北京市石景山法院公布典型案例 “借名买房”存法律风险

    本报讯（记者赵春艳） 近日，北京市石景山法院召开新闻发布会，对近5年审理借名买房纠纷案件进行分析，就案件审理中发现的主要问题进行法律风险提示，并向社会公布了典型案例。

    为遏制房价过快上涨，北京、上海等地政府相继出台限制居民家庭购房的房地产调控政策，随着房地产“限购令”、住房保障政策等与房地产密切相关政策的出台，一些购买人出于利益考量，为规避法律或政策对购房主体资格的限制，借用其他具备购房资格者的名义购房。由此造成房屋的实际出资人与登记所有权人不一致，导致名义购房人与实际权利人相分离。

    据石景山法院民二庭庭长李军梅介绍，随着房价不断攀升，近年来，借名人与出名人双方就借名买房引发的诉讼案件纠纷多发。根据近5年的借名房屋买卖纠纷案件统计，借名买房案件有缺乏购房资格或资质；规避国家信贷政策；贪图便宜、享受优惠购房政策；转移财产、逃避债务等特点。

    随着房价攀升造成巨额的利益空间，借名买房人与名义买房人的背后均隐藏着巨大的法律风险。

    李军梅提示购房者，口头协议借名买房，存在借名事实举证不能的败诉风险。实践中，法院一般通过审查房屋认购金、首付款、银行贷款实际出资主体、房屋占有使用情况、购房款相关票据、购房合同、贷款合同、房屋所有权证书持有情况以及对于借名买房事实的合理解释等方面，综合认定是否构成事实借名买房行为。若当事人一方提供证据仅能证实对房屋购买存在出资关系，但不足以证明双方存在借名登记约定的，即不能对事实借名买房约定的举证形成完整的证据链条，可能要承担举证不能的败诉风险。

    其次,借名约定违反国家政策和法规，有被确认无效的风险。对违反国家政策、法规的规定，借名购买政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据约定要求办理房屋所有权转移登记的，法院不予支持。

    另外，借名人不具有购房资质，可能有导致交易目的落空的风险。实践中，当事人约定一方以他人名义购房，并将房屋登记在他人名下，借名人对出资购买的房屋享有权益，其依据约定要求登记的出名人办理房屋所有权转移登记的，一般会得到法院的支持。

    李军梅强调，对于借名登记购买的房屋，可能有被恶意处分或强制执行的风险。根据物权登记公示公信原则，登记在出名人名下的房屋，推定为登记意义上的房屋所有权人。出名人未经借名人同意直接处分房屋，如将房屋设定抵押登记或将房屋出售过户给善意第三人，为维护交易秩序安全，法律通常会优先保护善意第三人利益，借名人就无法取得房屋所有权。当出名人的债务不能清偿时，房屋还可能被债权人申请采取保全、查封措施，被作为出名人的财产强制执行。此外，房屋还可能被登记人的配偶当作夫妻共同财产要求分割；登记人意外死亡的，还可能被登记人的继承人当作遗产要求继承。这时候，借名人取回房屋所有权，面临重重困难。

    对于出名人，李军梅也警示，这种情况出名人会丧失所享有的购房资格。同样对于允许他人以自己名义贷款购房，可能会使自己卷入诉讼纠纷。