农村房屋买卖违反“一户一宅”原则 不影响合同效力

  本报讯（记者徐秋颖） 在村里已经有宅基地是否还能买卖房屋？房屋买卖合同是否具有效力？近日，北京市密云区法院审结一起案件，房屋出卖人张某以《农村房屋买卖合同》违反了“一户一宅”的规定，请求法院判决合同无效。法院经审理认为，“一户一宅”原则不影响房屋买卖合同的效力，遂判决驳回张某的诉讼请求。

  2018年6月15日，出卖人张某与同村村民刘某签订《农村房屋买卖合同》，约定将位于某村的一处住宅，以20万元的价格转让。合同签订当日，刘某交付全部价款，张某交付房屋。

  然而，2018年11月，张某将刘某诉至法院，理由是刘某在该村原本已有宅基地，双方订立的《农村房屋买卖合同》违反了“一户一宅”的规定，请求法院判决其与刘某签订的《农村房屋买卖合同》无效。

  该案主审法官陈琼表示，民事活动应遵循诚实信用原则，依法成立的合同具有法律约束力，合同双方当事人均应依据合同内容忠实履行合同义务。

  根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有。农村房屋系村民集体经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证农村村民最基本的居住。因农村房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在“房地一体”的格局下，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用。

  陈琼介绍，所谓“一户一宅”原则，是指农村居民一户只能申请一处宅基地，村民在出售自己宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地。“一户一宅”原则是农村集体土地方面的管理性规定，并非规范农村房屋买卖合同的效力性规定，故是否违反“一户一宅”原则不影响房屋买卖合同的效力。

  她表示，本案诉争房屋系农村房屋，房屋买受人系该村村民，享有使用该村集体组织宅基地的资格。本案中的《农村房屋买卖合同》系双方真实意思表示且已交易完毕，并未出现导致合同无效的情形。故原告主张合同无效的诉讼请求，法院不予支持，判决驳回原告的诉讼请求。