《物权法》司法解释施行

  3月1日，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(以下简称物权法司法解释)正式施行。

  2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》，并于当年10月1日施行。据最高法民一庭庭长程新文介绍，最高法院自2009年起，就启动了这部司法解释的起草工作，其中对不动产物权登记、按份共有人优先购买权、善意取得等问题均做出相应规定，共计22个条文。

  记者选取其中若干典型问题，综合业内人士的详细解读，帮助公众撑起权益保护伞。

“一房二卖”“借名买房”均有规定

  近日，山东青州包工头王某为偿还债务，将一套顶账房变卖给两个客户并获利，青州警方将涉嫌诈骗罪的包工头王某依法刑事拘留。针对类似一房两卖的情况，湖南睿邦律师事务所执行主任刘明律师说，物权法司法解释为老百姓解决财产纠纷提供了又一重法律保障。

  物权法规定，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。司法解释明确，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应依照物权法的上述规定，认定其不发生物权效力。这意味着，只要买房时做了预告登记，开发商私自把已出售的住房再次出售或者进行抵押的行为，将被认定为无效。

  除此之外，天津击水律师事务所安刚律师还认为，生活中经常出现“借名买房”的法律事务。比如因为楼市政策、规避债务、贷款资格等原因，张三以李四的名义购买房屋，房屋登记在李四名下，张三是实际权利人。张三要求李四过户时，李四却拒绝办理。如果张三、李四之间就借名买房没有书面协议，那么张三就会遇到维权困难。在别的城市，有的法院甚至一律驳回张三的诉讼请求。

  司法解释第二条明确规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”如果张三能够提供实际付款、长期居住等证据，足以认定张三是房屋权利人的，法院可以支持张三的诉讼请求。

明确“善意取得”认定标准

  关于“善意取得”制度也是这次司法解释中颇受关注的内容，从司法实践看，与善意取得相关的纠纷非常常见，它不仅存在于物权确认纠纷、执行异议之诉等纠纷中，而且遍布于为数众多的合同、侵权乃至婚姻家庭继承纠纷中。

  比如张三长年住着父亲的房子，擅自把房子转让给了不知情的李四。李四付完钱，张三父亲听说了，愤怒地跑来要房子。这时候，房子归谁？按照《物权法》的“善意取得”制度，李四拥有房子，张三父亲应向自己的儿子索赔。

  再比如在夫妻关系存续期间，丈夫未经妻子同意，将房屋卖给张三，且房屋已经过户到张三名下。妻子知道后，以自己不知道不同意为由，要求撤销房屋买卖协议，要求张三将房屋重新过户回夫妻名下。

  此次司法解释规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”最高人民法院民一庭庭长程新文说，“此举明确了‘善意’认定的基本标准，以及由谁承担举证责任。”安刚律师也认为，这更加便于审判机关认定受让人是否真的具有“善意”。

机动车到底“归谁所有”？

  近年来，有关船舶、航空器和机动车等特殊动产引发的纠纷呈逐年上升趋势。尤其是随着人们物质生活水平的提高，机动车逐步走入普通百姓的日常生活，据统计，截至2015年5月，全国机动车总保有量达2.69亿辆。机动车的二手交易也大量增加，实践中机动车名实不符的情况也并不鲜见。

  张三从李四手里买了一辆二手车，被王五找上门，他还出示了有王五名字的行驶证。刘明律师说，这时张三不用着急，因为根据司法解释，这车还是张三的。首先，不是汽车登记在谁名下就是谁的，而是张三从李四手里买了这辆车，张三在开，所有权就归张三。其次，王五就算登记了也不能说自己善意取得了这辆车，因为他并没有“取得”这台车，车子实际是张三在开。

  有专家提示，对于未办理过户登记的车辆来说，原车主仍然可以将车辆再卖给其他人，只要其他人符合正常的二手车买卖程序和条件；对因交通事故等侵权、合同违约等要求原车主承担法律责任，而对其已经出卖的车辆采取财产保全、强制执行措施的，将不被法律支持。

  程新文表示，具体到机动车等特殊动产之上存在未办理登记的受让人与转让人的债权人的情况，通过转让人的交付取得特定动产物权的人虽未办理登记，但其已经依法享有物权，故从法律条文的本身涵义以及法律整体的逻辑体系看，其权利应优先于转让人的一般债权人。

打开封闭小区是否违背物权法？

  《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提到了新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区；已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。

  《意见》一出，便引发了公众的激烈讨论，尤其是在法律界，关于“开放小区是否违背物权法”引发了一系列的讨论。程新文认为，此举目的在于实现物和有关资源效益的最大化，是一个非常具有前瞻性的、与时俱进的城市发展理念，是贯彻共享发展理念的体现，符合当今世界的潮流和发展趋势，符合当今时代发展趋势。而物权法的一个重要原则，就是发挥物的最大效应。

  程新文表示，对于涉及业主在内的有关主体的共有权权益保障等问题，从法律角度看，还需要一个通过立法实现法治化的过程。司法机关会对此密切关注，对可能涉及的相关主体的权益的影响、协调和保护，加强调研，及时研判，积极协调有关方面妥善处理好相关纠纷。