“一房二卖”案例解析

　　2012年，郭某与潍坊某投资有限公司签订了“团购协议”，双方约定：郭某购买潍坊某投资有限公司开发的位于友爱路与卧龙街交叉口某小区4号楼2单元401室，面积86.35平方米，团购价2800元/平方米，正式的购房合同待甲方取得项目预售许可证后双方签订，另协议中对购房款的支付时间及方式、配套费、储藏室等附房、车位、维修基金、契税、交房日期、交房标准、双方权利义务及违约责任等都有明确的约定。

　　协议签订后，郭某向潍坊某投资有限公司交纳了房款，潍坊某投资有限公司于2012年12月22日为郭某出具了收款收据，载明潍坊某投资有限公司收到郭某房款241780元、其他5772.25元，共计247552.5元。后房屋涨价，2013年6月3日，潍坊某投资有限公司又将上述房屋出售给了第三人邱某，潍坊某投资有限公司与邱某签订的《商品房预售合同》中约定，邱某所购房屋为4号楼2单元401室，房屋面积为90.45平方米，单价为3720.36元/每平方米，总金额为336507元，其中主房价款323811元、地下储藏室价款12696元。

　　郭某将潍坊某投资有限公司起诉至法院。潍坊高新技术产业开发区人民法院作出判决，判决如下：解除郭某与潍坊某投资有限公司签订的购房协议；潍坊某投资有限公司返还郭某购房款247552.25元及利息；潍坊某投资有限公司赔偿郭某148531.25元的损失；驳回郭某其他诉求。

律师观点：

　　这是一起典型的由开发商“一房二卖”引起的纠纷，在接受郭某的委托后，对此纠纷涉及的主要事实、法律关系进行了详细的梳理，并归纳出如下问题：

　　（一）郭某与潍坊某投资有限公司签订的《团购协议》的性质及效力问题。

　　团购协议中明确具备房屋价款、支付方式、交房时间、双方权利义务及违约责任等内容，从内容上看，该团购协议已经具备了房屋买卖合同的内容，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称商品房买卖合同解释）第五条的规定，该团购协议实为购房协议。

　　此外，根据《商品房买卖合同解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。团购协议签订时，潍坊某投资有限公司尚未取得预售许可证，但在起诉时已经取得，故郭某与潍坊某投资有限公司签订的团购协议有效。

　　对团购协议性质及效力的认定直接决定了郭某的诉求是否可以得到支持，通过上述分析，团购协议实际为购房协议且具有法律效力，郭某可依据团购协议请求开发商赔偿损失。

　　（二） “一房二卖”案件中，购房人的损失及开放商赔偿责任的认定。

　　根据《商品房买卖合同解释》第八条的规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。

　　购房者的损失。本案中，郭某主张的损失为开发商二次卖房的差价、中介费和担保保险费用三项，但是在判决中上述三种损失均未得到法院支持，理由为上述损失并非开发商给购房者造成的直接损失。结合法院的判决，不难看出，法律规定的购房者可以获得的损失仅为开发商给购房者造成的直接损失。

　　开发商的赔偿责任。本案中，起诉时郭某主张要求开发商承担房款一倍的赔偿，而法院判决潍坊某投资有限公司赔偿郭某购房款的60%，即148531.25元的损失。法院的判决理由是：“关于被告（即潍坊某投资有限公司）应承担的不超过已付购房款一倍的赔偿责任，结合本案被告违法情形、被告获利数额、对原告（即郭某）的影响、原告签订协议时未审慎等因素，确定被告承担房款额60%计148531.25元的赔偿责任。”由此可见，法官结合案件双方的过错程度，通过行使自由裁量权，最终确定了开发商承担已付购房款60%的赔偿责任，也通过赔偿弥补了郭某的损失。

　　在房价上涨的市场环境中，“一房二卖”的纠纷经常发生，购房者须持有合法有效的购房合同主张自己的权利，并且购房者有证据证明其已经交纳了购房款，自身不存在违约的情形，以及“一房二卖”遭受的直接损失，并提前固定证据，以维护自己的合法权益。

  （作者单位：山东鸢都英合律师事务所）