谁侵犯了业主共有财产

    目前，全国绝大部分的商业小区，都还没有步入到为业主返利的时代。而开发商与物业公司通过运营公有财产赚回来多少钱，恐怕没有业主能够知道。

    买了停车位，还交管理费；买了房子，可是实际面积却比建筑面积小了不少；每天在电梯轿厢里和户外楼顶上看到各种广告，收益去向成谜；购房时的承诺天花乱坠，配套设施却在建设中一变再变…… 

    小区里面，究竟哪一部分是业主花钱买的，却被他人无偿占用享受收益？如果业主还没有认真算过这笔账，那么就请审度这个明暗交错的巨大利益网，究竟套走了小区业主多少钱？

五六万元的“小事”

    总面积一定，总房价一定，“公摊面积”和“使用面积”是此消彼长的，并不是所有人都需要额外补款。

    不久之前，王思终于拿到了期盼已久的新房钥匙。可是，即将乔迁新居的他，却怎么也高兴不起来。

    而这一切，就是源于他去领房门钥匙的时候，发生的一件“怪事”。

    在北京理工大学任教的王思，通过多年努力奋斗，终于为自己换来了一套学校新建社区的期房—— “理工睿府”小区的一套三居室。

    尽管新居地处西南房山区良乡大学城，而且当时还是在建的期房，可他仍然在选定房型后交付了全款。作为学校与开发商合建的校园社区，“理工睿府”的业主几乎都是北京理工大学的教职员工。他们相信学校，也相信开发商能够给他们建造一个温馨舒适的避风港。

    经过多年的期待，王思终于等来了开发商的电话：“王思，明天可以来售楼处取您的房门钥匙了。”

    这一天，王思早早就起了床，赶着学校第一趟班车奔向了售楼处。他知道，那里等待他的，是一个崭新的生活。

    “很简单的流程，验证身份然后拿着合同去领钥匙。然而，就是这个时候，他们提出让我再补6万块钱，才能拿钥匙，否则就不能入住。”

    说到这里，这个常年致力于维权的学者苦笑了两下。他万万没有想到，这样明目张胆的糊涂收费就发生在自己身上，发生在学校与开发商共建的小区里。

    “开发商告诉我说，由于建设的时候测量出现了偏差，现在由某公司测量得出新的结果，我家的面积比原先购房合同上签订的面积要多，增加了5平方米的建筑面积，所以需要补交购房款。” 

    “他们说这是经常会有的。还说你已经花了上百万元买的房子，多交个五六万元还不是个‘小事’？”王思说。

由于交房期就在眼前，在不交钱不给钥匙的威逼利诱下，王思极不情愿又无可奈何地掏出银行卡，眼睁睁地盯着开发商刷走了6万余元“补交款”。

    据民主与法制社记者多方证实，购置“理工睿府”小区的理工大学老师都遇到了这件开发商口中常有的“小事”，或多或少地在原有的合同面积上有所增加，但是没有听到有面积减少、开发商补退购房款的情况。

    令王思费解的是，房屋的总建筑面积是需要向房管局、住建部门备案的。假设房屋总建筑面积不变，而所有非住房面积都已经在售房时“公摊”到业主的话，简单的逻辑思辨就可以知晓其中关系：总面积一定，总房价一定，“公摊面积”和“使用面积”是此消彼长的，并不是所有人都需要额外补款。

    可是，总面积的房款已经付过了，怎么临到交房时，还要支付那凭空出现的几平方米的房费呢？

    对于补交的6万元款项，截至记者发稿时，王思依旧没有拿到有效的房屋面积证明。至于自己的房屋是否真的比合同上的面积有所增加，他也没有办法自己进行印证。

    沉默、隐忍、敢怒不敢言似乎成为所有“理工睿府”业主们的共同特性。身为一位精通经济与法律的知识分子，摊上这样的事情却又无可奈何，王思感觉真是又气愤又悲哀。

“分摊建筑面积”之谜

    金先生发现，自己家的所谓“分摊建筑面积”不仅仅包含了楼道、甚至还有车位、学校、小区医院和底商。

    北京太阳城奥林匹斯俱乐部，是北京目前投入使用的经营面积最大的国际化综合性五星级标准会馆，属于北京太阳城小区的公共配套设施。

    据一位不愿透露姓名的小区业主回忆，在太阳城小区还处在销售阶段时，俱乐部作为开发商的卖点，曾经承诺向居民免费开放。

    然而，在俱乐部正式投入运营后，却一直在对外营业开放，物业公司和开发商将小区配套设施建设成为对外营业的商业场所。由于毗邻著名的九华山庄温泉，温泉票价是98元一位，所以到此游玩的客人络绎不绝。

    业主宋先生告诉民主与法制社记者，他们曾与开发商和物业公司多次交涉，物业公司均以“居民消费能力有限，不能维持足够的运营成本”为由推辞，继续抛开业主，仍然仅对外营业。

    结束了长期的斗争和调解，小区业主在律师的帮助下，与物业公司和开发商达成调解。开发商和物业承认泳池归全体业主所有，并承诺俱乐部每周向居民免费开放一天。

    然而，北京太阳城对业主共有财产的侵权不仅仅止步在这里。

    据《北京晨报》报道，2010年9月，太阳城小区在三期入住时，开发商和物业突然宣布，小区内的345个车位开始收费。

    习惯了免费停车的业主们一听收费非常气愤。居民认为，小区内车位属业主共有，物业收费须提前告知并征得业主同意。业委会后来代表业主向物业发去函件，称“征得业主同意前”，收费应暂停。

    无独有偶，二次售卖车位并不是太阳城小区的专利。金先生在北京西城区马连道某知名小区购置了一套四室两厅，建筑面积215.39平方米，签订的合同上写着“其中公共部位与公用房屋分摊建筑面积39.78平方米”。

    通过在住建部门的朋友，金先生拿到了小区初始建设图纸的复印件。在经过认真测算之后，金先生发现，自己家的所谓“分摊建筑面积”不仅仅包含了楼道、甚至还有车位、学校、小区医院和底商。

    根据《物权法》规定，如果车位是由已经计入公摊的公共设施改造而来，开发商就对其没有所有权，车位租赁或出售收益为全体业主所有。但在业主入住后，开发商又以25万元人民币的价格将属于公摊面积的地下停车位向全体业主销售，这在业内几乎都是通常惯用的手段。

不可告人的隐形利润

    除了必要的物业费之外，开发商和物业公司从小区获得的每一笔收益，都是从小区业主身上、从共有财产之中产生的。

    除了虚设公摊面积以谋取利益之外，小区中诸如房屋公共维修基金、绿化养护费、水箱清洗费等费用，也多以“公益”之名计入到了售房成本之中。但使用情况常常不容乐观。有专家指出，尽管公共维修基金是属于业主集体的钱，但使用时往往门槛高、程序繁琐，而资金管理部门也很难及时向业主告知用途、结余等信息。

    数据统计显示，北京市自从1998年实行公共维修基金制度以来，截至2013年底，累计金额约达到350亿元，使用额约8亿元，使用比例仅为2.3%。大量资金仍在“睡大觉”。

    《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知（国发［1998］34号）》明确要求：住宅小区建设中按规定配套建设的商业网点，要根据“谁投资，谁所有，谁受益”的原则出售、出租，建设费用不得进入房价，配套建设的商业网点，未经商业主管部门批准，不得擅自改变用途。

    然而，开发商并不会公示“计入成本面积”的明细类目，这就造成了小区中究竟哪些产权属于业主所有无法查明，业主自己判定开发商和物业是否侵权的可能性微乎其微。

    很多新建小区的相关配套设施都是在业主入住之后再慢慢补充完备的，在此期间发生的变故，业主几乎无法实际控制。鉴于很多小区都没有成立业主委员会，维权将更加困难。

    北京市朝阳区某地产公司的项目负责人石先生告诉民主与法制社记者，除了以上这些来自销售和租赁共有房屋来获得收益以外，小区内自动贩卖机的运营收益、物业公司擅自改变物业用房对外出租的收益，楼宇电梯广告、楼顶LED广告的收益、小区公共场地租赁的产地费用等等信息，业主几乎难以获得。

    严格说，只要在小区辖区内产生的公共经济收益，原则上都应该归全体业主所有，然而事实的情况却远不尽如人意，这些收入大部分被物业公司或者开发商收入囊中，也从来不向人们公示收支状况。

    位于北京市通州区某大型小区的物业公司杨经理告诉民主与法制社记者，由于小区物业费非常低廉，并不足以满足日常的物业刚性开销：“像维修电梯、楼道灯具，掏下水道、养护绿化的费用就很难收，物业只能自掏腰包。”因此，这些收益主要用于公共费用开支。

    目前，北京一些较为规范的物业公司，已将小区广告租赁权转交给业主委员会负责，广告收益则由业主委员会自行支配。

    北京观韬律师事务所律师曾虹分析称：小区公共设施由全体业主出资维护和保养，原则上所有的责权利都归全体业主，物业公司只是业主聘请的管家。因此，小区的广告收益，应该归全体业主所有。但是购房时与开发商有专门约定的除外。因此，如果购房合同没有注明小区收益、物管公司收益归属，所有利用小区公共设施经营所得归全体业主所有。

    也许，现在只有像北京朝阳区望京嘉润花园小区等极个别的物业公司，物业公司可以为业主“分红”，送一点福利，全国绝大部分的商业小区都还没有能够步入到为业主返利的时代。而究竟开发商与物业公司通过运营公有财产资本赚回来多少钱，恐怕没有业主能够知道。

    但是，可以确定的是，除了必要的物业费之外，开发商和物业公司从小区获得的每一笔收益，都是从小区业主身上、从共有财产之中产生的。