租赁毛坯房并装修，退租能否拆走“装修”？

　　近日，北京市房山区人民法院审结一起房屋租赁合同纠纷案件，承租人退租时将墙壁插座、开关面板、筒灯、射灯等拆走，法院认定承租人拆除与装修无法分离的装修配件构成违约，判决赔偿装修损失。

　　被拆走的“装修”归谁所有

　　2021年6月，赵女士将一套面积300余平方米的毛坯房出租给某公司使用，租期4年。1年后，某公司因经营不善，与赵女士解除了租赁合同。通过某公司介绍，和禾公司有意向租赁案涉房屋并开展经营活动，某公司愿意将房内装修及物品留给和禾公司使用。赵女士同意了和禾公司承租，但未与某公司办理交接。

　　2023年7月，和禾公司提前解约，并将中央空调、热水器、内嵌式射灯、插座、门锁、开关面板等设施拆走。双方因租金、违约金、装修损失等产生纠纷，赵女士将和禾公司诉至法院，索赔装修损失66130元，以及租金、违约金47000元。

　　“保持现状”是否意味着原封不动

　　赵女士与某公司签订的《房屋租赁合同》约定：租赁合同解除时，按照保持现状的方式处理；承租方违约解除时，赔付1个月租金违约金，并且留下所有装修配置。

　　“‘装修配置’是在一定范围内进行的一整套施工和设计方案，具有一定的使用价值且与房屋具有某种程度的不可分割性。”房山区法院法官介绍，“装修配置”难以扩大解释到包含可分离的家具和家电。因而法院认为，与装修可以分离的家具家电不应解释为“装修配置”，承租人可以在退租后自行带走。但是诸如开关面板等与装修无法分离的设备，应当解释为“装修配置”，承租人不能带走。

　　法院认为，从行为性质和目的来看，承租人以毛坯状态承租案涉房屋，对案涉房屋进行装饰装修、添置家具家电，赵女士同意和禾公司以某公司退租时的原状使用案涉房屋，可同时满足赵女士出租房屋以及和禾公司生产经营的需要。从交易习惯的角度看，租户在退租时可以带走自行添置的家具家电等可以与房屋装修分离的设施设备。法院认定，某公司退租时留下的装修配置不应包含空调、热水器等家电，但应包括射灯、插座、面板等。和禾公司拆除射灯、插座等装修材料，构成违约，应赔偿损失。

　　此外，在合同履行期间，和禾公司还存在迟延给付租金等行为。最终，法院判决和禾公司给付赵女士装修损失6000元、违约金22000元。

　　和禾公司不服一审判决，提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

　　租赁合同应充分体现双方意思表示

　　法官介绍，装饰装修物包括两种。一种是与房屋结合在一起的附和装饰装修物，其特点是非毁损不可分离或者分离需要花费巨大费用，例如房屋中铺设的地板砖、吊设的天花板、粉刷在墙壁上的油漆等。因不能拆除或者拆除花费巨大，为保证充分实现装饰装修的使用价值，租赁关系结束时，可以由出租人取得所有权。另一种是与房屋未完全结合的装饰装修物，特点是可以分离拆除，如安装的空调、电梯、热水器等所有权仍归承租人所有，退租时，承租人可以拆除带走。

　　《中华人民共和国民法典》第七百一十五条第一款规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。在日常生产生活中，出于经营或者生活需要，承租人通常会对租赁的房屋进行一番装修改造。

　　对此，法官提示，装修前，承租人一定要与出租人进行充分有效的沟通，并在租赁合同中充分体现双方的意思表示。要以租赁合同或者补充约定的方式，明确装饰装修的范围、种类、数量等，并约定房屋租赁关系结束时装饰装修物的归属或者折价问题，避免产生纠纷。