信任，欺骗被害人签订并全部履行合同，从而骗取财物。这种情况属于刑法罪数理论中的“法条竞合”，在嫌疑人的行为同时触犯两个以上条文的情况下，基于“特别法优于一般法”的条文适用原则，应当优先适用合同诈骗罪的条文，排除对诈骗罪条文的适用。

该案还涉及另一问题，即嫌疑人是以地产公司名义与被害人签订协议的，是否需要追究地产公司的刑事责任？我国刑法第231条规定了合同诈骗罪的单位犯罪并对单位和自然人采取“双罚制”，但根据相关司法解释，对于以实施犯罪为目的而设立单位并以单位名义实施犯罪的，不成立单位犯罪，仅追究自然人的刑事责任。因此，该案不存在单位犯罪的问题。

诈骗犯罪是常见多发的财产犯罪之一，近年来发案量居高不下，犯罪分子的诈骗手段也是花样翻新层出不穷。犯罪分子固然可恨，但不少被害人往往也存在一定的过错，从而有意无意地为诈骗犯罪的完成提供了便利条件。在租售房屋过程中，买卖或租赁双方都有可能遭受中介诈骗。要想有效防范中介诈骗，首先要选择正规的房产中介公司，并做好五个审查：一是资质审查，要看中介公司是否具有长期固定的办公场所和合法的营业资质。二是实力审查，尽量选择实力雄厚的中介公司。三是口碑审查，可以在周边的社区论坛看看其评价如何。四是形象审查，不仅要听其言，更要观其行。五是员工素质审查，特别是服务细节的审查。前述案件中，被害人就是因为没有做好审查工作才落入犯罪分子的圈套之中。

在选择正规房产中介公司的前提下，还需要掌握一些具体防范诈骗技巧。一是买卖或租赁双方尽量直接签约并直接向对方履行，对中介公司托管的房屋，务必提高警惕。二是当房价或租金与正常的市场价格存在显著差异时，多半有陷阱，此时切勿贪心。三是在不得已只能租赁中介公司托管的房屋时，尽量不接受“季付”方式，更不要接受“年付”方式，这里面“钓鱼合同”的风险很大。四是要强化防范房产中介骗局意识，不要轻易将有关证件、私章等重要物品交由中介方保管，房款、租金的交接要尽量避免通过中介转交。

（作者系法学博士，华南农业大学法学院讲师）