业委会擅自决定商用房物业费收费标准 法院：业主可请求人民法院予以撤销

　　业主委员会（以下简称业委会）系业主大会的执行机构，受业主大会委托管理全体业主的共有财产和共同事务，必须向业主大会负责并受业主大会监督。业主基于信任将共有财产和共同事务交由业委会管理，但实践中，某些业委会违反法律规定，作出侵害业主合法权益的决定，业主应如何保障自身权益？

　　嘉家物业公司（化名）为鑫苑小区（化名）提供物业服务。《物业服务合同》约定物业费标准为住宅3.2元/月/平方米，商用房5元/月/平方米。2022年12月，鑫苑小区与嘉家物业公司的《物业服务合同》即将到期，就续聘嘉家物业公司事宜以书面征求意见方式召开业主大会，发出《关于物业企业续聘事宜的表决票》，其中物业费标准为住宅3.2元/月/平方米，并经全体业主表决通过。

　　之后鑫苑小区业委会与嘉家物业公司签订《物业服务合同》，约定物业费标准为住宅3.2元/月/平方米，商用房5元/月/平方米。

　　但鑫苑小区的业主曾某认为，业委会未经全体业主同意擅自决定商业用房物业管理费为5元/月/平方米，此举违反法律规定，故要求撤销业委会作出的商业用房按照5元/月/平方米的标准收取物业管理费的决定。

　　鑫苑小区业委会辩称，商业用房的物业服务费5元/月/平方米延续了前期《物业服务合同》约定的收费标准，没有涨价也没有加重业主的负担。

　　双方分歧无法解决，遂诉至法院。

　　上海市青浦区人民法院经审理认为，业委会的决定对业主具有法律约束力，但业委会行使职权应当符合法律法规，其作出的决定侵害业主合法权益时，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　鑫苑小区业委会表示作出商业用房物业服务费5元/月/平方米决定的依据为沿用前期《物业服务合同》的收费标准。但物业服务费涉及全体业主的利益，业委会决定物业服务费的收费标准之前应征求全体业主意见，现鑫苑小区业委会未征求业主意见，擅自决定商业用房的物业管理费为5元/月/平方米，违反法律规定。

　　最终，青浦区法院判决撤销该决定。宣判后，鑫苑小区业委会提起上诉，上海市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

　　法官表示，业主大会是由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权利的自治组织。业委会由业主大会选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主监督。

　　业委会需遵守法律规定，维护小区业主的合法权益。在日常工作中，业委会应当按照《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律法规以及小区自治规则中的规定行使召集业主大会、监督物业管理服务企业等职责范围内的事项，做到忠诚履行职责，自觉维护小区业主的合法权益。

　　业主需提升法律意识和维权意识，积极参与小区管理事务。业主在物业管理活动中，享有参与业主大会会议、行使投票权、选举业委会成员和被选举权、监督业委会工作等权利。小区的共同管理，需要每一位业主的参与，业主要知晓自己的权利，关注小区的管理情况，强化主人翁意识，这样才能更好地建设和谐小区以及维护自身合法权益。

　　值得注意的是，业主的合法权益受到侵害包括业主的实体权益受到侵害以及程序权益受到侵害。

　　实体权益受侵害是指业委会所作决定的内容侵害业主基于建筑物所有权所享有的合法权利，比如业主对共有部分所享有的使用、收益等权利，改建、重建建筑物及其附属设施的权利等。程序权益受侵害是指业委会所作决定超越了法定或约定的权限或者程序，违反了法律法规的强制性规定。比如，法律规定在业主大会作出决定之前，业委会应将召开业主大会的事项提前通知全体业主，业主按照法律规定享有投票权；如果后续是以书面征求意见方式召开业主大会，则要确保表决票的有效送达；在表决的过程中，业委会作出的决议不应当超越法律规定的权限范围。此外，还包括表决方式、业主人数以及专有面积人数达到法定比例等程序规定。

　　本案中，物业管理费的收费标准属于业主共同决定的重大事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，而在表决程序中，业主大会未就此项进行表决，擅自决定继续沿用前期《物业服务合同》约定的标准，侵害业主的合法权益，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　（作者单位：上海市青浦区人民法院）