如何破解 老旧小区加装电梯之困

  北京卫视日前报道称，某小区大部分住户为年迈老人，得益于老旧小区整治方案，现在能加装电梯，但因为一楼住户柳先生不同意，迟迟无法施行。

  该事件引发关注，本报特邀学者探讨。

  政府动用公共财政补贴给老旧小区加装电梯，一方面可以对老人居住环境进行改善，但不可否认另一方面对财富又进行了一次分配。因此，有必要借鉴城市化进程中征地拆迁补偿机制，对低层住户进行“合理补偿”。

　　近日，一则因老旧小区居民楼加装电梯引发争议的消息引发了社会热议。

　　北京一栋老旧小区居民楼被列入惠民改造工程，绝大多数住户对于政府此举拍手叫好，热切地期盼着赶紧把电梯装上以解决家中老人上下楼的问题。但是，根据《北京市2016年既有多层住宅增设电梯试点工作实施方案》中的相关规定，增设电梯必须征得整幢楼的三分之二的建筑面积和三分之二的居民同意，且要征得因增设电梯而受到采光、通风、噪音等直接影响的本单元业主的同意。简而言之，就是安装电梯必须征得楼内所有人同意，每户居民都拥有一票否决的权利。北京卫视报道称，该小区居民楼里12户住户，唯有住在一层的居民坚决不肯签字。理由是，一层住户家属患病多年，身体状况极差，需要静养，担心工程噪音影响病人休养。既然一层住户行使了一票否决权，这栋老旧居民楼加装电梯一事便就此搁浅。

　　随着老龄社会的到来，上下楼已成为横亘在老人和腿部有病痛的年轻人面前的一个大问题。借助电梯轻轻松松地回家和出门，对于老旧小区里居家养老的人们来说，是日思夜盼的梦想。

　　早在2013年时，就有全国人大代表提出了给老旧小区加装电梯的建议。推进老旧小区加装电梯，不仅能解决各年龄段行动不便的伤残病人员、老年人上下楼难的问题，有效提升居民的生活质量，还能带动老人消费，促进家庭养老和社区养老产业及引发服务业的发展，按理说这项惠民工程应该得到民众的拥护、社会的支持。但全国人大代表的这个建议从提出到现在，已经过去了五六年，给老旧小区加装电梯的工作推行进程仍然举步艰难。

　　正如文中引发热议的这个案例一样，要安电梯，技术、资金都不是最大问题，问题往往卡在“业主一致同意”这一条上。实际上，低楼层住户不愿意安装电梯的原因，除了觉得电梯噪声大、占空间，自家又不需要以外，更重要的原因其实是房屋价值受到了影响。

　　政府动用公共财政补贴给老旧小区加装电梯，一方面的确能对老人的居住环境进行改善，但不可否认另一方面对财富又进行了一次分配。老旧小区从建成之日起就没有电梯，因而，老旧小区的高层住宅在最初售卖时，价格往往低于低层住宅，而处于低层的一楼、二楼、三楼价格往往要比高层高出10%-20%。现在加装电梯之后，不同楼层住宅的相对价格会产生很大变化，通常带电梯的高层公寓，每高一层楼单价往往会提高数百元不等，也就是说，只要加装了电梯之后，每套公寓价格会相差数万元。动用公共财政补贴电梯的最后结果实际上是把私人财富从低楼层住户手中转移到了高楼层住户手中。笔者认为，这既不合理，也不公平。该政策一旦广泛实施，可能就会有人提前购买老旧小区的低价高层，等加装电梯带来房屋增值之后再高价售卖，进行套利。如此一来，不仅对房地产市场造成了人为扭曲，也为行政行为留下了寻租和腐败空间。

　　从理性经济人的角度分析，老旧小区一楼住户不愿意签字加装电梯的行为也就不难理解了。但给老旧小区加装电梯，的确是一项有利于群众整体的惠民工程，有困难也应继续推动。如何才能推动这个“整体有利于全体居民，但利益分配在楼层间严重不均”的政策难题？这恐怕得借鉴城市化进程中征地拆迁补偿的机制，对低层住户进行“合理补偿”。

　　不过，老旧小区加装电梯跟征地拆迁不一样。征地拆迁是政府为了推进城市化进程，对城市基础设施或公共设施进行建设的必要前置性行政行为，工程浩大、程序复杂，涉及规划、选址、环评等诸多环节，不仅影响巨大、惠众多，且惠众不具有确定性，而老旧小区加装电梯涉及的仅仅是一个具体小区，工程简单，涉及范围小且具有可确定的惠众。在进行补偿过程中，政府需注意的是，可以借鉴现有的拆迁补偿方式对低层住户房产价值进行评估，进而对房屋减值进行评估，也可借鉴征地拆迁模式给予低层住户搬迁补偿的选择，但是不可模仿征地拆迁进行强推建设。

　　只要各方都认识到，并承认低层住户在加装电梯中的房产价值损失，由政府主导，推出合理的补偿计算机制，引导楼道内居民的协商方向，对低层住户的房产减值做出合理补偿，相信老旧小区加装电梯一事将不再困难。

（作者系中国社会科学院数量经济与技术经济研究所博士后）