《红楼梦》中房产交易探察

清代前期，北京住房实行双轨制，内城以政府分配房为主，外城以市场调节为主。《红楼梦》中，薛家、贾府京城房舍属于朝廷分配旗房，不是真正意义上的私有财产。清律“概不准民人典买”，但薛贾两家仍有变相出租京城房舍取利之嫌疑。

  《红楼梦》第四回，薛家举家迁入京城，将入都时，薛蟠和母亲说：“咱们京中虽有几处房舍，只是这十来年没人进京居住……须得先着几个人去打扫收拾才好。”不料，薛姨妈说，“何必如此招摇！……或是在你舅舅家，或是你姨爹家。他两家的房舍极是便宜的。”

  薛家，虽然视“珍珠如土金如铁”，但他们既开当铺又放高利贷，一直想方设法赚钱，为何京城几处房舍空置十几年没人住？何不出租、卖掉？这要从清代房产交易制度说起。

  据北京市社科院历史所副研究员邓亦兵考证，清代前期，北京住房实行双轨制。内城住房以政府分配为主，逐步过渡到政府掌控为主、市场调节为辅；外城住房以市场调节为主，实行住房商品制，但政府也建部分住房让官兵中无房者，通过扣俸饷，或购买，或租赁。

分配房舍

  薛家京城房舍是政府分配的吗？脂砚斋在第四回点评说，薛家乃紫薇舍人薛公之后，现领内府帑银行商。内府，即内务府，大清掌管宫廷事务的衙门；帑，指银库。内府帑银行商，即从内务府领取银两做生意的商人，俗称“皇商”。其盛行于明清时期，尤其是清代。

  据《清文献通考》记载，顺治十三年（1656年）“户部以江南采买布匹粗恶，令人觐官带回，另买”。又清人王庆云著《熙朝纪政》载：“我朝无均输和采买之政，凡宫廷所需，一出时价采办，而不以累民。”即，凡宫廷、政府所需物资购办、置备，均由户部皇商办理。

  皇商是否有权获得政府分配住宅？不一定，但薛家不同。第四回交代，薛家“家中有百万之富，现领着内帑钱粮，采办杂料……虽是皇商……不过赖祖、父之旧情分，户部挂虚名”。可见，薛公是有功之臣，薛家实属荫袭祖辈功勋而成皇商，其京城房舍当属政府分配。

  这个说法是否有证据？在清律中或可以找到答案。《大清律》“任所置买田宅”条规定“凡有司官吏不得於见任处所置买田宅，违者笞五十，解任，田宅入官”。律例禁止官吏在任所买房，薛家主要负责宫廷物资采买需常来往于京城，如何是好？朝廷可以分配他们房舍。

  贾府住宅是不是政府分配房？当然是。

  说贾府房产系荫袭而来还有其他证据吗？有。第十六回宁荣二府准备省亲别墅、筹建大观园时说，“先令匠人拆宁府会芳园墙垣楼阁，直接入荣府东大院中……贾赦住的乃是荣府旧园，其中竹树山石以及亭榭栏杆等物，皆可挪就前来”。非荫袭房产，怎能如此顺利拆挪？

  再说，若贾府住宅不是朝廷分配房舍，薛家母女三人又如何能放着自己房舍不住而久居贾府不走？第十八回说，贾蔷从姑苏采买回来十二个女孩教演女戏，“薛姨妈另迁于东北上一所幽静房舍居住，将梨香院早已腾挪出来”。薛姨妈迁于何处？第二十回交代，仍在贾府。

  再者，不但薛家母女三人住贾府，而且薛蝌、薛宝琴、邢夫人的侄女岫烟、李纨的寡婶、堂妹李纹李绮等都住贾府。第五十三回，贾珍和庄头乌进孝说，荣国府“这几年添了许多花钱的事……这一二年倒赔了许多”。荣国府财政吃劲，这么多房舍，为何不出租取利呢？

  中国社科院近代史研究所研究员刘小萌研究发现，清廷入关，设立旗房、旗地，旗人只有使用权，无所有权。即，朝廷分配住宅，不是真正意义上的私有财产。这大概也是贾府住宅、薛家京城房舍不能出租、典卖的真实原因。

  同时，《大清律》“典买田宅”条增设条例明确规定，“旗地旗房概不准民人典买。如有设法借名私行典买者，业主售主俱照违制律治罪，地亩房间价银一并撤追入官。”

典买房产

  旗房概不准民人典买，是否意味着民间没有房屋出租、典卖？不是。第四回，在应天府当差的葫芦僧门子说，拐卖英莲的“拐子又租了我的房舍居住”。这说明民房允许出租。

  《大清律》“典买田宅”条明确规定，“凡典买田宅不税契者笞五十，契内田宅价钱一半入官。不过割者，一亩至五亩笞四十；每五亩加一等罪止杖一百，其（不过割之）田入官。”

  法无虚立。既然典买住宅要立契纳税，那么房屋当然可以进行买卖。第五十八回，皇室有位老太妃薨逝，凡诰命等皆入朝随班按爵守制，但其墓地“离都来往得十来日之功”，且“朝中大祭，贾母等五更便去了，先到下处用些点心小食，然后入朝”。这个下处，是个“大官的家庙……房舍极多极净”，于是“东西二院，荣府便赁了东院，北静王府便赁了西院。”

  这说明贾府、北静王府都曾在外租房，且租赁的是别人祭祀祖先用的家庙房舍。邓亦兵认为，清代前期，北京房产管理分为外城、内城。外城相当于今南二环之内地区，房产允许市场交易；内城相当于今二环路以内，房产允许旗人交易，禁止旗民交易，但实际禁而不止。

  刘小萌研究发现，顺治初年，清廷圈占北京内城民房安置“从龙入关”八旗官兵，原有居民，除投充旗下者外，统统强令迁往外城，因而形成内城居旗人、外城住民人的分布格局。八旗满、蒙、汉军分驻北京内城，各有界址；每个旗下的参领、佐领，也各有指定街区。

  清代前期，尤其是顺治康熙时期，统治者从维系自身特权利益出发，一直禁止民人置买旗人不动产，而对旗人置买民人房产视为合法。这导致北京外城民房交易频繁。康熙中叶，外城汉族官民聚居地成为繁华的商业聚集区，旗房典卖活动随之愈演愈烈，内城亦效仿之。

  据刘小萌考证，康熙中叶以后，由于官方法规空缺，导致旗房典卖活动形成大量白契（白契，民间买卖土地房屋时，交易双方协商拟订、有中人作保并签名盖章的契约，和“红契”相对。白契无法律效力，红契经官府认可盖章，具有法律效力），民间因产权归属诉讼不休。

  雍正元年（1723年），清政府正式确立旗房买卖税契制度。据《八旗通志》记载，按照规定，此后旗人买卖不动产，必须到八旗左、右翼收税监督处，领取印契（又称红契）,凡实买实卖者，需照民间例纳税。“倘仍有白契私相授受者，照例治罪，房地入官。”

  照民间例纳税，究竟是多少钱？顺治四年（1647年）议定田房契税税率为3%，规定民间“凡买田地房屋，必用契尾，每两输银三分（《大清会典事例》）。”完税后的契书，盖官印、粘连契尾，连同根底契构成一套完整红契。私下订立、未至官府纳税者，被视为白契。

  允许旗房交易后，民间订立红契数量快速攀升。中国社科院近代史所博士后吴丽平研究清代千份北京房契发现，顺康雍三朝，房产交易缔结契约以红契为主。

置房取利

  《红楼梦》中，除门子出租房、贾府租赁官员外城房舍外，还有哪些房产交易行为？首先是薛家的租房取利。其次是旗人内城置房，民人外城购房。

  第四回说，薛蟠和母亲说，“咱们京中虽有几处房舍……那看守的人未免偷着租赁与人”。前文说过，按照当时律例，旗人房产不得出租谋利。可是，薛姨妈并不过问看守人偷着租赁的事情，不但大张旗鼓地携子女住进了贾府，还和儿子说“他两家的房舍极是便宜的”。

  这说明什么？薛姨妈可能已暗中安排人将京城房舍租赁；薛家母女三人住在贾府可能设名目给付租金。为什么？一是贾府筹建大观园贾赦都有腾挪但薛家仍住贾府；二是薛家进京有公干。第四回说薛蟠进京“一为送妹待选，二为望亲，三因亲自入部销算旧帐，再计新支。”

  清律“任所置买田宅”增设条例规定：“各关出差官员，不许携带家眷多随奴仆及任所置优买妾。任满回部未经考核，不许擅买田庄市宅生息放债。”薛蟠袭皇商进京销算旧帐当属公干。这也说明第六十七回薛姨妈说，正打算替柳湘莲“买房子，治家伙”仅说说而已。

  薛姨妈能否替柳湘莲买房？以柳湘莲名义在外城购房当然可以，但在内城恐怕要记在薛家名下。第十三回，秦可卿不是托梦给凤姐“趁今日富贵，将祖茔附近多置田庄房舍地亩”吗？可见，当时旗人在外城置田庄房舍已经比较常见。这是否有道理呢？不妨看第三十三回。

  第三十三回交代宝玉挨打缘由时说，“忠顺王爷驾前承奉的人”琪官，在“东郊离城二十里有个什么紫檀堡，他在那里置了几亩田地几间房舍”。王爷驾前承奉人戏子琪官，为何在离城20里的地方买田置舍？一是琪官非旗人只能在外城置房，二是王爷可能借琪官炒房。

  内城房产能否买卖呢？第四十九回说，“邢夫人兄嫂家中原艰难，这一上京，原仗的是邢夫人与他们治房舍，帮盘缠”。第六十四回说，贾珍刚交代下去，“不过几日”，就为尤二姐，“于宁荣街后二里远近小花枝巷内买定一所房子，共二十余间。”

  原来，旗人买房这么容易，轻易就可以帮亲戚、小妾“治房舍”。

  乾隆年间，由于典当契约不纳税，铺面、家具、字号等铺底交易，旨在转让使用权，而非所有权，所以民间多使用白契变相买卖房产。据《中国第一历史档案馆藏档案》载，乾隆五十八年(1793年)，正蓝旗满洲佐领宗室德尧上诉刘聚丰拖欠房租案，即查出“一房两主”。

  因此，乾隆年间，在清律“典买田宅”条新增条例规定：“凡州县官征收田房税契，照征收钱粮例别设一柜，令业户亲自赍契投税，该州县即粘司印契尾给发收执，若业户混交匪人代役，致被假印诓骗者，照不应重律杖八十，责令换契重税”。可见，当时房产交易之热。