城市危楼腾退之难

  全国城市老旧危楼逐渐步入一个危险高发时期，背后的成因复杂，但在改造拆除中却遇到现实诸多障碍，如何解决这一难题，考验执政者的智慧。

  北京市西城区夹道居51号两栋灰红色的三层简易住宅楼在这片区域显得格外扎眼，其早在2008年就被列入北京市的拆迁范围，但由于7户“钉子户”在这里坚守，致使政府的拆迁工程一直没有进展，如今已成危楼。

  64岁程娣莲是“钉子户”之一，她和老伴住在夹道居51号南楼的二楼，“等政府一个满意的补偿方案”是他们坚守的理由。

  在此之前，这里的绝大多数居民已经早早选择搬离。“墙上的裂缝越来越多、楼梯间漏水、下水道堵塞、电线老化，这些问题总是层出不穷。”可程娣莲依然没有等到一个满意的补偿方案，“等呗，我们有生之年就一直等。”

  据程娣莲回忆，这两栋楼建成于20世纪60年代，当时政府为了解决住房问题而修建的简易楼，楼内大多住房面积只有9平方米到20平方米。程娣莲在这里已经住了50多年。

  类似的楼房在北京不在少数，北京市政府曾表示，经过调查鉴定，北京的简易住宅楼全达到了危房标准。而据北京市住建委2010年的统计数据，当时全市共有简易住宅楼882栋。这些楼几乎全要腾退拆除。

  但腾退拆迁工作进展却并不顺利。

危楼里住户

　　5月16日中午，程娣莲像往常一样买菜回来，发现楼道里又贴了很多“危房紧急通知”，程娣莲顺手撕了下来，揉成一团，看也没看就从窗口扔了出去。

　　“危房紧急通知”的内容基本是催促没有签搬迁合同的居民赶紧搬离，并告知楼房已经属于危房，不适宜居住，如不搬离造成人员伤亡、财产损失等事故，一切后果自负。

　　“政府就是想推卸责任。”程娣莲说，相关工作人员隔三差五会过来贴告示。她曾多次找相关房管部门进行维修，但被告知已经属于拆迁的房屋，房管部门无能为力。

　　程娣莲一家是低保户，老伴常年卧病在床，所住的是20平方米的房子。买菜回来后程娣莲在光线昏暗的房间里开始做饭，厨房就在门口旁边，屋子里杂乱无章。

　　“我们也对这样的环境不满意，想换一个好的生活环境，但是他们的补偿实在太低了。”程娣莲说，他们并不是不愿意搬，只是在价钱上和政府一直没有谈妥。

　　程娣莲要求是最少25万元/平方米，但是政府给出的价格只是十几万元，他们不能接受。而近年来，随着北京房价的不断上涨，更加稳固了她“政府补偿不到位就不搬离”的决心。

　　夹道居51号北楼的姜桂芬一家也和程娣莲一样，是在这里坚守的本地居民，她一家三代都挤在20多平方米的房子里，对他们来说，更多的是无奈，“而按照现在政府的补偿方案，我们以后生活都有困难，房子这么贵，我们去哪儿买房啊。”

    在这两栋危楼里，除了坚守的本地居民外，大多数房子则住着外地民工。程娣莲告诉记者，由于迟迟没有拆迁，一些房子又被出租给外来务工人员。在这里租房，只需支付极低的价钱就可以入住。

    “我们就暂时在这里住，等他们让搬走就搬走。”梁小丽一家来自河北，她在家带孩子，丈夫白天在工地上班。在他们看来，就是一个住的地方，没什么讲究，至于是否违法出租，她说自己并不知道，安全问题也从来没有考虑过。

　　来自山西的吕辉在5月16日刚搬到这里住，他在北京的一家工地打工，但他并不想住工地，一个老乡在这里住着，他拿着床单就搬过来了。在这里住，他只需交100块钱就可以。

　　程娣莲说，虽说老楼危险，她也没办法，“不是还有很多人住着吗？”

　　记者在北京走访多处老旧楼房发现，类似的情况并不少见，虽然一些房子已经被政府鉴定为危房，但是由于没有拆除，里面依然或多或少有人居住，而在这些住户当中，大多数是租户。

　　在天坛东里一小区记者发现，虽然政府已经动员拆迁，大多数住户都已经搬离，但仍有一些租客在这里租住。一名叫王芳的租户告诉记者，房子是一年前从房东手里租过来的，当时并不知道什么时候要拆迁，房东告诉她，让她继续住。

老旧危楼何来

　　对于北京的简易住宅楼房，据北京市住建委的一名李姓工作人员介绍，这些房子大多数建于上世纪50年代到70年代期间，在质量上属于低标准住宅楼，基本上都是2至3层的砖混结构，设计寿命一般为20年以下，没有专门的厨房和卫生间。

　　如今，这些楼房早已超过使用年限。

　　由于过分降低成本，简易楼楼板承载能力低，部分屋面板为钢筋混凝土薄板。此外，房屋从未进行抗震设防，更存有严重的消防隐患。

　　北京房管部门资料显示，上世纪北京共建造了130多万平方米的简易住宅楼，其中超过半数分布在东城、西城等旧城区，7万余户居民曾在简易楼中安家。

　　类似的情况在全国都有，特别是一些省会城市，当时主要是政府投资建设的公共便民住房，设计住房的寿命都比较短，但是，随着改革开放，产权的不断变更，就形成了现今的局面。

　　另一方面，近年来，因为楼房倒塌引发的事件更是屡见报端，引起人们对老旧危楼的关注。

　　对此，北京大学城市与区域规划系教授吴必虎表示，存在安全问题的，并不仅是这些老楼，“1978年改革开放以前，国家很少大片建房子，总的工程量少，它当然出问题的概率就少。（20世纪）60年代生育高峰，到80年代结婚高峰，住房需求迅速增加，在这个时候正好碰上改革开放第一次市场化，大量房地产公司出现，应该说在这个过程当中，可能很多房地产公司对施工质量的把控或者质量管理存在一定的问题。”

　　上海大学城市规划与建筑学院副教授林天新也表达了类似的观点，他告诉民主与法制社记者，如今全国性最大的一批危楼其实来自20世纪80年代到90年代，当时沿海城市纷纷改革开放，城镇化建设快速推进，一批低质量的楼房密集建成。

　　这些楼房的建设年龄大多陆续达到20年、30年。虽然按照我国《民用建筑设计通则》的规定，一般性建筑的耐久年限为50年到100年。然而，在现实中很多建筑的实际寿命与设计通则的要求有相当大的距离。

　　1980年，国务院正式放行商品房后，城镇住宅迅速增长。据原建设部统计，1979年至1990年，全国城镇住宅建设累计投资是此前30年的6倍多，新建住宅面积是此前30年的近3倍。

　　但这一时期有明显的缺陷，林天新表示，当时的许多住宅建设标准都普遍比较低，很多项目甚至没有遵守建筑标准，特别是在审批、工程监理、验收、质量控制整个系统都不健全的情况下，造成房屋质量问题的情况比较普遍。

  由于先天不足，后天装修过频、维护不够等原因，良莠不齐的建筑也逐渐进入“质量报复周期”。

　　2014年到2015年，住建部先后发出通知，要求全国对老旧危楼进行全面的排查摸底，从各地排查情况来看，存在安全隐患的房屋的确主要集中在上世纪八九十年代建成使用的老小区。

　　除了当时施工水平的局限，老旧楼房出现房屋质量问题还包含其他多重原因，如居民不合规的装修、住宅楼附近的施工建设的影响以及自然环境影响等因素。“比如施工方面，为了节约成本，采用复合地基，没有采用桩基础，江浙沿海一带覆盖层厚，地质情况比较差，软土层较厚，容易导致房屋较大沉降，过大的不均匀沉降会导致房屋开裂、倾斜。”浙江大学建筑工程学院土木工程学系教授王柏生如是说。

老旧危楼腾退何其难

  对于北京来说，许多使用期限到了的老旧危楼如何处理，面临的问题依然严峻。

　　记者了解到，在北京的不少简易住宅楼的搬迁拆除过程中阻力重重。主要原因是政府与居民间补偿安置问题难以谈妥。

　　北京住建委上述李姓工作人员告诉记者，北京市对于简易楼居民安置的原则是就地安置、异地安置与货币补偿相结合，鼓励异地安置，“这些简易楼基本都位于中心城区，而安置对接房大多在五环外，住房条件虽不错，但医疗、教育等条件肯定赶不上原居住地”。

　　此外，简易楼住户的普遍情况是房小人多，“10多平方米的房子住5口人的情况比较常见，每平方米的补偿金虽然不低，比如板章路、仁寿路的一些老楼每平方米能补8万多元，但面积小，居民因此不愿意腾退搬走。”

  “这些简易房所处市中心，大多属黄金地段，腾退面临的问题较多。”住建部政策研究中心主任陈淮在一次媒体发布会上也表示，对于目前难腾退难拆迁的困境，政府应从居民补偿问题入手解决，“住户都是通过多年工龄分下的福利房，在进行补偿安置时，不应忽略他们的工龄价值。”

　　另一方面，对城市老旧危房的加固改造也面临着不少问题。林天新表示，城市老旧危房的加固改造，现在技术上已经不存在问题，但是关键是如何在施工中保证楼房的整体安全性，“现实中，不少楼房在加固过程中，又出现新的房屋损坏等情况。”

　　另一方面，如何解决房屋加固改造所需要的资金问题也存在不少争议。比如上世纪80年代开始“房改房”之后，居民可以根据相关的政策规定购买已建公有住房。通过“房改房”，可以实现公房产权的私有化，居民可以通过购买获得房屋的产权。而随即出现的商品房更是带来了大规模房屋产权私有化。

　　房屋产权私有化之后，居民可以购买或者出售实现房屋产权的转让。但是随着房屋产权私有化带来的一个问题是房屋在出现质量问题时责任难以界定。这一类问题尤其集中在二手房上面。

　　而对于一些老旧房子来说，之前的单位或者建筑单位早已不存在。

　　另一方面，按照规定，如果房子出现质量问题，一般由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程建筑单位等五个单位共同依法对工程质量负责。

　　但是房屋发生险情的原因是多方面的，可能是房屋质量的问题，可能是自然因素导致，也可能与居民对房屋的不正当使用有关。

　　因此在房屋质量发生问题后，便可能出现开发商、居民以及相关设计单位、施工单位、监管部门各执一词的情况，结果自然是谁都不愿意为房屋的鉴定与加固维修买单。

　　出现这些问题时，就需要对房屋质量问题进行责任界定。责任界定过程往往复杂而漫长，而危险房屋的改造却是需要迫切进行的。　　

　　另外，在城市危旧房的改造过程中，还存在着很多其他的问题。政府制定的改造方案可能和居民的意愿之间存在矛盾。比如居民希望拆掉，而政府出于城市规划的考虑却只能加固与改造，所以如何协调城市规划与居民意愿之间的矛盾也是危旧房改造不得不考虑的问题。

　　2015年，中央城市工作会议召开，会议指出，加快棚户区和危房改造，有序推进老旧住宅小区综合整治，力争到2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造。这让很多人看到中央的决心。

　　对此，北京大学城市与区域规划系教授吴必虎表示，现在已经逐渐步入一个老旧危楼危险期高发的时期，政府有必要对老旧危楼进行排查和制定一个社会救济制度。