公共维修基金应如何启动

物业纠纷无小事 专业研判解心结

　　自2019年起，每逢下雨，四川成都的蔡先生家屋顶都会出现大面积渗水情况。于是，蔡先生要求小区物业公司履行维修义务，物业公司则表示，维修屋顶属于大维修范围，需要征求三分之二以上业主同意，启动公共维修基金进行维修。因为维修责任和维修资金问题，蔡先生与小区物业公司一直僵持不下，遂将物业公司起诉至成都市龙泉驿区人民法院，要求物业履行维修责任。

　　近年来，随着大批居民小区和商业住宅小区使用年限超过开发建设单位保修期，小区内的公共设施设备经过长期使用已经趋于老化，有些地方涉及大面积的维修工程。但因公共设施设备的权属与管理主体责任关系不清，业主与物业公司等各方常常对维护维修责任认识不一、对该不该启用专项维修资金纠缠不清。

　　实践中，类似蔡先生与小区物业公司之间的纠纷屡见不鲜。记者通过检索中国裁判文书网发现，不少此类案件都经历两审程序甚至再审程序，也存在反诉、互相上诉等情况。近日，民主与法制社记者邀请北京市法学会首席法律咨询专家、北京融商一带一路法律与商事服务中心副秘书长黄开国详解小区公共维修法律问题。

　　维修责任如何界定

　　黄开国表示，因维修问题引起的纠纷，涉及小区的普遍状况是建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全，维护不够完善。并且，很多小区因产权关系不清晰、业主怠于行使权利、物业管理专有与共有部分关系界定不明、物业管理与市政专业经营单位权属不清等，导致小区管理维护方面的责、权、利关系不清，相关各方不知道、不明确或者不情愿为小区的设施维护承担责任。这些实际问题也导致此类纠纷在司法实践中出现当事人上诉、缠诉、累诉等现象。

　　蔡先生所在小区于2012年交房居住。2019年，蔡先生家所在单元有不少业主反映外墙飘窗等处有渗水情况，墙壁也出现发霉、变色、掉灰的问题，严重影响业主居住。物业公司表示，小区防水已过保修期，其曾多次维修处理过渗水问题。案件审理中，维修责任成为争议焦点问题。

　　黄开国从三个责任主体的角度对维修责任问题进行了分析。首先，根据国务院《建筑工程质量管理条例》规定，在保修期内，房屋的共用部位和共用设施设备，以及业主自用部位的维修由建筑施工单位维修。

　　其次，根据法律规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。既然业主对其专有部分享有所有权，那么同时也要承担其住宅专有部分和自用设备的维修养护责任。具体来说，业主自用部位即户门以内的部位和设备，由业主负责保修期满后的维修。

　　此外，对于物业公司的责任，《物业管理条例》第二条规定了物业管理相关定义，即业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。因此，物业公司应依据物业服务合同来履行物业维修责任。

　　根据《物业服务收费管理办法》，业主支付的物业费中有一部分是用于物业共用部位和共用设备设施的日常运行、维护。“物业公司一般法定的维修责任范围是物业共用部位和共用设备设施。除此之外，业主和物业公司可以通过具体协议约定其他的维修责任和费用，当然，此时的维修费用是不包括在物业费中的。”黄开国说。

　　蔡先生与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》）约定，物业公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、道路等部位及项目进行维护、修缮、服务与管理……房屋共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　维修部位属于“共有”还是“专有”是关键

　　公共维修基金即住宅专项维修资金，是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。对于维修资金的缴存、管理与使用，蔡先生与物业公司在《服务协议》中约定，根据《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》和成都市《关于发布商品房首次专项维修资金计算成本价的通知》之要求，在房屋交付时，业主一方应按所购房屋每平方米建筑面积成本价的2%-2.5%缴存专项维修资金，该专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新、改造……

　　《服务协议》中还明确约定了物业公司接受委托的事项，包括对房屋建筑共用部位进行维修、养护和管理，亦明确了维修费用的承担，其中小修、养护费用由物业公司承担，大中修费用及更新费用应使用公共维修基金。

　　蔡先生在案件审理中的诉求之一是要求物业公司履行维修义务，修缮屋顶。物业公司认为，这应属于《服务协议》中约定的“大中修”维修范围，需要启用公共维修基金维修。

　　2021年3月9日，一审法院组织双方勘查现场，发现蔡先生家房屋共有三间卧室，三间卧室外墙部分及厕所都有因渗水留下的痕迹。一审法院认为，根据蔡先生自述，案涉房屋出现大面积渗水，属于住宅共用部位，应属使用公共维修基金维修范围，物业公司也表示案涉房屋属于使用公共维修基金处理范围。结合法院的实际勘查情况，最终认定此案情况应属于上述《服务协议》中所述的“大中修”，故维修费用应通过提取公共维修基金来负担。

　　法院认为，物业公司对房屋建筑共用部位进行大中修的义务应理解为其提供相应协助义务来提取维修基金，其并非实质意义上的维修主体，且物业公司已列举证据证明自身已履行了协助义务，要求物业公司立即履行维修义务于法无据，不予支持。

　　蔡先生一审败诉提起上诉，反称其房屋屋顶维修不应属于大维修范围，应当由物业公司履行维修义务并负担费用。

　　黄开国表示，《中华人民共和国民法典》第二百八十一条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。此案中，无论根据现有法律规定，还是双方《服务协议》约定，屋顶都应认定为共有部位，属于应启动公共维修基金维修的范围，二审法院对此予以肯定，未支持蔡先生诉求。

　　启用公共维修基金要遵循法定程序

　　蔡先生在二审中还辩称，物业公司在房屋漏水后没有严格按照物业服务合同约定履行维修义务，没有按照程序申报资料，在通知业主过程中通知户数不达标，通知时间严重滞后，应赔偿其经济损失。

　　法院调查显示，2019年7月，物业公司出具一份《××小区××栋××单元外墙及屋面渗水申请维修资金维修的报告》，载明漏水情况后，向相关部门申请启用维修资金对该单元外墙及屋面渗水维修处理。2019年10月，龙泉驿区某镇人民政府出具《成都市龙泉驿区××镇人民政府关于××小区××栋××单元屋面漏水使用专项维修资金的授权》。这份授权书显示，该小区××栋××单元因屋面漏水需要动用专项维修资金，由于该小区未成立业主大会，无业主委员会作为专项维修资金的使用申请人，于是授权物业公司作为申请主体申请使用房屋专项维修资金用于处理漏水问题，并由物业公司组织涉及此次工程维修资金分摊范围内的业主进行投票表决工作。

　　黄开国表示，《住宅专项维修资金管理办法》第四条规定：“住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则”；第二十二条规定了专项维修资金的使用程序。根据上述规定，住宅专项维修资金属于业主共有，由符合法定比例的业主或者业主大会决定是否使用，经相关行政管理部门审核同意后，由住宅专项维修资金的专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位，物业服务企业在此过程中仅负责提出使用建议，并组织实施使用方案。

　　2020年9月21日，物业公司组织部分业主、施工单位、物业公司人员召开关于漏水单元楼顶防水项目维修资金维修会议。物业公司出具的《成都市住宅专项维修资金使用业主表决意见表》载明：业主征集意见时间为2020年12月9日至2020年12月29日，该表格显示该栋共有152户业主，但仅20户业主在该表格上签字，其余均未签署意见。最终二审法院判决驳回上诉，维持原判。