二手房市场回暖 交易风险需防范

今年9月30日，央行及住建部发布一系列新政，内容涉及信贷政策放松、首套房认定标准变化等方面。新政颁布后，二手房市场有了明显的回暖趋势，据有关媒体报道称，10月份北京市二手房市场的客源量和实际成交量均有明显回升，成交均价也结束了连续5个月的回落态势，首次出现上涨。

  现如今，购买二手房已经成为很多购房者的首选，但是在二手房交易过程中，依然存在很多风险。北京市大兴区人民法院经济技术开发区法庭的法官彭珍珍告诉民主与法制社记者，近两年因为二手房买卖而产生的纠纷数量较之以前有所增加。她表示，对于购房者来说，一般存在以下4种风险，均可能导致人财两空的结果：

  一是重要条款约定不明，一旦发生争议，合同履行困难；二是房屋产权了解不准确，一旦隐名共有人提出异议，合同无法履行；三是出卖人资产状况不了解，一旦房屋被查封，合同无法履行；四是房款支付方式无保障，一旦出现一房多卖，合同无法履行。

对房款的支付时间约定不明

朱某欲购买一处学区房，在某中介公司的介绍下，与赵某签订了二手房买卖合同，合同未对首付款的支付时间进行明确约定。签合同当日，朱某向赵某支付了购房定金5万元，并向银行申请了贷款。

朱某的贷款获批准后，赵某向朱某索要首付款，朱某主张赵某应该先配合启动过户的程序，但遭到了赵某的拒绝，赵某主张朱某应该先支付首付款再启动过户程序，朱某也不同意，双方便陷入了僵局。

最后，双方在约定的履行期限内均没有继续履行合同，赵某也拒绝向朱某返还5万元定金。朱某以赵某违约为由诉至法院，要求解除双方签订的二手房买卖合同，赵某双倍返还定金10万。赵某同意解除合同，但以朱某违约为由提出反诉要求朱某赔偿违约金30万元。

最终，法院审理认为，双方未对合同的重要条款进行明确约定是导致合同未能继续履行的重要原因，双方对此均有责任，所以双方互不承担违约责任。同时，因双方均同意解除合同，故法院认定合同解除，已经履行的部分应该恢复原状，赵某应当返还朱某全部定金5万元。

对房款的支付方式约定不明

李某欲购买一处房屋准备结婚，在某中介公司的介绍下，与黄某签订了二手房买卖合同，合同明确约定了首付款的数额，也明确约定了首付款应当在过户前支付，但未对首付款的支付方式进行明确约定。

合同签订当日，李某向黄某支付了定金5万元，向银行申请了贷款。恰逢年底银行房贷政策收紧，李某的贷款经过2个月才获得批准，而黄某在此之前已经离开北京回到了老家。李某认为双方口头约定通过银行托管的方式支付首付款，遂要求黄某回京办理首付款的银行托管手续，黄某则认为双方没有银行托管的口头约定，要求李某将首付款直接汇到其银行账户上，李某以双方没有关于银行汇款的明确约定为由表示拒绝。

合同期限将至，李某要求黄某回京办理房屋过户手续，遭到黄某的拒绝，双方陷入僵局，合同未能继续履行。李某以黄某违约为由诉至法院，要求黄某继续履行合同，并承担违约金10万元。黄某则认为是李某未支付首付款违约在先，提出反诉要求解除合同，李某承担违约金30万元。

法院审理认为，首付款的支付方式对双方判断合同履行风险起着关键的作用，在合同具体条款约定不明的情况下，双方应积极进行协商，但双方仅消极等待对方按照自己主张的方式履行，故双方在合同履行中均存在瑕疵，对房款支付方式约定不明造成的后果均负有责任。黄某在合同期限届满之前离开北京未回的行为直接阻碍了李某以其他方式支付首付款，故双方互不承担违约责任。因双方的合同不存在其他的履行困难，基于保护合同的考虑，合同应该继续履行。

对房屋的产权人未作详细了解

张某欲购买一处二手房作为投资，在中介公司的介绍下，与刘某签订了二手房买卖合同，合同对各事项均作出了明确的约定。张某依约向刘某支付了定金和部分首付款共计50万元。

在双方准备办理房屋过户手续之际，刘某的妻子王某突然从国外回来，找到张某说她是房屋的共有人，正在与刘某办理离婚手续，表示刘某是在她不知情的情况下与张某签订了合同，自己不同意出卖该房屋。张某遂找到刘某，要求其履行办理过户的义务，但刘某以王某不同意办理为由表示拒绝，并提出了解除合同的要求。

张某以刘某延期办理过户为由诉至法院，要求刘某继续履行合同，配合办理房屋过户登记手续，承担违约金10万元。刘某则主张自己是无权处分，提出反诉要求确认合同无效。法院依法追加了王某作为第三人参加诉讼，王某明确表示不同意出卖该房屋。

法院审理认为，夫妻一方无权单独处理双方共有的财产，刘某在未征得王某的同意下，向张某隐瞒了房屋是夫妻共有财产的事实，构成了无权处分行为，该无权处分行为对王某没有约束力，但张某与刘某签订的房屋买卖合同效力不受影响，现王某不同意出卖该房屋，刘某无法继续履行合同义务，构成法律上的履行不能。经法院充分释明后，张某仍旧要求刘某继续履行合同，法院驳回了张某的诉求。

对出资人信用状况不了解

马某欲购买一处房屋改善居住环境，在某中介公司的介绍下，看中了外地人方某在北京的一处投资房产，双方签订了房屋买卖合同。因房屋价格略低于市场平均价格，马某当日支付了10万元的定金，后又支付了50万元的首付款。

但在申请过户时被告知房屋刚被外地法院查封，无法办理。马某遂找到方某，方某承认自己做生意亏损欠下巨额债务，出卖房屋也是为了偿还债务，合同签完就被外地法院查封了。

马某起诉至法院要求解除合同，要求方某退还60万元，方某同意解除合同，同意返还60万元，但表示自己没钱。法院审理认为，双方均同意解除合同，合同确认解除，方某应退还马某60万元。判决生效后，马某申请强制执行，因方某债务太多，已无资产可执行，至今未拿回一分钱。

法官说法：

彭珍珍认为，很多购买者不具备专业法律知识，买房时往往只注重房子本身，而忽略了房屋买卖合同的内容，过度依赖中介，依赖口头约定，一旦发生争议，就会找不到维护自己权益的合同条款。

她表示，目前市场上的房屋中介经纪人水平参差不齐，也不具备专业的法律知识，只希望双方签合同了事，而对于买卖双方的权利义务考虑不全面，容易产生漏洞和矛盾的地方，导致后续发生争议。

在她看来，很多房屋中介定位不准确。“中介服务应该是一种居间服务，居间服务的完成原则上应该以合同成立为准，但现实生活中，由于中介收费过高，而且也会提供后续的服务，购房者误以为中介承担了一个保证合同顺利履行的职责，所以对中介过分依赖，合同出现纠纷后也不积极弥补，而是与中介发生争执，错过了最佳的弥补时间。”彭珍珍说。

她还认为，政府监管上还存在漏洞，阴阳合同导致部分房款无法进入政府资金监管的范围，一旦遇上合同无法履行的情况，已支付的房款也没有了保障。

对于这些存在的问题，彭珍珍给购房者提出了一些建议：

首先要重视合同条款，仔细审查每一个条款是否与自己的设想一致，提前预想可能出现的风险点，在合同中对风险点以及相应的责任要进行明确的约定。

其次要仔细审核卖房人的资质，如是否结婚、是否有合伙人等，全面掌握产权信息，如房产有无抵押、有无查封等，尽可能多了解卖方的信用资质，如是否背负巨债、是否拖欠债务等，一切都应落实到纸面上，不轻易听信口头承诺。

再者要谨慎支付房款，网签前不要支付大额资金，首付款的支付尽量通过政府的资金监管账户或者银行的资金托管方式进行支付，不要直接支付。同时要积极履行合同，不要过分依赖中介，出现问题要积极沟通，争取达成补充协议。

如果购房者遇到类似纠纷该如何处理？

彭珍珍表示，如果是合同条款约定不明的，首先应该积极履行合同已经明确的义务，对于不明确的义务，双方应积极协商，争取达成补充协议，如未达成补充协议的，应该按照有利于合同目的实现的方式去履行，如仍有分歧且无法调和的，应尽早协商解除合同或起诉到法院解决，避免损失扩大。

如遇其他共有人主张权利的，首先应积极协商，如协商不成，又尚未成功过户的，应尽早协商解除合同或起诉到法院解决，要求出卖方承担违约责任，赔偿实际损失。

如果是出卖方房屋被查封或一房多卖的情况，应立即停止支付后续的房款，并起诉到法院，要求出卖方承担违约责任，赔偿实际损失，必要时对出卖人的其他资产或银行存款采取保全措施，减少损失。