二手房争议多做好预防防纠纷

　　当下，二手房市场依旧火热，在签订二手房买卖合同时稍有不慎，或者在履行合同过程中对法律的认知存在偏差，就可能导致买卖双方在日后履行合同过程中产生纠纷，引发诉讼。那么，如何避免二手房争议，法官综合相关案例，做出提示。

看好登记房主，莫侵他人利益

　　案例：田某与雷某系夫妻关系，2005年3月，田某与雷某共同出资购买北京市密云区X号院X号楼X号房屋一套，房屋产权登记在雷某名下。2016年初，雷某将涉案房屋出卖给刘某，并与刘某签订了《北京市存量房屋买卖合同》。2017年11月，田某将其丈夫雷某及刘某作为被告诉至法院。田某认为，涉案房屋系其与雷某夫妻关系存续期间共同出资购买，该房屋应属其与雷某的夫妻共同财产。雷某未经过其同意擅自处分夫妻共同财产，严重侵犯其合法权益，故诉至法院，请求确认雷某与刘某签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。雷某对田某的诉讼请求不持异议，雷某辩称其出售涉案房屋时未与田某协商，也从未告知田某。刘某辩称，在签订房屋买卖合同时，雷某称涉案房屋系其单独所有，故与其签订房屋买卖合同，双方签订的房屋买卖合同没有违反法律法规，不同意田某的诉讼请求。经审理，法院作出一审判决：驳回原告田某的诉讼请求。双方均未上诉。

　　法官说法：我国《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。依据上述司法解释，处分权的欠缺不影响买卖合同的效力，其中包括共有人之一未经其他共有人同意处分财产之行为，且不受买受人是否善意之条件约束。田某以雷某无权处分夫妻共同财产为由提起诉讼，上述司法解释对此问题的处理意见已经明确，故法院依法判决驳回了田某的诉讼请求。

　　法官提示：买卖双方在签订房屋买卖合同前，买方在查看卖方房屋所有权登记证书时，务必谨慎核查所有权登记证书中记载的有关详细情况，包括房屋所有权人与出卖人是否一致、房屋共有情况、房屋坐落位置与购买房屋的实际位置是否一致、规划用途是否与购房用途一致、房屋建筑面积是否与合同中记载的一致、房屋是否存在抵押、查封等情况。对于登记在夫妻一方名下，以夫妻一方名义对外出卖的房屋，买方应要求卖方出具配偶同意出卖房屋的书面承诺材料，以免日后因处分权引发诉讼。

遇政策调整不能向买受方主张违约金

　　案例：陈某于2014年3月11日取得密云县x街x号x层x号的房屋所有权证，规划用途：商业用房，建筑面积38.46㎡。2017年3月5日，经北京x房地产经纪有限公司居间介绍，出卖人陈某（甲方）与买受人刘某（乙方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：刘某购买陈某所有的位于密云区x街x号x层x号的房屋一套，建筑面积38.46㎡，房屋成交总价80万元，买受人在签订合同的同时支付定金2万元，网签当日支付首付款59万元（含定金），拟从商业银行贷款21万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担，全款到账7日内交付房屋。刘某于合同签订当日向陈某支付定金2万元。2017年3月18日、20日支付首付款共25万元。因双方在履行合同过程中，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局于2017年3月26日发布北京市住房和城乡建设委员会等部门关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告（京建发【2017】第112号），公告中规定，本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人。商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。因购房政策的变化，刘某购买陈某的房屋无法取得银行贷款。刘某认为陈某出售的房屋系商业用房，但陈某却没有考虑到新政策影响的风险，且新政策出台后，未及时返还其已支付的房款，故诉于法院，要求解除双方签订的房屋买卖合同，陈某返还购房款并支付违约金。陈某辩称，刘某所述购房情况及已付房款数额属实，刘某与我签订的房屋买卖合同真实有效，虽然限购政策出台，刘某不能从银行获取购房贷款，但可以通过其他形式（如信用贷款）取得贷款，双方可以继续履行合同，故不同意刘某的诉讼请求。经审理，法院作出一审判决：一、解除原告刘某与被告陈某于2017年3月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。二、被告陈某返还原告刘某已支付的购房定金及部分首付款合计27万元（限本判决生效之日起十日内付清）。三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。

　　法官说法：因京建发【2017】第112号公告的规定，刘某无法获取银行贷款的审批，且刘某明确表示因无法获取贷款，其已无继续履行合同的能力。同时双方亦未就购房尾款的付款方式达成新的补充协议，双方签订的房屋买卖合同在事实上已无法继续履行，故对刘某要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，陈某返还定金及部分首付款的诉讼请求，法院予以支持。刘某要求陈某支付违约金，但双方对于合同不能继续履行均无过错，故对于其要求违约金的诉讼请求，法院不予支持。陈某所提双方可以继续履行合同的辩解意见，缺乏事实依据，法院不予采纳。

　　法官提示：因政策调整对房屋买卖主体的权利义务产生影响的，属于不可归责于双方当事人的事由。因新政策的调整，致使已经签订的房屋买卖合同无法继续履行的，双方当事人对于合同不能继续履行均无过错。故因新政策出台导致合同无法继续履行的情况出现后，买卖双方应积极协商，出卖人应及时退还买受人已经交纳的购房款，双方协商一致解除合同。值得注意的是，这只针对于合同无法继续履行的原因仅在于政策调整，不存在买卖双方任何一方存在违约的情况。如果在排除政策调整的原因后，还存在买卖一方因自己的违约行为导致另一方受到损失的情况下，违约一方是无法借政策调整之东风，免于向对方承担赔偿责任的。

约好户口迁出时间，避免双方扯皮

　　案例：张某与赵某于2017年8月签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：赵某购买张某所有的房屋一套，建筑面积77.21㎡，房屋价款195万元；出卖人应当在该房屋权属转移之日起30日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，逾期超过30日内未迁出的，自逾期超过之日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，张某与赵某按照合同约定完成了交付房款、交付房屋、房屋所有权变更登记等权利义务内容。但张某一直未将其在涉案房屋的户口迁出，导致赵某无法将自己的户口迁入，故赵某诉至法院，请求法院判令赵某向其支付逾期迁户违约金。张某辩称，同意尽快迁户，但违约金约定过高，请求法院调整。经法官主持调解，双方协商一致达成调解意见：被告张某向赵某支付逾期迁户违约金五万元。

　　法官说法：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方在合同中对于迁户事宜及逾期迁户的违约责任均作出了明确约定，在房屋所有权变更登记后，张某未按照合同约定及时将自己的户口迁出，该行为系违约行为，赵某主张张某向其承担违约责任，符合法律及双方合同的约定。通过法官对双方开展调解工作，双方均同意以调解方式化解本案纠纷。

　　法官提示：买卖双方在订立房屋买卖合同时，建议将出卖人从出卖房屋迁出户口的时间及逾期迁户的违约责任进行约定。这种约定一方面可以督促出卖人及时迁户，另一方面，对于买受人而言，如果面对的是不按合同约定及时履行迁户义务的出卖人，也可以在诉讼中要求出卖人支付逾期迁户违约金，维护自己的合法权益。但要指出一点，双方在约定逾期迁户的违约责任时，应谨慎约定违约金计算标准，如果双方约定的违约金标准过高的话，法官是可以根据双方履行合同的具体情况、过错责任、损失情况等对违约金的标准进行调整的。