财富公馆小区物业纷争显行业监管之困

    新疆库尔勒市两家物业公司争夺小区物业管理权长达一年。争议期间，一家物业公司在无资质的情况下强行接收物业管理权。此事暴露出监管部门违规审批物业管理资质等行业乱象。

   2010年，经开发商指定，新疆巴州中美物业服务有限公司（以下简称中美物业公司）与新疆库尔勒市财富公馆小区签订《物业服务合同》，为财富公馆小区提供物业服务、房屋租赁、场地租赁、停车服务、清洁服务等服务。

   5年后，巴州竟安物业服务有限公司（以下简称竟安物业公司）进驻财富公馆小区，于2015年6月2日强行接收小区的物业管理权，遭到中美物业公司反对。由此，新旧两家物业公司之间爆发纷争。5月17日，本社记者前往新疆库尔勒市进行调查采访。

新旧物业公司发生冲突

    “中美物业公司与供水单位签订了长期的水费委托代收合同书，但是，自2015年6月2日至今，小区业主的水费却被竟安物业公司和业委会截留了，我们的售水系统也被他们抢走使用。”5月17日，中美物业公司总经理陈建明向记者反映。

    在争议期间，两家公司多次爆发“抢占办公场所”等冲突，中美物业公司多次向当地警方报案。当地派出所则认为两家物业公司冲突属于民事纠纷，不符合治安和刑事案件的立案条件，建议中美物业公司通过法院诉讼解决纠纷。

    财富公馆小区一位不愿意透露姓名的业主气愤地告诉记者，新物业公司进来后，小区的业主委员会不为业主办事，业主从没有接到召开业主大会的通知，对于业主大会召开时间、地点及业委会选举过程，他们并不知情。

    中美物业公司总经理陈建明称，竟安物业公司在未取得物业管理企业资质情况下，违反法律规定，擅自与财富公馆小区业主委员会签订了《物业服务合同》，并于2015年6月2日入驻小区强行从事物业服务活动。

    国务院《物业管理条例》第三十二条规定：“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。”记者在《全国企业信用信息公示系统》查询得知，巴州竟安物业服务有限公司2015年3月10日成立，经营范围是物业服务、房屋租赁、场地租赁、停车服务、清洁服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动），法定代表人为郭俊杰，发证机关为巴音郭楞蒙古自治州（简称巴州）库尔勒市工商局。

    据了解，该公司于成立同年9月18日向库尔勒市房地产管理局申请物业管理企业资质。住房和城乡建设部《物业管理企业资质管理办法》第六条规定：“自领取营业执照之日起30日内向房地产主管部门申请资质。”显然，该公司的资质申请期限已超过法律规定期限。

    针对竟安物业公司的资质问题，2016年5月18日，本社记者采访了库尔勒市房地产管理局行业办公室副主任李茜。她告诉记者，财富公馆业主委员会于2014年11月20日成立，在社区居委会及库尔勒市房地产管理局登记备案。后经业主投票表决解聘中美物业公司，又以公开招标方式重新选聘新的物业公司，巴州竟安物业公司中标，于2015年5月21日小区业主委员会和竟安物业公司签订了物业服务合同。

    2015年10月8日，竟安物业公司获得了由库尔勒市房地产管理局核发的编号为新库M物001号的《物业管理临时资质证书》。根据建设部《物业管理企业资质管理办法》第十一条规定，物业管理企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有“超越资质等级承接物业管理业务行为的”，资质审批部门不予批准。　　

    对此，巴州住房和城乡建设局房地产市场监管科科长杨毅在接受记者采访时表示，巴州住建局下发专门文件，自2015年7月1日起将《物业管理临时资质证书》审批权限下放给了库尔勒市房管局，州建设局对竟安物业公司如何取得《物业管理资质证书》并不知情。

    一份由市房管局行业办出具的《库尔勒市物业企业资质审查、审批意见表》初审意见显示，“该物业企业（竟安物业公司）新成立，委托的项目是财富公馆和祥和大厦，面积有11万平方米”。库尔勒市房地产管理局行业办公室副主任李茜于2015年7月28日在意见表上签字，市房管局负责人黎江、杨东洪分别在此表上审批签字。

    为核实上述申报材料，5月19日本社记者来到位于库尔勒市交通西路6号的巴州祥和房地产开发有限责任公司（该公司为祥和大厦的开发商），并以购房者的身份咨询物业情况。该公司一位负责人告诉记者，“因祥和大厦刚建成不久，目前并没有聘请和委托任何物业公司管理和服务。”

房产局自行上传

规范性文件被指失效

    2009年12月27日，库尔勒市房产局在市政府官方网站上发布了《库尔勒市业主大会规程》，有业主向本社记者反映，财富公馆现任业主委员会主任熊某某自入住小区以来拒不履行业主义务，从未交纳过物业费、电费、卫生费等。这届业委会成立程序不符合《库尔勒市业主大会规程》要求。

    对此，库尔勒市房管局行业管理办公室主任刘桥廷、副主任李茜5月18日接受记者采访时表示，在关于小区业主大会和业主委员会成立程序，目前他们执行的是住房和城乡建设部的《业主大会和业主委员会指导规则》。刘桥廷称：“《库尔勒市业主大会规程》已经失效了，不再适用。目前以住建部的《业主大会和业主委员会指导规则》新规定为准。”　　

    随后本社记者在库尔勒市人民政府官方网站发现一封关于 “小区业主大会如何选举业主委员会”的网友来信，该网站的《市长信箱》栏目明确答复称：“……以上程序中未涉及的事项均按照法律法规的规定及《库尔勒市业主大会规程》的要求执行。”

    为什么库尔勒市房管局行业办领导的上述说法与《市长信箱》的答复意见相矛盾，《库尔勒市业主大会规程》是否继续有效？5月19日本社记者采访了库尔勒市人民政府法制办。获悉记者来意后，法制办一位陈姓工作人员立即与市政府档案室电话联系，在对方给出查询结果后明确告诉记者，《库尔勒市业主大会规程》不属于地方法规，是库尔勒市房产局自行上传到市政府网站的。她说，市房管局当初自行制定这一文件时，没有按照规定报送法制办备案，且法制办至今也未收到该局关于申请废止和清理这一规范性文件的报告。

    《库尔勒市业主大会规程》是库尔勒市房管局制定的，市长信箱回复的相关内容也是房管局提供的，为何出现两种答复？对此，李茜表示“关于业主委员会选举等法规文件，大家理解有差异，目前我们也很纠结这事”。

    针对财富公馆小区物业公司纠纷和行业监管等法律问题，记者采访了北京市佳法律师事务所主任律师郎子君。郎律师表示，《物业服务企业资质管理办法》第十八条规定，审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的，“资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书”。

    郎子君表示，该办法第22条规定，资质审批部门对不符合法定条件的企业颁发资质证书的，“由其上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。根据上述规定，库尔勒市房管局应尽早撤销巴州竟安物业服务有限公司编号为新库M物001号《物业管理临时资质证书》，同时对有关人员依法追究责任。