小区共有财产侵权案探究

    2007年12月8日，对北京市西城区馨莲茗园小区的业主们来说，这一天，注定是难忘的。

    已经被清退的华纺正金物业公司（以下简称华纺正金），召集了几十名保安，手持棍棒冲进小区，夺回了物业办公室，并与业主发生了冲突。

    是什么样的力量，诱使原物业公司做出如此疯狂的举动？

丰厚的利润诱惑

    首都经贸大学法学教授翟业虎是那天事件的现场亲历者之一，现在他也是馨莲茗园业主委员会主任，他向民主与法制社记者讲述了小区经历的情况。

    小区物业华纺正金公司是开发商的配套物业公司，在为小区服务的5年时间里，并没有赢得小区业主的满意。

    “2007年业主委员会成立之后，我和业主委员会的委员们多次督促物业公司规范运营，加强服务，但是他们官本位思想很重，根本不听我们的意见。”

    业主委员会的成立，标志着小区公共区域经营所得有了明确的代行管理主体。然而，要让物业公司把侵占多年的公共经营收益交给业主，难度很大。

    为了降低物业费、车库停车费等问题，业主委员会多次与华纺正金进行协商，但多次交涉都无功而返。在无可奈何的情况下，当年6月30日业委会召开了业主大会，78%的业主同意更换物业，经过4个月的招投标，确定由北京三和物业公司接替老物业。新物业合同于去年10月28日开始生效。

    然而，华纺正金抱着馨莲茗园小区这块肥肉，怎可能轻易松口？

    霸占着物业办公室迟迟不走，再给业主玩一手停水停电停煤气，这一系列的对抗更加剧了双方的火药味。

    “12月7日晚上，趁华纺公司下班，我们几个业委会的成员就把小区看门的保安遣散了。然后把物业办公室给封了起来。”翟业虎可能怎么也不会想到，这种忍无可忍的“送客”方式，会招来物业公司疯狂的报复。

    于是，就有了本文开头的那一幕——几十名物业公司保安持械抢占办公室并与业主发生冲突。

    据翟业虎回忆，这件事情惊动了西城区政府，公安人员迅速到场拘留了部分涉事保安，并带走了几名业主。事后，在多方的共同努力下，华纺正金终于还是被小区清退出去。

    发生在很多小区内的业主和物业公司的纠纷，其背后皆是利益的争夺。难以想象，全国有多少家物业公司正在侵占着业主的共有财产，为自己中饱私囊？更难计算，多年来这些小区共有财产总计创造了多少收益，又有多少落入物业公司的口袋？

松懈的法制监管

    近年来，爆料业主与物业发生冲突矛盾的新闻层出不穷。然而真正能够站在制度化层面去思考、解决问题的小区却是凤毛麟角。

    作为商业住宅小区的基础构成，小区业主委员会，是代表全体业主监管小区物业工作的维权机构。然而，由于业主委员会并不是一个有收益的固定职业，只能由业主利用业余时间兼任，所以小区内是否有人愿意牺牲自己的时间、经历为小区业主服务，就成了困扰业主委员会行使职权的重大阻碍。

    出于“枪打出头鸟”“凡事中庸，三思后行”的传统观念，很多业主并不愿意去担任业主委员会的职务。

    齐女士在北京密云水库沿岸购置了一套别墅，用于假日和周末度假。别墅的物业公司服务却让齐女士觉得差强人意，前段时间出现的安保防盗漏洞和卫生清理不及时，更让她对别墅区物业感到不满。

    然而，齐女士却没有办法通过业主委员会去监督物业公司，原因是，别墅的入住率非常低，平日里都没有人在这里居住，只有节假日才稍微热闹一点。按照《物业管理条例》规定，选举成立业主委员会，必须要有二分之一以上的业主。所以，想成立业主委员会、凑齐别墅业主非常困难。

    翟业虎告诉民主与法制社记者，即使通过全体业主大会选举，业主委员会在到房管局备案盖章时也会遇到重重阻力。

    “当时我们也是用法律武器维权，才得以顺利成立业委会。”翟业虎说，2007年成立业委会的时候，要到当时的房管局备案，可是房管局以各种借口不同意盖章备案。作为法学老师，同时也是专业律师，翟业虎不得已拿起了法律武器，去提醒房管局局长自己的行政不作为已经违反了他的职业要求和法律法规。

    “我当时告诉他，如果下午6点之前不给我备案，我明天就去法院起诉你。”在翟业虎的“警告”下，房管局的局长有些害怕了，命令分管科长给盖章。“盖完章还不到一分钟，区里就来电话说不让盖了，但是已经盖完了，所以他们也没什么办法。”至于为什么不让盖章，翟业虎并没有继续追问，但是可以预知的是，以后再来备案的业主委员会可能就没他这么顺利了。

    而对于开发商和物业公司来说，利用居民共有财产来敛财似乎成为一种人人默许的合法行为。除了业主委员会，似乎再也找不到一个能够直接与物业公司在业主权利维护上抗衡的敌手了。

    除了《物权法》对物业公司的规定之外，对于实际操作，各个地方都有针对地方实际情况的《物业管理条例》。针对物业收费明细，以贵阳为代表的一些城市甚至推出了《物业管理收费参考标准》。可是，据物业公司员工透露，由于缺乏行之有效的监管和审查，这些法律法规往往成了摆设，并没有在实际中得到执行。

    知名律师庞红兵认为，没有产权强制登记制度作为共有财产的保护伞，公建配套设施就无法掌控在业主手中，物业行为也不能被法律法规所完全地规范和约束。

高昂的维权成本

    在北京理工大学胡星斗教授主持召开的第十九届财产保护公益论坛——小区共有产权学术研讨会上，与会的专家学者对共有财产维权的根源也做出了充分的讨论和剖析。

    中国行政法学研究会副会长湛中乐谈到了业主维权意识的缺失：“几乎所有的小区都有不同程度的涉及公共财产或者共有财产被侵犯，然而相关人员有的是麻木不仁、有的是不知道怎么维权，有的甚至不知道自己还有权利的问题。”

    胡星斗也解释了通过诉讼进行共有财产维权的弊端——成本过高。

    他说，打官司如同打仗，一场战争下来往往是伤敌一千自损八百。以民事诉讼通常的审判周期来看，一场诉讼打个一年半载都是非常正常的。而在这期间的律师费用、诉讼准备、诉讼费用等等，都是需要计入维权成本考虑的，还有更为宝贵的，是为诉讼准备和庭审所耽误的时间。

    相对于付出的这些成本，所争取的，不过是已经付出而且不可能再收回的“共有财产”，相对于可能产生的利润，诉讼成本依旧是非常高昂的。所以可以看到绝大部分的小区业主在针对共有财产进行维权的过程中，都尽量避开诉讼这个途径。

    然而，摒弃了最具有法律执行力的诉讼手段，其他维权形式虽然看似降低了开销成本，却让维权业主投入了更多时间、经历。

    物业领域专家舒可心说，中国人对公益事业的冷漠，就是维权意识缺失的最好证明。