探析高层建筑中物业的消防责任

兼论《高层建筑消防安全管理规定（征求意见稿）》

　　备受关注的“6·22杭州小区纵火案”，不仅促使人们反思人性，还反映出一个关乎公共安全的重要消防治理问题——在高层建筑中，物业服务组织到底该承担怎样的消防管理责任？

　　笔者认为，从获利报偿理论、公平负担理论、社会责任理论考量，物业服务企业应该承担高层建筑中的消防管理责任，享有其设备、设施使用的安全保障义务等，是高层建筑消防治理的重要法律上责任主体。

承担消防管理责任的理论基础

　　物业服务企业是否应该承担消防管理责任？应该在多大范围和程度上承担消防管理责任？笔者认为，必须先在理论上厘清相关责任，然后才能在国家法律上予以确认，并进行具体责任分配。

　　首先，可以参考获利报偿理论。获利报偿理论的核心是：谁获利，谁担责。根据我国《物业管理条例》的规定，物业服务企业按照业主与其签订的物业服务合同的约定，收取物业服务费，对房屋及其配套的设施、设备和相关空间和场所进行维修、养护和管理。根据获利报偿理论,物业服务企业应该按照“谁获利,谁担责”原则，承担负责管理的公共区域的消防管理责任。

　　其次，是公平负担理论。对于关系到公民生命和财产安全的消防责任，在各相关主体间如何分配，笔者认为首先必须符合公平的价值理念。以住宅小区为例，业主主要对自有物权范围内的物业负有消防安全保障责任，但对其他非业主自有的建筑、设备、设施、公共活动区域等，物业服务企业应该承担消防管理责任。与业主相比，物业服务企业管理公共物业和公共空间，其应该更清楚这些共有建筑、设备及其他服务设施的消防安全状况，也更能及时地发现存在的火灾隐患等。因此，从公平负担理论角度看，物业服务企业承担公共服务设施等区域的消防管理责任更为合理。

　　再次，是社会责任理论。企业不仅仅是一个单纯和独立的经济存在形式，更是社会整体的重要构成。它在从社会获取经济利益的同时，更应该承担公共健康、社会安全、慈善等社会责任。我国《公司法》《合伙企业法》等相关法律都规定，企业（或公司）从事经营活动的同时，必须承担相应的社会责任。物业服务企业是通过物业管理活动获得经济利益的组织，但不能仅以“谋取财富”为唯一目的和导向，必须承担一定的社会责任，如相关区域消防管理责任、设备和设施使用的安全保障义务等。

高层建筑消防治理的重要主体

　　高层建筑，是指建筑高度超过27米的住宅建筑或建筑高度超过24米的宿舍、公寓、商店、宾馆等公共建筑。高层建筑火灾预防和火灾遏制是消防工作的难点之一，随着我国城镇化步伐的不断加快，高层建筑防火和灭火工作形势愈发严峻。关于物业服务企业的消防责任，我国《消防法》规定：“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。”公安部规章《消防监督检查规定》也规定了关于居民住宅区的物业服务企业履行消防安全职责的情况进行日常消防监督检查的内容。

　　日前，公安部负责起草的《高层建筑消防安全管理规定（征求意见稿）》(意见反馈截止时间为2018年1月20日，以下简称《意见稿》)对于高层建筑的消防责任主体（包括业主、使用人以及物业服务企业等）各自责任范围做出了更为详尽的规定。就物业服务企业而言，其责任范围包括高层住宅建筑（《消防法》只提到住宅区的物业企业的消防管理责任）、宾馆、商店等非住宅类高层公共建筑。它在明确物业服务企业等消防责任主体法律主体地位的同时，也较为全面地囊括了高层建筑类型，使得高层建筑的消防责任更加明确。

消防责任内容要进一步明确

　　《意见稿》有多处关于“物业根据合同约定”履行消防管理职责的表述，笔者认为，在当下物业服务合同制度并不规范的情况下，这可能会限制高层建筑消防工作的有效开展。对物业服务企业的消防管理职责，可以在业主与其合同约定的基础上，以“社会责任理论”“公平负担理论”为指导，合理增加相应责任内容规定，以达到更好的治理效果。

　　同时，要细化和强化违法责任条款。虽然《意见稿》对物业服务企业关于高层建筑消防职责做出了较为详尽的规定，弥补了相关立法的不足，但它对物业服务企业没有依法履行相关消防管理职责而应该承担的法律责任形式及内容规定过于简单、惩罚力度也不够。例如，《意见稿》在法律责任部分规定：“高层建筑的物业服务企业等专业服务单位违反本规定，未履行消防安全管理职责的，由公安机关消防机构或者公安派出所责令限期改正；逾期不改正的，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分或者给予警告处罚。”这对负有重要消防责任的主体——物业服务企业的消防违法责任规定过于简单，其威慑、教育、导向作用自然有限，应进一步明确。

  （作者系中国人民武装警察部队学院教授，消防法学硕士研究生导师）