物业公司“偷热”该如何维权？

  编者按：据《华商报》报道，今年供暖季来临后，西安市多个小区住户反映暖气不暖，供热公司稽查人员调查发现，部分物业公司存在“虚报空置面积”。该事件引发社会广泛关注，本报特邀学者探讨。

　　近日，一段热力公司工作人员向业主揭露物业公司“虚报空置面积”从中谋利的录音在网上传播，随后《华商报》以“物业‘偷热’方式大曝光”为题进行的报道在网络上迅速扩散。现在很多人都知道了物业公司有四种常见“偷热”方式：一是开发商不按规划建设，存在加盖等问题；二是虚报空置面积；三是热力公司跟物业按表计费，物业公司却和业主按面积计费；四是物业公司在凌晨把阀门关掉。但上述录音和新闻在网络上广泛传播至今，该小区物业公司进行的“偷热”行为并没有得到相关证据证实。

　　在人居环境治理逐步完善的今天，物业公司作为社区专业化服务的主要提供者和协调者，其被认为承担着提升业主生活品质、提升城市品位的重要责任，但是《华商报》报道的情形难免会让业主感叹“比暖气更凉的是人心”。借这起事件，笔者对物业公司、供暖公司、业主三方法律关系及维权手段做以下分析。

　　虽然没有看到相关协议，但是物业管理公司与业主及供暖公司应该是一个代替履行收款、付款义务、协助履行供暖义务的三方协议关系。物业管理公司跟业主之间的关系实际上是一个简单的民事合同关系，物业管理公司提供代收费服务，代替供暖公司收取采暖费用，同时协助供暖公司履行供暖义务。因此，物业管理公司若采用虚报建造面积、公摊面积等方式，多收取业主供暖费，实质上就是物业公司在统筹管理的基础上违反了三方协议，侵害了小区业主和供暖公司合法权益，实际上是一个民事上的违约行为与侵权行为的竞合，只要业主能够提供证据，物业管理公司就需要对业主和供暖公司两方承担相应民事赔偿责任。

　　根据《城市集中供热管理办法》相关规定，任何用户不得实施下列行为：未经供热企业同意，擅自改动供热管道、增设散热器或者改变用热性质；其他危害供热设施正常运行的行为。违反规定的由供热主管部门责令限期改正；逾期不改的，依法予以处罚；造成损失的，依法承担赔偿责任。《城市集中供热管理办法》明确规定“任何用户不得实施下列行为……”，物业管理公司虽然是单位法人，但是在其与供热企业的关系当中认定为用户应该没有太多疑义。盗窃是指以违法占有为目的，采用规避他人管控的方式，转移而侵占他人财物管控权的行为。因此，窃电、窃水、窃油、窃热、窃燃气等都可认为是广义的盗窃行为，而“窃热”行为包括：私自打开锁闭阀，私自从供热单位的热网上开口截取热能，私自将蒸汽或采暖热水对外转供，私自排放采暖热水系统中的水，私自在采暖系统中安装换热装置，申请办理报停后，又私自开栓通热等。

　　既然如此，若有证据证明物业管理公司的确实施了“偷热”的行为，物业管理公司就有可能被认定为盗窃行为，继而承担单位盗窃的相应责任。但不管是民事责任还是刑事责任，在这种类型的供暖纠纷中，业主要想维护自己权益，举证是重要环节。

　　首先，供暖温度达不到国家规定的标准，业主不管是向物业管理公司提出还是向供暖公司提出，都必须拿出相应证据。绝大多数采暖用户在遇到这样的纠纷时，通常都会采取拒绝交纳供暖费的办法进行抗议和维权，但即使双方对簿公堂，在诉讼中仍需提供充足有效的证据。

　　其次，物业公司“偷热”的行为也需要相应证据进行支撑。若没有相应的证据，对物业公司的声誉造成不利影响，物业管理公司也可反诉进行维权。

　　但在司法实践中，供热纠纷通常都是供暖公司起诉业主要求其缴纳供暖费用或追缴欠付的供暖费用及违约金、滞纳金。这大概是因为在供暖公司和业主的纠纷中，大多供暖单位无法提供书面供暖合同，多数业主也无法就供暖温度不达标等抗辩意见进行举证。可能一些用户会提交自己用温度计测温的照片及报修单，但用户单方面的测温照片因拍摄时间、地点、真实性无法确认，往往无法得到供暖公司的认可，而报修记录又不能直接充分证明供暖温度不达标的事实，最终导致业主维权困难。因此，笔者认为，在供热纠纷中，业主若想有效维权，不仅要从民事、刑事两方面来对物业管理公司行为进行性质认定，还需要重视取证。

　　（作者系法学博士，北京教育学院政法系教师）