破解物业与业主相处困境之道 ——建议健全“物业管理师”职业资格准入制度

　　《华商报》报道的物业公司“偷热”问题折射出当前物业公司与业主的相处困境问题。该如何破解双方的相处困境？笔者认为，建立健全“物业管理师”职业资格准入制度，是管家与主人和谐相处之道的可行且有效的举措。

　　“物业管理师”职业资格准入制度，可以主要包含如下10方面内容：第一，潜在的“物业管理师”人员须经过物业服务方面的职业技能培训后，参加国家举办的“物业管理师”职业资格考试，通过该考试者，方可取得“物业管理师”职业资格。第二，成立“物业管理师”协会，所有从事“物业管理师”工作且已经取得“物业管理师”职业资格的人员，必须加入该协会，由该协会对“物业管理师”进行行业与职业纪律管理。第三，业主通过业主大会在众多相竞争的“物业管理师”之中选择一名“物业管理师”，与其订立物业服务合同，确定双方的权利义务，业主须按时将物管费支付给“物业管理师”，“物业管理师”须提供合同约定的优质物管服务。第四，法律应当明确规定，业主大会是小区的权力机关，但业主大会可以将自己物业管理方面的权力（其他权力保留），授予给“物业管理师”，使“物业管理师”享有业主大会在小区物业服务方面的权力。“物业管理师”是业主大会在物业管理方面的执行机关，即“物业管理师”在处理有关物业服务方面的事务时，与业主、业主大会、业主委员会以外的民事主体之间发生民事法律关系时，有权代表业主大会，且拥有业主大会的权力，但其决策不得与业主大会的决策相违背，否则应当承担违约责任。第五，法律同时应当明确规定，采取“物业管理师”物业管理模式的小区，其业主委员会，是小区物业服务的监督机关，有权监督“物业管理师”的物业服务工作，但同时对于物业管理事务之外的其他小区事务，业主委员会是业主委员会的执行机关。简言之，在物业管理事务上，业主大会的执行机关是“物业管理师”，业主委员会仅仅是监督机关；在非物业管理事务上，业主大会的执行机关是业主委员会。第六，法律应当明确规定，在物业服务合同存续期间，“物业管理师”在对内关系上必须接受业主、业主大会、业主委员会的全面监督，并同时接受“物业管理师”协会、政府机关的监督和指导。第七，“物业管理师”接受委托后，可以以自己的名义与其他相关专业机构或者个人订立委托合同、承揽合同或者雇佣合同，由后者提供安保、清洁、维修等专项或综合服务，由“物业管理师”向其支付报酬。“物业管理师”自负盈亏、自担风险，并依法缴纳有关税费。第八，若业主无正当理由拒不按时交纳物管费，“物业管理师”可以以自己名义提起民事诉讼。第九，若“物业管理师”及其所委托或聘用的人员提供的物业服务不合格，甚至严重损害业主利益的，业主、业主大会或者业主委员会可以对“物业管理师”提出意见和建议，若合理期间内未整改，一方面可以向“物业管理师”协会或者相关政府机关投诉，由“物业管理师”协会或者相关政府机关进行审查处理，情节严重的，可以吊销“物业管理师”职业资格证，为加大惩戒力度，“物业管理师”职业资格证被吊销后，不得重新取得。另一方面，业主、业主大会或者业主委员会对于“物业管理师”的违约行为或侵权行为，可以提起相应的民事诉讼。涉嫌犯罪的，由国家机关依法追究其刑事责任。“物业管理师”承担相关民事责任后，可以依据委托合同等向直接责任人依法追偿。第十，两个或两个以上的“物业管理师”可以组建物业管理合伙企业，其性质为特殊的普通合伙企业，但不得组建为公司，以避免“物业管理师”无限责任落空。

　　综上，“物业管理师”职业资格准入制度的建立健全，既可以让物业管理责任落实到具体的自然人，又可以通过职业责任和法律责任的双重压力，迫使其提供优质的物业管理服务。笔者认为，这是破解“管家”与“主人”相处困境、创新物业公司与业主相处之道的较好举措。

　　（作者系法学博士，西南政法大学副教授）