妥善处理租赁纠纷化解社会矛盾

  广东中立法律服务社有效化解了一起位于广州中心地带、涉及众多小商户的租赁纠纷案件,服务社律师通过多途径、多手段开展公益法律服务,帮助案件当事人与有关司法机关、法律援助部门联系,代理当事人提出相关申请并促其落实,取得了良好的法律效果和社会反响。该起纠纷的顺利解决充分反映了中立法律服务社一直以来秉持“中立、公益、专业”的宗旨,坚持以法治思维、法治方式,引导广大群众通过法律渠道、走法律途径化解矛盾纠纷的服务模式成效显著。

  据承办此案的广东中立法律服务社法律服务人员、广东君厚律师事务所律师张经中介绍,2012年6月29日,某银行广东分行(以下简称“某银行分行”)与广东某投资有限公司(以下简称“投资公司”)签订了《广州市房地产租赁合同》,将其名下位于广州市越秀南路的某大厦中三万余平方米的场地出租给投资公司。《租赁合同》中约定:“租期分两个阶段履行,第一阶段为期2年,第二阶段为期6年,如续租需要满足若干条件。”但投资公司在第一阶段期间并未按照合同条款执行,某银行分行遂向投资公司发出《解除租赁合同通知函》,并起诉了投资公司。但该投资公司拒绝交还物业,并持续分租给不同实际承租人。为此,双方矛盾一直持续,导致实际承租人多次聚众主张权利,并多次报警。

  双方始终僵持不下,多年矛盾不断深化,无奈之余该银行分行职员于2015年8月到广东中立法律服务社咨询。当时的值班律师是广东君厚律师事务所律师丁亚民和张经中,听取当事人详细陈述事实情况后,两位律师建议银行申请法院查封实际承租人向投资公司缴付的应付租金,通知实际承租人申报权利,固定实际承租状况。并建议某银行分行作出利益让步,认可向法院缴纳租金的实际承租人法律地位。经调解后,最终有实质争议的实际承租人仅余一家,成功维护了整栋物业的稳定经营。

  丁亚民律师认为,本案诉讼的敏感点在于,投资公司转租的实际承租人众多且不断变化,在收回物业的同时必须保障实际承租人利益,避免出现群体性事件。丁亚民和张经中两位律师分析认为,银行有权单方解除合同并收回物业。投资公司没有按时支付过租金,每一期租金恶意连续拖欠多达四五个月。《租赁合同》约定租期第一个阶段为期两年,目前第一阶段已经到期,其间某银行分行已经多次要求投资公司按时足额缴付租金。但直至第一阶段结束,投资公司依然不按期支付租金。由此可见,某银行分行已经给予足够且合理的时间让其如约履行,但投资公司单方面的连续违约已经致《租赁合同》不能如约履行,因此,某银行分行依法享有合同解除权。

  其次,依据《民法通则》,合同只要签订双方系真实意思表示,且没有违反法律或行政法规强制性规定的内容,合同即合法有效。本案双方自签订《租赁合同》以来,至第一阶段结束,从事实可知双方都认可该合同。双方签订的条款约定,在第一阶段内投资公司要足额投入装修改造资金不少于3500万并达到承诺标准(四星级酒店),并经有资质的评估机构确认。此条款的约定完全系双方自愿接受的约定,无违反法律或行政法规的规定,是市场经济下的合理契约。既然该合同合法有效,投资公司未按照租赁合同约定在第一阶段投入3500万元以上,并得到有资质的评估机构的确认,依据此条款的违约,某银行分行有权按照合同约定解除合同。并且对于《租赁合同》约定的第二阶段显然已不具备继续履行的条件。投资公司拒不交还房屋的行为于法无据,应当承担违约责任。

  张经中律师告诉记者,在诉讼过程中,投资公司为达到自己利益最大化,一方面停止向业主交租,另一方面却继续擅自将承租物业分租给小租户(共37户),利用实际承租人的流动性及利益诉求绑架业主无法收回物业。“我们以中立法律服务社律师身份负责任地建议银行,申请法院查封实际承租人向投资公司缴付的应付租金,并通知实际承租人申报权利,固定实际承租状况,阻止事态进一步恶化。”张经中律师在向记者讲述如何处理案件时说,“如果在实际承租人配合法院的情况下,仅收回物业经营权,同意实际承租人继续租赁物业,就能够保障该部分实际承租人持续合法经营,维持社会稳定。”

  张经中律师表示,在审理此案过程中,广州越秀法院查封了实际承租人的应付租金,保障了交付租金租赁人合法使用物业的权利,稳定了大部分实际承租人的稳定合法经营状况,并通知实际承租人依法申报权利。某银行分行也在中立法律服务社两位律师的建议下,为维护稳定作出了利益让步,配合法院积极与实际承租人沟通调解,认可向法院缴纳租金的实际承租人法律地位,化解社会矛盾。至此,有实质争议的实际承租人仅余一家,成功维护了整栋物业的稳定经营。广州越秀法院目前正对此最后一家实际承租人的权利义务进行审查,之后将判决该案。