变相促销谁受益？

海南三亚楼盘“200%面积大赠送”

　　“买120平方米房子送240平方米”，这是上海申亚房产开发有限公司（以下简称申亚公司）开发位于海南省三亚市境内的“亚龙湾一号”项目的广告宣传。

　　对此，多位业内人士在接受本社记者采访时称，在全国房产行业发展整体疲软的情况下，房企为了自救采取一些营销手段可以理解，但对于赠送面积达200%的促销，确实少之甚少。

“赠送面积”背后有猫腻儿

　　4月16日，三亚亚龙湾一号置业顾问郭姓女士告诉记者：“亚龙湾一号总体项目为‘申亚旅游文化综合体’现在已经建成并销售的是一期，二期5月份开工建设，现在快卖完了，还剩下仅有的几套房子，欲购从速！”

　　郭女士给记者介绍：“在我们这里实际规划建筑面积120平方米的房子买一层送一层，到你手里大概390多平方米，不算花园面积和泳池面积，整体抬高送的面积比较大。抬高后地下一层是公共停车场，我们可以根据业主要求进行施工建设，可以多出将近200平方米的使用面积，上下两层都是直接入户。120平方米的，你能装成5个房间；200平方米的，可以装成7个房间。”

　　为了打消记者的疑虑，郭小姐信心满满地对记者表示：“在亚龙湾我们的赠送面积是最大的，给业主的实惠最多。”对此，业内人士认为，开发商所谓的“慷慨”其实内有猫腻儿。“赠送面积”实际上是开发商的一种变相促销行为，与商场搞活动有异曲同工之妙。表面上是便宜了购房者，却是富了开发商，因为开发商可利用这些加建的面积来赚取更多的利润。

　　郭小姐告诉记者：“我们公司的老总和地方有关系才能弄成这样，对外不要说我们送这么多面积。房管局的不让公开说我们送超大面积，说出去了房管局很难做的……”

　　赠送面积究竟有何猫腻儿？对此，一名知情人士在接受本社记者采访时称：“比如一套房子，正常面积应该是120平方米，每平方米3万元，可房产商硬要把它整成360平方米，然后说送你240平方米，但单价却变成了8万多元每平方米。”对于“赠送面积”，开发商不支付土地成本、没有报规、报建等费用，实际只产生建造成本。因此，开发商在这个环节中的利润非常可观。  

项目手续属于“保密范围”？

    带着诸多疑问，记者走访了相关职能部门。三亚市国土局地籍科科长李伟在接受本社记者采访时称，该综合体项目通过招拍挂共计得到7块土地，其中3块为综合服务用地，其余4块为度假接待设施用地，总面积329712.9平方米，属国有建设用地。

　　对于该项目是否有相关手续，李伟说：“每块土地都有单独的土地使用证，土地使用证及使用证编号属于保密范围，只有三类人可以看，公、检、法部门的工作人员、土地所有人和土地所有人委托代理人，记者调查采访无权查阅这些资料。”

　　随后，李伟向记者出示了一份由三亚市国土环境资源局公布的三土环资告字【2012】14号国有建设用地使用权挂牌出让公告，以及一张7块地的略图。在略图上注有住宿餐饮用地、综合服务用地等字样。

　　针对“以旅游文化综合体项目拿下来的土地可以建设成花园洋房或别墅对外销售吗？整体抬高后私自建设，改变容积率符合规划要求吗？地下公共停车场被圈占，未按规划施工，私搭乱建是否应该拆除”等问题，李科长没有作出明确答复，但他告诉记者，想了解是否可以建成花园洋房或别墅对外销售，可以去规划局了解。

　　在规划局办公室，记者提出想了解申亚旅游文化综合体项目的总体规划、看一看总体规划图和7块土地的规划用途时，遭到该局办公室一位不愿意透露姓名的女性工作人员拒绝。她称，总体规划图和7块土地的规划用途属于保密范畴，不能提供给记者。

　　针对记者“以旅游文化综合体项目拿下来的土地是否可以建设成花园洋房或别墅对外销售，整体抬高后私自建设，改变容积率”的提问，规划局建设规划科的邢姓工作人员告诉记者：“综合体项目用地40%可以用来建设产权酒店对外销售，但是该项目报上来的规划建筑方案设计还没有最后批准，详细的规划图和容积率还没有。”

　　当记者问到住宿餐饮用地和综合服务用地是否可以兑换时，邢主任明确表示可以。

　　项目的规划建筑方案设计还没有最后批准，怎么可以建成对外销售呢？住宿餐饮用地和综合服务用地可以互换，是不是违背了整体规划的初衷呢？记者期待三亚市规划局给出最终答复。

赠送行为遭质疑

　　一位知情人士告诉记者，亚龙湾一号一期的销售热火朝天，但其预售手续却并不完善。

　　三亚市住建局房管科朱姓科长在接受本社记者采访时称，亚龙湾一号一期已经颁发了预售许可证，但是还没有通过验收，二期还没有颁发预售许可证。

　　而群众反映，该地块公共停车场被圈占，未按规划施工，私搭乱建，私改容积率。三亚市吉阳区综合执法局办公室主管执法的朱主任告诉记者，执法工作人员要先到现场调查，调查结果会上报给政府，政府会回复给媒体，不过调查后处罚、拆除等情况要政府决定的，最终的处理结果可能要等上一段时间，也会通过政府宣传部门回复的。

　　4月23日，朱主任对记者表示，该局已经派人前往项目地实地调查，结果需要一段时间。

　　“面对‘赠送面积’的诱惑，一定要看清它的背后。”广东圣方律师事务所律师颜宇丹在接受本社记者采访时说。

　　同时他也提醒广大购房者，赠送部分的面积不受法律保护，不能像房地产证登记面积一样可以投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿，不但在遭遇纠纷时权益无法得到保障，而且这种规划验收后加建的部分，有可能触犯城市管理条例，面临被拆迁的风险。开发商承诺的赠送面积，往往并不写入合同，一旦开发商食言，购房者未必就一定能打赢官司。开发商承诺的一些“赠送面积”，是要待竣工验收之后，通过对局部空间的改造来实现，严格意义上说这都是违章建筑。一旦使用过程中出现问题，业主往往就会成为责任主体。