小区共有财产管理的国外经验

    居民能够清楚知道自己的权利在哪里被侵犯，并运用法律武器自主地维护合法权益才是公共财产保护的最佳状态。

    小区共有财产被开发商和物业公司侵占谋利的现象，并非是我国独有。在不同的历史时期，世界上有许多国家在法律法规尚未完善的情况下，也出现了大量类似共有财产侵权事件。

    然而，随着各国法律的不断完善，公民维权意识的逐渐觉醒，类似的侵权事件近年来在欧美等发达国家已经鲜有耳闻。

    那么，欧美国家是如何调整法律和政策，从而对小区共有财产进行保护的？

私权时效督促

公民依法主动维权

    中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员舒可心，是北京市第一个自荐任物业管理委员会主任并成功当选的业主。他亲身参与了自己小区管理的维权活动，并常年对国内外物业管理与小区维权进行研究探索。 

    舒可心告诉民主与法制社记者，欧美等国实行以私有制为主体的社会制度，居民对私有及共有财产的保护意识要远远高于我国居民。很多国家的法律规定，如果所有权人忽略其对私有财产或共有财产部分的保护与管理，被他人侵占达到一定年限，财产的所有权就转移到了侵占人名下，并受法律保护。

    舒可心讲述了一个发生在英国的真实案例，这个看似荒谬、然则真实的实例，引起了国际舆论的广泛关注，同样，也为业主在小区共有财产维权方面敲响了警钟。

    故事的主人公是爱尔兰人哈里·海洛斯。一生过着流浪生活的他，在伦敦城第三区汉普斯德特森林公园寄居了20多年，以捡拾废旧品变卖、做搬运工苦力为生。

    2005年，有权有势的土地开发商看上了他的寄居地，想要将他轰走。但是，根据英国《占住者权利法》规定，如果一个人在一片土地上居住超过12年而无人提出异议，那么，他就有权拥有这片土地。

    尽管哈里并不能提供水电账单、银行账单等居住在这里的证明。可是，当法院前来调查此事时，周围的邻居们、公园的管理人员、疗养院的员工甚至巡逻的警察，都纷纷站出来为他作证：他已经在这里居住远远20多年了。

    2007年3月，哈里获得了伦敦地政局颁发地契——他所寄居的公园约9平方米的土地所有权，市值超过400万英镑。从此，他再也不是“寄居者”，而成为了这片土地的所有者，开发商也再没有办法去干扰他的生活了。

    舒可心谈到，英美等很多普通法系国家都有类似的法律规定，并且对共有财产侵权设定有追诉时效。一旦超过追诉时效，法院将以“诉权灭失”为由，不再支持原所有者对财产的权利诉讼。

    “一个私权利为主的社会，或者一个允许私权利存在的社会，必然走向私权利人主动去维护自身利益。”舒可心说。

    可以想象，如果这样的法律在我们国家实行，物业侵占业主的共有财产、配套设施、共有区域的底商等等而没有业主提出异议，那么若干年后这些业主曾经花费“计入成本”购置的共有财产将会名正言顺地归为侵占者所有。

    也正是因为这样，英美等西方国家的公民对自己的私有财产、共有权利才更加重视和在意。

对共有财产进行界定与保护

    德国是大陆法系国家的典型代表，其成文法的制定与规范可以作为大陆法国家的法律典范。中国社科院民商法学博士王锴在研究德国《物权法》的过程中发现，德国法律通过设置“公法人”的概念来形成清晰的公共财产所有权主体制度，以“公共物”的理论和制度来衔接物权私属和财产公用。

    王锴认为，“公法人”这一特殊的制度设置，是一个民法主体，作为公共部门和私法（民法）领域的交集和沟通者，是德国法的一项重要经验。“公共物”就其所有权而言，并不一定属于国家，相反常常属于私人。其次，公共物的所有权仍然是私权，权利主体特定而非不特定的抽象公众。

    以小区共有财产为例，业主委员会就是共有财产的公法人，而共有财产作为公共物也属于业主私人所有，于是关于共有财产的支配、收益、处分的权利全部为全体业主所有。

    同为大陆法系国家的法国，在共有财产保护的制度设计上与德国如出一辙。

    西北政法大学副教授彭涛在研究法国2006年制定的《公法人财产法典》也同样提出了相似的概念。不仅如此，法国在《民法典》《民法财产篇》等法律法规中，也着重强调了对“共有”概念的界定与权力规范，有专门“关于建筑不动产共同所有权的法律与实施法令”的附录来规范小区共有财产的权利。

共有财产保护的

美国进程与经验

    学者周树基在著作《美国物业产权制度和物业管理》中谈到，美国房地产业也曾同我国现在面临的情况一样，因为法律法规的不健全，出现了物业和开发商侵犯业主共有财产权利、不向业主移交小区控制权的情况。

    为了防止房地产开发商利用对住宅小区的控制权，寻租牟利，侵害和剥夺广大业主的财产权利，并避免由此引发的大量争议和纠纷，美国联邦住宅局于1962年制订了《区分所有物业产权示范条例》。用法律形式规定了开发商必须于何时、以何种方式向小区全体业主移交小区的控制权，明确了小区的控制权、收益权属于小区内的全体业主所有。

    到1963年底，美国共有40多个州相继颁布了区分所有物业产权法。1967年，美国所有各州基本上完成了区分所有物业产权的立法，在全国范围内建立了区分所有物业产权制度。

    1977年，美国统一各州法律全国委员会制订出供各州立法参考的美国《统一区分所有物业产权法》,以及美国各州参考借鉴美国《统一区分所有物业产权法》，制定出来的“第二代”物业产权法，标志美国区分所有物业产权制度的完善与成熟。

    长期研究美国物权法律的淮海工学院副教授雷岁江解释到，住宅小区共有财产，就是为小区内业主共同拥有、共同管理的难以分割的共有财产。

    “美国法规规定：明确界定物业小区专有部分的边界，边界之内为专有，边界之外为共有部分。有一些州的法律、法规更是将共有部分的内容详细列明，如房屋单元的外部门窗及房屋的阳台、露台、停车位及储物间等。”从法律规定来看，美国住宅小区内不会存在既不属于业主专有、也不属于业主共有的“飞地”。

    对于国内常常产生维权纠纷的车位和共有房屋土地，美国在各州的法律中也有明确的权利规定。

    美国居住小区的车位不存在二次销售的问题，原因在于美国法律规定“不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区内车库及停车位的所有权；不允许小区内的车库及停车位作为独立的专有部分单独买卖。”