北京市立法规范住房租赁市场

坚持“房住不炒、租购并举” 推动“住有所居，居有所安”

　　日前，北京市十五届人大常委会第三十五次会议对《北京市住房租赁条例（草案）》（以下简称《条例（草案）》）进行审议。《条例（草案）》共6章69条，包括总则、出租与承租、租赁经营与服务、培育发展与监督管理、法律责任和附则等部分。

　　北京市司法局局长李富莹在做《条例（草案）》说明时表示，2015年以来国家多次明确提出要培育和规范发展住房租赁市场、建立租购并举的住房制度。北京市住房租赁市场发展迅速，规模庞大，已成为市民实现住有所居的重要途径。与此同时，庞大的住房租赁规模和复杂的住房租赁关系引发大量矛盾纠纷，接诉即办涉住房租赁类诉求居高不下，“黑中介”“群租房”问题屡禁不止，新兴住房租赁经营业态中甲醛超标、违规使用租金贷、哄抬租金、抢占房源等乱象时有发生。

　　据了解，目前，北京市住房租赁管理主要依据《商品房屋租赁管理办法》《北京市房屋租赁管理若干规定》《房地产经纪管理办法》等规章。李富莹表示，住房租赁涉及较多民事法律关系，社会管理与社会治理高度结合，有必要通过地方性法规立法加强管理。

　　“立法坚持以人民为中心，突出住房的民生属性。一方面坚决落实中央房住不炒、租购并举的住房制度，将住房租赁管理纳入全市房地产调控政策中通盘考量，加快培育和规范发展住房租赁市场，推动实现住有所居；另一方面回应住房租赁管理突出问题，拟将《北京市房屋租赁管理若干规定》相关制度上升为地方性法规，按照市场管理与社会秩序管理并重的思路，将规范市场秩序与基层社会治理有机衔接，提高城市基层社会治理水平，推动实现居有所安。”李富莹说。

　　坚持租购并举

　　明确加大租赁住房供给

　　《条例（草案）》第二条明确北京市行政区域内自然人、法人或者其他组织之间的住房租赁活动及其监督管理均适用该条例。城市公有房屋、公共租赁住房的租赁不适用该条例。即在适用范围上，除城市公有房屋、公租房等有特殊管理要求以外的所有住房全部纳入管理。

　　《条例（草案）》积极保障租赁住房供给。要求合理规划租赁住房供给规模，增加保障性租赁住房、公共租赁住房供给，鼓励房屋所有人将符合条件的闲置住房依法出租，调节住房租赁供需关系。鼓励保障性租赁住房建设，扩大保障性租赁住房供给。提出在符合规划原则前提下，鼓励按照规定利用存量非居住土地建设租赁住房，或者将非居住存量房屋改建为租赁住房。规定农村集体经济组织可以通过自建或者联营、入股等方式利用集体建设用地建设、运营租赁住房。

　　北京市人大常委会城市建设环境保护办公室主任郝志兰表示，《条例（草案）》通过增加保障性租赁住房和公共租赁住房供给，积极盘活存量房屋用于租赁，鼓励房屋所有人将符合条件的闲置住房依法出租等多种方式，加大租赁住房供给，满足新市民、青年人等群体的住房需求。

　　郝志兰还表示，《条例（草案）》顺应城乡一体化发展要求，明确将集体土地上住房租赁纳入规范管理，但针对宅基地住房租赁管理的措施尚不够具体。建议充分考虑农村宅基地上房屋的实际情况，制定差异化的准入标准，进一步明确结构、消防安全、人均面积等要求，明确可出租房屋的认定主体、证明材料的形式，保障农村住房租赁市场的有序健康发展。进一步强化政府统筹责任，建议明确将租赁住房纳入市区两级住房建设规划和年度计划，采取新建、按规定改建、在新建普通商品住房中配建等多种渠道筹集房源，保障供给。

　　此外，《条例（草案）》注重保护租赁关系。明确租赁当事人合法权益受法律保护；倡导签订长期租赁合同，建立稳定租赁关系；租赁当事人之间要自觉履行法定和约定义务；建立健全多元纠纷化解机制；规定承租人平等享受物业服务等。

　　《条例（草案）》在第五十三条落实国家金融政策，鼓励商业银行为租赁住房建设和运营提供期限匹配、利率适当、风险可控、商业可持续的信贷产品和服务。支持持有、运营租赁住房的企业在公开市场发行债务融资工具、公司债券、企业债券等募集资金，专门用于租赁住房建设和运营。

　　完善管理体制

　　要求加强安全监管

　　《条例（草案）》明确提出，将住房租赁纳入基层治理体系，按照条块结合原则，建立市区统筹、街乡负责、居村协助的治理架构，并规定了各方的监管责任。要求街道办事处、乡镇人民政府加强对本辖区内住房租赁的日常监督管理，指导居民委员会、村民委员会、村集体经济组织加强住房租赁的自治管理、预防和化解矛盾纠纷。

　　郝志兰表示，上述规定落实属地管理，明确住房租赁基层管理的实施路径。在明确市区政府及相关部门职责的同时，赋予街道、乡镇监督管理职责，将住房租赁纳入社区治理体系，规定流动人口基层管理服务机构受街道办事处或者乡镇人民政府、公安机关领导，实现了住房租赁市场管理与基层社会治理的有机结合。

　　《条例（草案）》要求，合同备案与出租登记进行衔接，出租住房需要同时履行合同备案与出租登记义务。为了便利当事人，《条例（草案）》规定通过住房城乡建设部门建立的住房租赁管理服务平台完成网签备案的，由住房城乡建设部门将网签信息同步向公安机关共享，出租人不需要另行办理出租登记。

　　在强化社会风险管控方面，《条例（草案）》明确遇有突发事件或者可能引发住房租赁市场系统性风险的紧急情况，政府发布特殊管控措施的，租赁当事人应当遵照执行；对于住房租金过快上涨的，明确价格干预措施，对拒不执行价格干预措施的，由市场监管部门依法处理。

　　对于颇受关注的群租房乱象及安全问题，《条例（草案）》在第十二条列出了六项规定。其中，明确了出租住房应符合建筑、治安、室内空气质量等安全规定和标准，不得打隔断改变房屋内部结构，起居室不得单独出租，厨房、卫生间、阳台、储藏室及其他非居住用途空间不得出租用于居住等。

　　《条例（草案）》还明确了出租人、承租人行为规范。要求出租人负责租赁住房及其附属设施的安全管理，不得向未出示身份证明的人出租住房，发现利用出租住房从事违法犯罪活动的应当及时报告。承租人对租赁住房及其附属设施的使用安全负责，应当按照规划用途安全、合理使用，并作为物业使用人遵守物业管理相关规定。

　　对于集中出租住房达到规定数量的，《条例（草案）》要求出租人应当建立相应的管理制度，明确专门的管理人员，设置监控、灭火等治安防范、消防设备设施和安全通道，并建立信息登记簿或者登记系统。

　　《条例（草案）》对短租房进行监管，规定出租城镇地区住房且按日或者按小时收费的，应当符合北京市管理规定和本小区管理规约。无管理规约或者管理规约无相关约定的，应当取得本栋楼内或者同一平房院落内其他业主的一致同意，并与房屋所在地公安派出所签订治安责任保证书。短租住房的出租人应当在住宿人员入住前当面核对身份信息，并即时通过系统申报登记。

　　加强行业管理

　　积极回应社会关切

　　《条例（草案）》在完善规范传统房地产经纪机构行为的同时，将住房租赁经营新业态一并纳入监管，加强了新兴住房租赁经营的管理。按照经营风险大小区分管理，对利用自有住房的企业，经营风险小，仅要求履行出租人义务；重点对从事转租业务的企业强化监管，明确了规范从业、资金监管等要求。

　　《条例（草案）》对“二房东”进行规范，在第二十二条明确了承租他人住房从事转租业务的，或者个人转租住房超过规定数量的，应当向区市场监督管理部门申请住房租赁企业设立登记。对“甲醛房”问题进行回应，在第二十八条明确了住房租赁企业对租赁住房进行装修装饰的，应当征得所有权人同意，并遵守室内装修装饰相关规定和标准，保障租赁住房安全。

　　对于违反规定的，《条例（草案）》规定，经有资质的检测机构检测，室内空气质量不符合室内空气质量标准的，住房和城乡建设部门或房屋主管部门责令限期改正，处1万元以上5万元以下罚款；逾期不改的，处10万元以上30万元以下罚款。

　　《条例（草案）》加强房地产经纪管理。规定房地产经纪机构不得开展住房转租经营业务，并明确了规范从业要求。

　　在押金和租金的收取数额方面，《条例（草案）》提出，住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过1个月租金，并按规定通过第三方专用账户托管。住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过3个月租金，超收的租金应当纳入监管。

　　《条例（草案）》专门用一节内容规定了互联网信息服务管理。规定互联网信息平台承担身份核验、登记、信息审查和信息报送等责任，并要求平台对两年内因信息发布受到三次以上行政处罚，或者在停业整顿期间的，采取一定期限内限制信息发布等必要措施，保障消费者权益。

　　郝志兰表示，《条例（草案）》维护当事人合法权益，稳定租赁关系。通过明确出租住房条件要求、细化租赁双方行为规范、倡导签订长期租赁合同等内容，回应了社会关切的甲醛房、群租房、强制解约等问题，有效保障承租人的合法权益，有利于形成安全、稳定的租赁关系。