柴大勇：做社会进步的推动者

    2010年5月，北京朝阳区惠新苑小区闲置的房屋要改造成一个大规模的养老机构，引起了业主质疑。最后该房屋被朝阳区小关街道办事处出租给金马驹幼儿园。小区业主柴大勇和其他居民在维权过程中意识到，这牵涉到的是居民共有财产被侵占的深层次问题。

    在北京“鸟巢”以东1000米处，是2001年至2005年连续获评“北京市优秀管理居住小区”的朝阳区惠新苑小区。惠新苑共有居民609户，近2000人。小区有大片绿地，环境优美，还有4000多平方米的北京市第一个居民楼“空中花园”。

    空中花园下的3000多平方米的房屋，2012年被改造成了金马驹幼儿园。但是，幼儿园的运营从一开始就遭到了小区业主的反对。

    惠新苑业主柴大勇在查阅研究了相关的法律规章后发现，幼儿园所在房屋按规划是小区的一个综合活动场所，建造成本计入售房价格之中，业主为其投资方。

    蹊跷的是，惠新苑所在的朝阳区小关街道办事处未经过业主同意，私自将房屋出租给幼儿园，侵害了居民的共有财产权益。

    为了拿回居民的共有财产，柴大勇和部分业主多方奔走，与相关政府部门进行沟通、集会抗议、撰写材料，开始了维权之路。

被改建出租的“共有部分”

    朝阳区教育委员会分别在2012年和2013年书面回复小区居民，没有在惠新苑建立、接受或者审批过幼儿园。

    2010年5月初，惠新苑二期所在的房屋不断传出“轰轰”的破拆声，时而还伴着剧烈震动，让小区居民摸不着头脑。

    经居民询问，朝阳区小关街道办事处于2010年5月21日召开居民代表会，告知要在此开办有170张床位，含有急救室、点滴室的“老人活动中心”。想着“敬老院”将会带来“痰、血、尿、便”等医疗垃圾，居民十分愤怒。

    为了让施工队停工，居民多次集会，并到朝阳区政府、小关街道办事处等反映问题。入冬前，施工停止，原因是朝阳区财政局没有批准小关街道办事处近1300万元的预算申请。但事情并未因此结束。

    2011年5月，小关街道办事处约谈柴大勇等居民代表，表示敬老院不办了，想改建成幼儿园。小区居民未否定这一提议，但要求先成立业主委员会。小关街道办事处拒绝，2011年底幼儿园强行施工。

    2012年1月16日，160多位居民在小区集会，抗议非法施工，并要求物业对其断水断电。2月9日，小关办事处在小区大门口张贴告示，称幼儿园是街道办事处向北京市计划生育委员会（以下简称“计生委”）争取到的国家计生委“早教示范项目”。

    然而，北京市计生委于当年2月24日出示文字证明，告知没有小关办事处所提到的“项目”，并在3月31日当着居民面给朝阳区政府打电话，要求将其主任批示的居民反映材料按要求返还给实名举报的居民，并对事件进行查处。但朝阳区政府至今没有给任何答复。

    朝阳区教育委员会分别在2012年和2013年书面回复小区居民，没有在惠新苑建立、接受或者审批过幼儿园。但教委没有执法权，只能不批准，没有职权查处。具体由谁查处小区居民也不得而知。

    记者调查发现，除了幼儿园，惠新苑小区还有多处共有部分被改造和出租。小区东门处的1700平方米的面积是清香阁大连海鲜餐厅，而该房屋在小区的原始规划图上为派出所和工商所，但是这两个政府机关都没有入驻使用。这里闲置两年之后，不知被什么单位改建出租给了清香阁。 

    惠新苑小区1号楼的地下室本来是自行车停放室，现在被物业公司改造成了一间一间的出租房，租出已逾10年，导致小区居民自行车没有地方停放。记者发现，房间几乎都租出去了，不时可以看到租房者在地下室走动。

    小区4号楼内两三千平方米的房屋，原规划是小区的居委会和物业用房，同样是计入售房价格、由业主投资的服务自身的房屋，却被改造成了一家腾达商务楼，出租盈利。而小区内的底商则全部在开发商北京市朝阳城市综合开发公司手里。

    成立业委会时，开发商提出条件，小区大门必须打通，以便底商的经营，否则不会签字。

多方沟通，难有结果

    幼儿园负责人曾与柴大勇交谈了一个多小时，反复表示，要是业主官司打赢了，会把租金给业主。

    从2010年空中花园所在楼被破拆开始，为阻止修建侵犯业主权益的敬老院、幼儿园，柴大勇先后和朝阳区十多个政府部门有过接触，卫生局、财政局、环保局、住建委、教育委员会……

    各部门职权有限，业主们只能来回折腾。

    最终，敬老院没有被批准，因为小区居民得到卫生局的答复：“含有点滴室、急救室的带有医疗卫生性质的建筑，必须公示，小区居民不同意就不能办。”最后，小关街道办事处没能得到朝阳区财政局的拨款。幼儿园的事情，北京市教育委员会的答复是：“产权问题未解决之前，不可能批准。”

    幼儿园正式招生之前，小关街道办事处主任吴冰曾两次与惠新苑居民代表谈话，提出幼儿园能否先办起来，以后如果有问题，再按那时的规定办。并说：“这种问题非常普遍，如果犯错误，也不止我一家。”

    民主与法制社记者多次联系了小关街道办事处的社区办公室、行政办公室、信访办公室、宣传科等，最终得到了书面答复。

    小关街道办事处称：“幼儿园所在房屋的产权人为北京市朝阳城市建设综合开发公司，2005年，根据《北京市朝阳区人民政府关于印发朝阳区新建改建居住区公共服务配套设施收缴管理暂行办法的通知》和《朝阳区城建综合开发公司配套用房调拨单》，该房屋划拨由小关街道办事处使用，作为小区公共配套服务设施，房屋原设计用途是托老所或幼儿园。按照《物权法》第十六条、第三十九的规定，朝开公司是其所有权人，依法享有使用和处分的权利，部分居民提出此配套设施产权归小区全体业主所有，无法律依据。”

    金马驹幼儿园的一名老师则称，幼儿园房屋的产权人是小关街道办事处，双方签了10年的租约。她说：“我们也是受害者，投下了大笔资金，现在却根本无法正常经营。”

    柴大勇认为，根据1993年国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行联合发布的《商品住宅价格管理暂行办法》，明确指出了商品住宅成本构成的六部分，其中第四项为“小区基础设施和非营利性配套公共建筑的建设费”。既然幼儿园是配套公共建筑，为居民所投资，其带来的收益理应为居民所有。

    同时，柴大勇说：“根据物权法第七十三条，明确规定商住小区除城镇道路和绿地以外的所有公共场所为业主共有。地方政府无权擅自释法并称《物权法》无效。小关街道办事处所依据的朝阳区的‘收缴’居民财产的文件，是当前违法乱象的源头。对居民财产的侵犯已涉及严重法纪问题。”对此，他和其他居民已向有关部门多次实名反映。

对于另一当事方金马驹幼儿园，除了阻止施工的集会，居民和其正面接触并不多。

    “不像办养老机构时的大张旗鼓，金马驹幼儿园和小关街道办事处关系的来龙去脉，街道方面从不向居民透露。”柴大勇说。幼儿园负责人曾与柴大勇交谈了一个多小时，反复表示，要是业主官司打赢了，会把租金给业主。

曾有管片民警正式通知居民，小关街道办事处要求幼儿园在12个学生的基础上不再增加。而今，幼儿园已有50余名学生，远远超出最初的限制。

不被承认的“国有资产”

    朝阳区财政局于同年11月提供文字证明，区政府从未对惠新苑进行过幼儿园投资，“国有资产”的根据不复存在。

    2012年7月23日，在要求幼儿园停工无效后，一百多个小区居民先后前往相关部门表达合理诉求，后被工作人员劝回等消息。

    小关街道办事处在小区内召开多次居民会议，宣称争议房屋是“国有资产”，其占据和使用合法。2012年8月22日，居民代表根据财政部第35、36号令和市财政局《关于国有资产处置管理办法》等文件，要求街道办事处提供证明是“国有资产”的证据。

    朝阳区财政局于同年11月提供文字证明，区政府从未对惠新苑进行过幼儿园投资，“国有资产”的根据不复存在。

    柴大勇自己研究了相关法律和政策后，积极向居民发放宣传材料，希望更多的人来维权。为了让更多人知道幼儿园的事情，几家居民的窗户上贴了字，柴大勇家贴的是“园”字。在小区外也能清楚地看到。

    业主们也曾考虑过司法途径解决和小关街道办事处的争议。

    惠新苑的公共房屋面积不少于1万平方米，按所在地的房价，资产总价值约4亿元。有律师告诉业主，代理这个资产额度的案子，诉讼费得1500万元。牵涉到一些文件非法性的认定和更正，还有当前产权登记制度的巨大缺陷，而这些恰是此类侵权活动猖獗的重要原因。

    “司法之路极为艰辛。”柴大勇说，“这也是业主尝试通过专家学者向更高层提建议的原因。”

    2014年8月10日，惠新苑小区业主邀请了法律界多位专家专题研讨惠新苑小区的共有财产问题，柴大勇在会上作为居民代表发言。他表示，寄希望于财产保护论坛是居民合法的也是无奈的选择。

    柴大勇认为，“共有财产”这场持久的社会战役需要“上下夹攻”，举办论坛就是为了让声音到达政府高层。

    柴大勇强调：“做的有没有用是一回事，真理是另一回事。能不能得到收益是一回事，要不要是另一回事。”

维权中的失与得

    居民真正的依法自治，是柴大勇对小区的最终期待,但他很清楚这是一个国家和社会进步的过程。

    柴大勇今年62岁，本来宁静的退休生活已经被维权打破。“最大的损失就是时间，之前没有想到会花这么多时间。”柴大勇说。他曾与自己暗中约定，每天维权时间不要超过2个小时，实际上却远远超过，让他学习和生活的计划无法完成。

    家里人不太支持柴大勇维权，但是现在也表示了理解。美国的女儿经常给他打电话，让他注意安全。

    两次大的集会活动后，柴大勇的车被人划过两次，共花去7000多元的修理费。

    “维权虽然是一次被动的学习，却也是一次深刻和全面的学习。”柴大勇说。4年里，他查阅对比相关的法律文件和材料，深入研究后，2012年的5月开始关注“共有财产”的问题，并为小区撰写各种维权材料。

    除了与有关部门沟通困难，柴大勇认为更大的困难在于居民的价值观之“散”。他说：“小区里想要回共有财产的人很多，但真正站出来的就少多了。”

    但令柴大勇欣慰的是，参与维权的居民渐渐多了，对法理的认识也更深了。“维权让我结识了一些令人佩服、感动的朋友。”他说。

    比如，有自费建立小区网站的，有贡献自己楼内的办公室用于居民开会的，有自己撰写两万多字的法律依据、并自费印刷出版的，有为了寻找一个证据，到北京图书馆坐了3天的……4年来，小区居民也捐款了两三次用于维权，有10多万元，资金由一个维权小组管理。

    由于带着大家维权，现在小区里很多人都认识柴大勇。甚至物业公司和居民发生矛盾，也会找到他帮忙调解。

    “因为在维权过程中，无论是居民自治的人员实体，还是自治的思想，都在逐渐清晰和成型。我们所进行的，就是执政党和国家高层所提倡的社会进步的一个实验。我能做的就是成为一个小区业主合法维权工作的推动者，社会进步很多时候都是底层的社会公民推动的。”柴大勇说。

    居民真正的依法自治，是柴大勇对小区的最终期待,但他很清楚这是一个国家和社会进步的过程。他只希望自己的行动能够让事情有所进展，比如改革国家的产权登记制度、纠正荒谬的财务用语、完善对《物权法》有效性的相关司法解释等。

    “一步一步地推进，这些都有可能成为社会进步和改革的突破口。”柴大勇说。