物业维权百姓读本

物业服务费用定价过高，

业主能拒绝吗？

案例：

  某新建的高档商品房小区，开发商在预售房时口头表示，物业服务费大致为1.8元/平方米/月。在交房时，开发商却向业主公告称，物业服务费用确定为2.35元/平方米/月（含设备运行费 0.55元/平方米/月）。业主收到通知后纷纷到物价部门投诉。物价部门答复称，该小区有关收费标准尚未备案，并表示将考虑业主的意见。

解答：

  根据有关前期物业服务企业招投标管理的规定，前期物业服务收费标准是通过招标确定的。但是由于物业服务费用是向业主收取的，而业主在招标时是缺位的，很容易造成收费价格的失控，造成业主对交费的抵触。实施物业服务分等收费后，对前期物业的服务收费问题也有了明确的界定。业主大会成立前的物业服务收费，由建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级并拟定收费标准，在发布招标公告或协议价格工5个工作日前将拟定的收费标准报物业所在地的区、县价格主管部门确认。建设单位应在确认的收费标准范围内进行物业服务企业招标或确定协议价格。其中，综合管理服务项目所选的等级不得高于所选的公共区域清洁卫生服务项目等级，也不得高于所选的公共区域秩序维护服务项目等级。

  前期物业服务合同中需列明约定的服务项目、服务等级和收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中应包含前期物业合同中约定的服务项目、服务等级和收费标准。物价部门、房产管理部门可以根据分等定价规定对前期服业服务企业招标，特别是服务质量等级和收费标准等进行监督管理。同时，这样做也可以使业主对物业服务收费与服务等级有明确的对照，提高交纳物业服务费用的主动性、积限性。

会所产权属于开发商，开发商就可以随意改变会所的用途吗？

案例：

  郑先生所居住的小区会所开放了没几个月就关闭了。开发商称无法维持会所继续开放的资金供给，只有关闭。半年后，一直关闭的会所重新开放了，可是摇身一变成为一个包括服装店、洗衣店、餐厅、咖啡厅等商铺的小型“商业中心”，已不是当初开发商承诺的为业主提供休闲娱乐的地方。会所产权属于开发商，开发商就可以随意改变会所的用途吗？

解答：

  所有人的权利包括占有、使用、收益、处分四项权能。在会所建筑成本已经计入公摊时，会所的所有权属于全体业主共同所有，开发商自然无权改变会所的用途。但会所的建筑成本没有计入公摊时，开发商就拥有会所的所有权，他就有处分的权利，只是这种处分必须建立在合法的基础之上。合法包括两个层面：一是符合约定，二是符合法律规定。就约定而言，如果开发商与业主之间就该问题在购房一一合同中进行了约定，开发商应该依约定向业主提供会所的相关服务，开发商不可以任意利用和处分，否则就应承担违约责任。如果双方没有在购房合同中约定，但开发商在售楼广告中进行了大肆宣传，符合《商品房买卖合同纠纷解释第3条的规定，即：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请．但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”此时，该内容同样属于购房合同中的条款，如果开发商随意改变会所用途，仍将承担违约责任。

  就符合法律规定而言，政府在这方面对开发商也有要求。开发商在申领规划许可证和施工许可证时必须有关于配套服务设施的规划，而且不得低于政府的最低要求；若开发商随意利用、处分会所，实际L违反了行政义务。如果开发商随意处分会所，业主可以请求政府进行行政干预，由政府有关部门对其作出限期改正的决定，并对其进行相应的行政处罚。

  （作者单位：江苏省连云港市岗埠农场37号律师所）