不动产为啥要统一登记

不动产登记，是指由国家设立的不动产登记机构依当事人的申请、有关机关的嘱托或法律赋予的职权，将不动产的自然状况、权利状况及其他依法应当登记的事项记载于不动产登记簿并加以公示的活动。

当前，中国正在进行不动产登记条例的起草工作。2014年3月26日，不动产登记工作第一次部际联席会议决定：从今年开始，通过基础制度建设逐步衔接过渡，统一规范实施，用3年时间全面建立不动产统一登记制度，用4年时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享和依法查询，形成不动产统一登记体系。

对于国家为什么要起草不动产登记条例？实现不动产统一登记的真正目的是什么？社会上很关注，观点也很多。相当数量的一些人认为，不动产统一登记就是为了反腐、征房地产税以及调控房地产市场。然而，无论是反腐、征税，还是调控房地产市场，都不是不动产登记制度真正的、最基本的功能，而只是不动产登记制度附属的或者说是派生的功能。如果将这些派生或从属的功能当作不动产登记的主要功能、基本功能，并以此作为建立实现不动产统一制度的基本目标，就会扭曲整个不动产登记的规则与体系。最终不仅使不动产登记制度真正的功能无法发挥，就连所谓反腐、征税等派生功能也将彻底丧失。譬如，一把锋利的菜刀，用它偶尔砍一砍柴，也不是不可以，但它的主要功能是切菜。倘若硬要把它当砍柴刀，时间一长，最后是既砍不了柴，连菜也完全切不了。“皮之不存毛将焉附”，“皮”就是不动产登记制度的基本功能，而反腐、征税以及调控市场只是附着在皮上的“毛”而已。

不动产登记，也称不动产物权登记，意思就是说，不动产登记主要目的是要对不动产上的各种物权进行登记。在我国，不动产上的物权包括：所有权、农村土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、抵押权。通过将不动产的自然状况（如坐落、四至、面积、层数、结构等）及其上存在的各种物权清晰、真实、准确地记载在不动产登记簿上，并向外界加以公示，不动产登记制度物权制度能够实现维护不动产交易安全、提高不动产交易效率、保护不动产权利人的权益这三大基本功能。

首先，有了不动产登记制度，且不动产上的权利被真实准确地载入登记簿后，任何希望进入或正在进行不动产交易的当事人，均可通过查询不动产登记簿来全面、准确地了解不动产上的物权归属和内容，从而快速识破各种欺诈行为，防止上当受骗，维护交易安全。

其次，不动产存在持续性与稀缺性的特点，因此不动产上除存在所有权外，还会存在用益物权和担保物权。因此，不动产上的各种物权状态非常复杂。当事人要从事不动产交易，除自行签订合同外，还要到国家设立的不动产登记机构处办理登记，将物权变动的过程与结果记载于不动产登记簿上，向外界加以展现。今后要就该不动产进行交易的当事人，通过查阅登记机构制作和掌握的不动产登记簿，就可以非常方便地了解不动产上的物权状况，避免了实际调查不动产权属的各种麻烦和成本。这样一来，交易的成本降低、时间节约，不动产交易的效率就得到了提高。

再次，国家设立不动产登记机构，颁布严格的不动产登记法或不动产登记条例，从而使不动产的自然状况和权利状况等事项被真实、准确地记载于不动产登记簿。同时，由于不动产的物权产生、变更和消灭以登记即记载于不动产登记簿为生效要件，不登记，则不动产物权变动就不发生法律效力。故此，不动产登记簿具有很高的法律效力，它被作为不动产物权归属和内容的根据。任何人是否拥有不动产的权利，首先看登记簿的记载。登记簿的记载能够高度准确真实地反映出真实的不动产权利状况。如果有人对登记簿的记载有异议，则登记簿上记载的权利人不负举证责任，而是异议者负举证责任，如果不能证明登记簿是错的，则异议者承担败诉的风险，这对于保护权利人的物权具有很大的好处。当然，不是说登记了，权利就不会受到侵害，但是至少，在权利受到侵害时，登记的比未登记的，更容易证明权利的归属和内容。

（作者为清华大学法学院副教授、硕士研究生导师）