老有所居，依法保障老年人居住权

　　《中华人民共和国民法典》首次对居住权进行了规定，其中第三百六十六条明确了居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

　　现实中，有些老年人为了获得子女的赡养和照护，选择把唯一的住房过户给子女，却因子女把房卖了而无处可住；也有老年人为了“老了有一个住处”而要求在子女的房子上设立居住权却被拒绝。那么，老年人想保障居住权该如何做？“居住权”如何设立才有效？

　　20世纪80年代，朱某与刘某的母亲李女士结婚。年幼的刘某跟随母亲，与继父朱某共同生活。1995年，朱某夫妻二人将所居住的房屋进行了翻建，盖有西房五间、北房三间。

　　2000年11月，李女士因病去世，朱某与成年并结婚后的刘某继续在翻建的宅院内生活。因家庭矛盾等原因，朱某两次将刘某起诉至法院。在二人的分家析产纠纷中，朱某选择要钱不要房，于是法院对宅院内房屋进行了分割，西房五间、北房三间归刘某所有；刘某给付朱某折价款42625元。在二人的赡养纠纷中，法院判决刘某每月给付朱某赡养费700元，刘某每月探望朱某一次。

　　2023年，朱某第三次将刘某诉至法院，称年迈体衰、居无定所，为维护自己的合法权益不受侵害，要求刘某在宅院西房五间、北房三间为自己设立居住权。对此，刘某表示不同意，称双方已经通过两次诉讼解决了朱某的居住、养老问题，而且他也一直在积极履行赡养义务，现在朱某要求在他的房屋上设立居住权，完全没有事实和法律依据，而且分家后，朱某和新找的老伴共同生活，在老伴家居住，并不是居无定所。

　　法院经审理认为，根据生效判决，案涉房屋归刘某所有。朱某与刘某未就案涉房屋订立居住权合同，而且刘某并不同意就案涉房屋为朱某设立居住权，所以，朱某要求确认他对案涉房屋享有居住权的诉讼请求，缺乏相应的事实和法律依据，法院不予支持，驳回了朱某的诉讼请求。朱某不服一审判决提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

　　在另一起涉居住权的案例中，张某与前夫有一个女儿秦某，2021年2月，她与秦某签订了一份《承诺书》，载明自愿将自己名下的房屋以无偿赠与的方式赠送给女儿秦某，但保留自己有生之年在此赠与住房内永久性居住的权利。受赠人秦某承诺：在接受赠与后即承担起对母亲张某生老病死的赡养与善待义务，张某在此住房内永久居住。同年3月，张某与秦某签订《赠与合同》，约定张某将该房屋赠与秦某并于同日将该房屋过户至秦某名下，但是未办理居住权登记。

　　两个月后，张某发现秦某已经通过中介与朱某签订了房屋买卖合同，约定将上述房屋出售给朱某。为阻止房子被卖，张某到不动产登记中心对房子进行了异议登记，随后又将女儿秦某诉至法院，要求撤销对案涉房屋的赠与，并要求秦某返还案涉房屋并配合办理所有权变更登记手续。

　　法院审理认为，张某对案涉房屋的赠与应系附义务的赠与，根据《承诺书》的约定，所附义务为女儿秦某对母亲张某尽到赡养义务，并确保其对案涉房屋的居住权益。而秦某在接受案涉房屋赠与及办理过户后不久，即与案外人签订房屋买卖合同，出售案涉房屋，构成对赠与合同所附义务的违反。最终，法院判决撤销双方签订的房产《赠与合同》，秦某于判决生效10日内协助张某将案涉房屋变更登记至张某名下。

　　北京市房山区人民法院法官表示，居住权的行使有利于充分发挥房屋的利用效能，也有利于发挥家庭职能，实现家庭成员之间的互帮互助。设立居住权应当充分尊重所有权人的意志和利益。为此，民法典也规定了设立居住权应当严格遵循的各项条件。《中华人民共和国民法典》第三百六十七条规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括当事人的姓名或者名称和住所；住宅的位置；居住的条件和要求；居住权期限；解决争议的方法。

　　法官表示，除了通过合同方式设立之外，居住权还可以通过遗嘱的方式设立。通过遗嘱方式设立居住权时，应当确保遗嘱的内容合法准确，并符合遗嘱的法定形式要件。此外，设立居住权的双方当事人在订立了居住权设立合同后，还应当向登记机构申请居住权登记。经过登记后，居住权才正式设立，居住权人也才能取得居住权。