“以房养老”的美国经验

    美国的“以房养老”制度，始于20世纪80年代，允许老年人通过抵押、搬离、共享三种方式进行养老贷款，并通过政府扶持、半官方机构为其提供免费咨询服务、金融创新等进行保障及规范。

　　有个著名的笑话说，中美两国人比幸福，中国老太太说：“昨天我终于攒够钱买房子啦。”美国老太太则感慨：“我昨天刚还清住了50年房子的贷款。”

　　笑话发生在中国按揭贷款还不普遍的年代。如今在中国，按揭买房已不是新鲜事，中国老太太以为可以和美国老太太再一较高下，谁知后者又先行一步。

　　“我把房子抵给银行啦，拿了一大笔钱周游世界，实现了多年的梦想。”美国老太太说的是住房反向抵押贷款制度，即西方国家的“以房养老”制度。该模式发源于荷兰，在美国发展、成熟，澳大利亚、日本、韩国、新加坡等国已推行多年，但在中国还是个新鲜事物。

　　近日，中国保监会正式发布了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，从7月1日起，北京、上海、广州、武汉正式试点为期两年的“以房养老”。然而，据搜狐网调查，中国近八成网友不愿意接受这种养老模式。

　　对中国网友的这种抵触，对外经济贸易大学公共管理学院教授、劳动与社会保障系主任李长安表示，不用担忧“以房养老”，“这又不是强制性的，不会有保险公司或银行逼着你去签字。它就是一个金融产品，是否用这种方式养老是两厢情愿的事。”

“以房养老”的三种模式

　　阿维利·山诺尔是前美国海军陆战队的一名中校，他退役后和妻子回到老家买了房子。因此前山诺尔在军队时一直四处调动，所以买房时间比较晚，到65岁退休时，他的房子按揭贷款还没有付清。

　　于是，山诺尔选择了反向抵押贷款：拿着银行给的养老金偿还了全部按揭费用。从此，他无债一身轻，和妻子居住在该房子里，直到离世。

　　在美国，像山诺尔这样的例子并不少见。自20世纪以来，美国人口开始加速老龄化，预计至2050年，老龄人口占总人口比重将达到24%左右，美国社会养老压力日趋加重。这在客观上推动了美国“以房养老”制度的形成。

　　另外，美国人住房特点是“小、大、小”，即年轻时住小房子，步入中年后经济宽裕了再换成大房子，到老年后因贫穷再住回小房子，所以美国老年人常面临“房子富翁，现金穷人”的尴尬。在此背景下，20世纪80年代，美国推出了住房反向抵押贷款制度，作为现有养老模式的补充，受到不少老年人的关注。

　　该体系有3种模式，其中最普遍的是“房产价值转换抵押贷款”（英文简称为：HECMs），又称“抵押式”贷款，是指62岁以上老年人将房产抵押给银行或理财公司，协议有效期内可按月领取生活费，到期后归还本息，或将房产折价。

　　另外两种模式分别是：“搬离式”贷款，即老年人需搬出抵押住房供放贷方任意处理，并签署还贷协议；“共享式”贷款，则要求老年人出让住房所有权的25%至30%作为还贷抵押。

　　然而，由于房价的起伏波动大、贷款交易的费用高等因素，“以房养老”在美国只是一种小众的养老方式。有数据显示，从1989年到2010年，美国“以房养老”制度实施21年，参与者仅49万，仅占符合条件者总数的1%左右。

保障养老的“三驾马车”

　　20世纪90年代，反向抵押贷款曾是许多美国老年人的“金融救生圈”，让他们在不放弃房产的同时，获得了足够支付日常生活的现金收益。但随着经济危机蔓延，“以房养老”的收益不一定能支付房产税、保险、医疗保健等费用，银行也越来越不愿发放此类贷款。到2010年，近10%的反向抵押贷款出现技术性违约。

　　美国资深律师普雷斯科特·科尔认为，许多老年人很孤独，有时存在认知障碍，缺乏理性决策能力，“他们被广告误导，总以为反向抵押贷款是好东西，是不需要偿还的贷款。”

　　美国广播公司评价称，反向抵押贷款不是免费的午餐，它并非全无风险。

　　所幸，美国的“以房养老”有“三驾马车”保驾护航，其中较为重要的“一驾马车”就是政府扶持。

　　最初，美国的住房反向抵押贷款是由私人公司推出的，当时发展得并不快。直到1987年，在美国国会授权下，政府推出了“房产价值转换抵押贷款”计划，“以房养老”模式才步入轨道。该计划以《1987年国家住房法案》法律依据，由美国国会授权联邦住宅和城市开发部（HUD）设计、美国联邦住房管理局为其提供风险担保，从而有效降低了老年人投资的市场风险。

　　美国老年人在申请反向抵押贷款之前，HUD都会向其解释反向抵押贷款的法律责任和偿还义务，经过该环节之后，申请人会获得一份告知证明，接下来才可以办理反向抵押贷款。政府不仅对借款人“苦口婆心”，而且每年还会对潜在借款人进行反向抵押贷款教育。 

　　除了宣传教育，美国的“政府担保”还有金钱投入。因此，这也给美国政府带来巨大财政压力。据新华社2013年9月19日报道，2012年美国联邦住房管理局下属的共同抵押基金亏空163亿美元，其中倒按揭贷款“贡献”了52亿美元。其中主要原因是金融危机爆发，美国房价大跌，经济陷入衰退，大批老人的生活和经济状况发生显著变化，违约事件大量增加，作为贷款的保险方，该基金大量失血。

　　除了政府扶持，法制监管和咨询服务也为美国“以房养老”制度助力不小。1994年，美国加强监管“以房养老”制度的专门条例应运而生，并由官方或半官方机构为申请者提供免费咨询服务。

　　这些咨询机构包括：非盈利性组织——房产价值转换国家中心、美国退休人员联合会和HUD设立的免费专业律师咨询服务机构、贷款人根据联邦法律规定为借款人提供的合格的法律顾问。

　　咨询制度有相当严格和详细的规定，比如：贷款人必须至少为借款人指定5个符合规定的专业咨询机构，其中至少有两个机构提供电话咨询等。这样的咨询制度既可以保证老年人在充分了解贷款性质的情况下，根据自己的情况选择是否贷款，也有利于避免借贷双方因对合同的误解在合同履行中发生冲突，节省运营成本。 

　　此外，“第三驾马车”即产品多样化也为该模式增添了不少活力。美国针对不同价值的住房，设计出三个层次的贷款产品，细分市场，实现了金融创新。

　　这种多样化的选择，一方面体现在贷款方式很灵活，可以按月或者固定期限发放，也可以一次性发放；另一方面，老人过世后，房屋可交由金融机构处理，也可由继承人在还清贷款本金和利息后将房屋赎回，金融机构最多可给房屋继承人一年时间，来决定如何处置该房屋。

“以房养老”的中国路径

　　“‘以房养老’其实是双赢。”李长安告诉记者，只有双方都受益，才能有持续的供给和需求。从这个意义上说，美国的“以房养老”有不少值得中国借鉴之处。

　　李长安认为：“首先应该把产权界定清楚。”“以房养老”在美国兴起的主要条件是房屋产权很清晰，其房产可以永远被继承，但我国房产有50至70年不等的年限规定。另外，“中国人喜欢把房产留给下一代，再加上如果有兄弟姐妹的话，极易引起产权纠纷。”

　　在李长安看来，尽管我国《物权法》强调，房产的使用期“到时候可以延续”，但是究竟要花多少钱去延期，“‘法’并没有说”。因此，这实际上意味着有风险，一般老百姓也不太愿意做这种选择。 

　　其次，应该有其他担保体系，以及应付风险的法律制度保障，“一旦出现违约的话，那么谁来保护老人？相应的补偿和救济制度怎么完善？如果没有这些作保障的话，后面会留下很多后患。”

　　2012年初，华东师范大学金融与统计学院的６名本科生在汪荣明教授的指导下对反向抵押贷款中国模式进行了探索。

　　在总结国内外成功经验和教训的基础上，课题组提出一种由政府主导、金融机构参与、以公益为导向、兼顾各方利益、充分考虑风险的反向抵押贷款中国模式，即推行“以房养老”制度，应由政府主导并适时介入，为老人提供担保，并且进行严格监督。

　　有分析人士认为，中国的“以房养老”并不能解决所有养老问题，试点也只能在某种程度上为其提供帮助。正如平安证券研究员缴文超所言，“以房养老”是一个自愿可选择的养老方式，而养老的核心还是围绕国家基本养老保险这个体系完成。未来中国养老体系将是国家基本养老保险为主导的多元化、多层次体系。

　　根据中国保监会发布的指导意见，“不得夸大房产增值在提升养老金领取水平方面的作用”。因此，业内人士认为，要用好“以房养老”这个新“法宝”，针对产权、传统观念、房价波动等难点，政府还应搭建好房产评估、政策咨询、纠纷仲裁等机制，从政策框架上给出解决方法。