中断的业主委员会

  去年7月，北京市西城区远见名苑中心区业主委员会因不服广安门外街道办事处做出的不予对业委会选举结果备案的答复，向北京市西城区人民法院提起行政诉讼。2015年8月10日，业委会收到法院受理通知书。

  2016年2月14日，法院做出判决，撤销街道办对远见名苑业委会增补委员事项的答复，责令其60日内查明事实重新处理。

争议的小区专有面积

  2014年5月16日至2014年7月12日，远见名苑业委会召开第二次业主大会，表决通过了物业合同服务事项，并对业委会的3名委员进行任期选举，同时增补张文生为业委会委员。2014年7月15日，业委会向小区所属的广外街道办提交业主大会会议表决情况报告和业委会新增委员选举结果，要求广外街道对选举结果予以备案。由于疏漏，远见名苑业委会在提交材料中将小区建筑物总面积写为291927平方米。2015年5月27日，广外街道办从西城区房屋管理局《关于确认远见名苑中心区业主大会表决权数的复函》中明确，“远见名苑中心区建筑物总面积（业主的面积表决权数）为324626.21平方米。”

  依据该数据，街道办认为业委会的表决议题未能达到形成决议的法定条件，因此对备案的变更申请不予备案。

  记者了解到，根据《中华人民共和国物权法》第76条规定，选举业主委员会成员或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  因此，原被告双方针对小区专有部分面积和建筑物总面积产生了分歧，使业主大会中断。

  记者查阅资料发现，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权》的司法解释，物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，按照下列方法认定：

  （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

  按此规定，建筑物总面积应是专有部分面积之和。

  远见名苑中心区业主委员会委托代理人章春娥向本社记者介绍说，该小区包括红居街1号楼—5号楼、7号楼—10号楼。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，应当依照不动产登记簿面积计算专有部分面积，而非依据房屋初始登记信息计算专有面积，且红居街10号楼地下车库实际为独立建筑，开发商至今未能获得该地库产权，不应当依据实测报告计入专有部分面积。

  以远见名苑中心区7号楼为例，京房售证字(2006)139号准许销售面积39644.81平方米，与业委会掌握的7号楼专有部分面积总和39979.88平方米（即实测销售面积）接近；西城区房屋管理局回复7号楼登记发证面积42654.12平米，与开发商提供的7号楼初始登记的产权证X京房权证宣字第007224号吻合。该证的房屋登记表中明确登记发证面积包含从地下2层到地上17层，并不仅仅是专有部分的面积。7号楼地下一层有按规定不允许进入面积公摊的自行车库和仓库。

  远见名苑业主委员会表示，每栋楼都存在这样的情况，房管局向街道办明确的小区建筑总面积为房屋登记发证建筑面积，即初始登记信息，并非专有部分面积。

产权清册需实时更新

  广外街道称，远见名苑中心区首届业主委员会备案相关材料证明原备案建筑物总面积为293346平方米，业主总人数为3346人。第二次业委会提交的建筑物总面积为291927平方米，业主总人数为3379人，与原备案不符，且按此面积计算委员张文生得票率为52.6%。同时，西城区房管局认定远见名苑中心区建筑总面积为324626.21平方米，按此面积计算委员张文生得票率为47.3%，不符合法律规定。

  对此，法院认为，参照《北京市物业管理办法》的相关规定，广外街道具有对本辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导、监督、协调处理纠纷以及对业主大会选举产生的业主委员会委员进行备案的法定职责。

  本案中，远见名苑提交的证据材料可以证明被诉《答复》中所依据的建筑物总面积数包含着《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定的专有部分面积之外的面积。

  故法院认为广外街道所作被诉《答复》中有关远见名苑中心区的专有部分面积的表述有误，所作被诉《答复》关于增补张文生为业主委员会委员事项的答复属于事实认定不清，法院不予支持。

  2016年2月14日，北京市西城区人民法院对该案做出判决，要求广外街道查明相关事实，重新作出处理。

  对此，北京市兰台律师事务所律师包华向民主与法制社记者表示，此案争议的焦点是业主大会持有的小区专有部分面积之和的认定，也就是业主大会票权数的确认。街道办提交的建筑物总面积不是在物业管理语境下的建筑物总面积，而是一个混淆的数据。他们是依据房屋初始登记信息计算专有面积。比如，小区的建筑面积有很多公摊面积，有的不允许分摊，这在专有部分面积中不体现，而在建筑学意义上是包括在建筑总面积的，也是客观存在的，这要比物业管理范围内的建筑总面积数字大很多，因而，导致业委会票权数的差距很大。

  另外，包华还提到了一个问题，由于业委会两次备案的数据不一致，而且登记机关提供小区专有部分面积表述有误，这就需要实时更新小区的产权清册。“比如，二手房交易发生变化，小区的不动产就要重新登记。”他说，若产权清册不确定，就没办法开业主大会。

  包华表示，街道办具有对本辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导、监督、协调处理纠纷以及对业主大会选举产生的业主委员会委员进行备案的法定职责，但具体由哪个部门来做产权清册，并没有明确的制度规定。其实，政府是有数据的，但业委会想做产权清册，却没有数据。这就给街道办留下一个难题。