小区业主是否可以当“车位包租婆”？

　　随着私家车数量不断增多，住宅小区的停车位问题也成为我国物业管理中最具争议的问题。“车位之争”在开发商、业主和物业管理公司之间亦愈演愈烈，不再只是某些城市的个案，甚至已经成为全国范围内的普遍问题。最近，发生在湖南长沙市的一起涉及住宅小区停车位的事件就备受民众关注。

　　据媒体报道，长沙某小区吴姓业主一人购入133个车位（车位总价约600万元）设地锁后向其他业主高价出售。小区的其他业主认为，此举影响了其利益，遂向相关部门投诉。经过调查，长沙市望城区住房保障局发布“关于龙湖湘风原著车位转让权纠纷投诉”调查情况说明称，项目车位销售并没有违反长沙市房地产相关调控政策。笔者认为，该事件中有两个问题值得思考：一是车位买卖合同是否有效；二是其他业主对小区停车位是否过度主张。

　　该事件中的车位买卖合同是否有效，首先要弄清楚一个关键点：该业主购买的133个地下停车位是否属于人防工程的地下停车场。根据《中华人民共和国人民防空法》第2、5、22条规定，人民防空是国防的组成部分，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。《中华人民共和国物权法》第52条规定，国防资产属于国家所有。最高人民法院的相关判例也明确表示，属于人民防空工程的地下停车场的产权归国家所有，客观上不能分割。

　　由此可见，属于人防工程的地下停车场产权应当归属于国家，不得售卖。因此，其他提出异议的业主有必要先查看小区规划总平面图和竣工验收总平面图，首先搞清楚开发商与该业主签订的车位买卖合同是否有效。如果该业主购买的133个地下停车位含有人防工程，那就属于公共配建车位，开发商不能销售，一旦开发商销售了含有人防工程的地下停车位，车位买卖合同应当认定为无效。如果该业主购买的地下停车位不是全体业主公共配建的，也没有人防工程，是开发商单独配建，开发商可以销售，那么车位买卖合同有效。

　　如果开发商与业主签订的车位买卖合同被认定为有效，那么就需要思考其他业主是否存在过度主张的问题了。对于小区内的车位、车库的分配和使用，物权法第74条明确规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，用于停放汽车的车库、车位的归属，由当事人出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主所共有。”由此可见，在车位配比等于或小于1的情况下，开发商和物业公司有权拒绝业主购买或租赁多于一个车位的要求。如果开发商或物业公司向同一业主出售或出租了2个或2个以上的车位，其他没有购买或租赁到车位的业主可以向法院提起主张确认合同无效。

　　但相关司法解释又规定，小区车位的分配原则，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第74条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。也就是说，规划确定的配置比例具有法定性和确定性，业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。每个小区都有自己的车位配套比例，少的是1∶0.3；多的是1∶1，业主也可以查询，只要业主已经按照配置比例购置或租赁到车位，就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则，将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。具体到本案中，如果开发商或吴姓业主可以提供有效证据，证明开发商向其出售133个停车位的行为，并没有导致小区车位无法满足其他业主需要，那么其他业主提出异议的行为就有可能存在过度主张问题。

　　因此，作为停车位的售卖方或管理方，开发商有必要在车位认购前严格核实业主身份，严格遵守对外公示的车位销售价格及实时更新车位销售动态。除此之外，对车位使用权转让应当进行严格限制和把关，确保优先满足小区业主对停车位的需要。

　　（作者系法学博士，北京教育学院政法系教师）