用法律终结房产续期的公众焦虑

　　近日，温州房屋20年土地使用权到期事件引发社会高度关注，而温州并非孤例，全国多地出现类似现象。尽管近日深圳市规划和国土资源委员会表示，1995年9月18日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同书》的土地，顺延至国家法定最高年期，不用补交地价。1995年9月18日后签订的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，深圳市正在研究制定相关政策。

　　笔者认为，房产土地使用权到期该如何续期不只是一个政策问题，同时也是一个涉及物权法的法律问题，亟待从立法补上这个法律补丁，给土地使用权“撞限”一个法律意义上的“说法”，否则无法缓解公众对于房产续期的焦虑。

　　有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。所谓“恒产”就是法律意义上的不动产，也就是老百姓所说的房产。在我国，房屋是很多老百姓最大的财富。不少人拿出几乎毕生的家庭积蓄买房置业，房屋的增值不是因为房屋本身而是土地。房产土地使用权到期该如何续期，70年后应不应该再交一大笔出让金，这些无疑是广大老百姓格外关注的民生问题。

　　房屋所有权和土地使用权是两个不同的概念。房屋所有权即房产权，是受宪法和物权法保护的私有财产权，没有期限限制，而土地使用权是有期限的。目前规定的住宅用地最高使用年限是70年。之所以一些地方出现20年、30年、50年等不同使用年限，或与各地的政策调整有关，或与先试先行地区历史遗留问题有关。

　 目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第149条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。在物权法之前，城市房地产管理法曾规定，“经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。按照新法优于旧法的原则，目前应该遵循物权法的相关规定。

　 尽管物权法明确提出自动续期，但是由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性，目前来说难以操作。所以，虽然全国多数住宅用地使用权为70年，近期不会出现续期、“撞限”集中爆发问题，但相关法律规定不清晰，一有风吹草动，“住宅用地使用权续期”问题都可能引起业主的焦虑。因此，建议立法部门高度关注“住宅用地使用权续期”问题，尽快修改完善物权法等相关法律法规，彻底终结广大业主们的焦虑。实际上，住宅用地使用权续期已经成为民众生活的公共议题，立法机关有必要及时回应社会的这一立法关切，尽快启动修法程序，增强人民群众对国家物权制度的信心。政策调整只能暂时缓解“撞限房”问题，无法从法律上给出权威的解决方案。“住宅用地使用权续期”之所以成为社会关注的问题，根本原因在于相关法律尤其是物权法的缺失，这个法律缺陷显然不能靠打政策补丁而应打上法律补丁，不能只靠政府部门给说法，而应由最高立法机关给出权威的说法，修改物权法并出台关于土地出让续期的实施细则。

　　当然，物权法的修改需要一个过程，比较现实的是先由最高人民法院抓紧调研，出台一个针对性强的司法解释。然后，尽快启动物权法的修法程序。

　　期待有关立法部门和司法机关及时回应社会对房产土地使用权续期问题的法律关切，以修改完善法律和出台司法解释等形式，尽快补上土地使用权续期的法律补丁，用法律终结房产续期的公众焦虑。