福建省福州市鼓楼区法院成功执结商业楼盘超长烂尾案

能动司法让27年“烂尾楼王”获新生

　　近日，位于福建省福州市鼓楼区黄金地段的福州商贸大厦顺利封顶，标志着福州商贸大厦代偿工程款纠纷案这起长达21年的产权交易中心执行案件以和解并履行完毕的方式结案。同时，另外两个长期未执结的关联执行案件亦得到实质性化解。

　　至此，停工烂尾27年的福州商贸大厦最终得以涅槃重生。福州市鼓楼区人民法院通过智慧柔性执法、善意文明执行，采取“活水养鱼”“对症下药”等措施化解了“三角债务”，最终实现各方权益共赢。

　　深陷“三角债务”困局

　　福州商贸大厦地处福州市鼓楼区东街口黄金地段，因开发商牵涉多重债务纠纷停工烂尾20多年，成为福州城市建设的一道“伤痕”，被称为国内烂尾时间最长的商业楼盘。

　　1997年5月，经福州市贸易局批复，百商公司将福州商贸大厦产权整体出让给房地产公司。房地产公司接收该在建工程原债权债务，通过产权交易中心账户一次性返还百商公司资金1170万元及其他债务。双方约定，若一方终止合同，需赔偿另一方100万元，并承担因此发生的一切费用。

　　合同生效后，房地产公司未按约付款。1999年，百商公司以产权转让合同纠纷为由将房地产公司诉至福州市中院。该案经多个诉讼程序后，2007年福州市中院判决房地产公司向百商公司支付违约金2724.2万元。房地产公司不服提起上诉，福建省高级人民法院对该判决予以维持。房地产公司未履行生效的判决文书，该案进入执行程序，福州市中院裁定由鼓楼区法院执行。

　　其间，为保证在建工程的延续，产权交易中心代付工程款287万余元。2002年，产权交易中心以代偿工程款纠纷为由将百商公司、房地产公司诉至福州市中级人民法院，经一审二审，福建省高级人民法院作出终审判决，判决百商公司向产权交易中心支付代偿工程款287万余元及利息等。

　　案件进入执行阶段后，百商公司未履行生效的判决文书。福州市中院经执行申请人申请查封了百商公司名下的案涉国有土地使用权，并裁定该案由鼓楼区法院执行。

　　房地产公司称，1997年5月百商公司与其签订《福州商贸大厦产权出让合同书》，不久双方产生纠纷。后来，百商公司起诉要求解除该出让合同，福建省高院于2008年2月终审判决驳回百商公司的诉求。判决生效后，百商公司应继续履行合同，但因与其他公司的借款纠纷导致该工程产权被冻结，直到2017年才解除冻结。

　　2017年，房地产公司以产权转让合同纠纷为由将百商公司诉至鼓楼区法院。鼓楼区法院经审理，判决百商公司将上述案涉国有土地使用权及地上在建工程的权属变更登记至房地产公司名下，并向房地产公司返还代垫款768.15万余元及利息等。福州市中院二审维持该判决。该案由鼓楼区法院立案执行。

　　2019年，房地产公司承诺代百商公司向产权交易中心偿还债务，请求法院解除对案涉国有土地使用权的查封措施。鼓楼区法院据此作出解封裁定，将上述案涉国有土地使用权变更登记至房地产公司名下，后者却未能按照执行和解协议履行代偿义务。随后，鼓楼区法院依法追加房地产公司为产权交易中心执行案件的被执行人，并依据当事人申请重新查封上述案涉国有土地使用权。

　　“抽丝剥茧”寻求最优解

　　上述案涉国有土地上早已建有在建工程，房地产公司在取得上述案涉国有土地使用权后，继续开发建设楼盘——福州商贸大厦。但是，这栋历史久远的“烂尾楼”因国有土地使用权被查封而无法办理预售许可证，即无法回笼资金盘活经营。房地产公司多次向法院申请解除查封措施，遭到产权交易中心与百商公司的强烈反对。

　　针对上述三个执行案件的多重矛盾纠纷，鼓楼区法院多次组织当事人及律师明确债权债务金额、沟通解决方案，先后三次联合鼓楼区政府、楼盘所在街道以及三方当事人召开协调会，围绕容缺办证、活封活扣、在建工程抵押、资金安全监管等问题进行协调。

　　鼓楼区法院就案件执行过程中存在的焦点问题、执行难点向各方充分释法析理，引导各方对各种解决方案进行分析论证，寻找各方都认可的切实可行的一揽子执行方案，充分保障各方当事人的合法权益。

　　“房地产公司无法办理预售许可证，就无法回笼资金，其与百商公司亦无其他履行能力，若案涉国有土地使用权继续被查封，三个执行案件都将走进死胡同，对三方当事人及整个社会都没有好处。”经办执行法官罗登煌说道。

　　大楼封顶实现多方共赢

　　经过鼓楼区法院多次协调，三方当事人分别达成执行和解，明确了各自债权债务的金额及履行方式、履行期限等内容。根据上述执行方案及当事人的申请，房地产公司向产权交易中心履行全部还款义务，产权交易中心向法院申请解除对案涉国有土地使用权的查封措施。随后，鼓楼区法院依法解除对案涉国有土地使用权的查封措施。房地产公司也取得福州商贸大厦的预售许可证，回笼资金盘活经营，作为申请执行人的执行案件亦执行完毕。在百商公司作为申请执行人的执行案件中，鼓楼区法院依据当事人的申请查封了福州商贸大厦的相应房产，充分保障了其合法权益。

　　在鼓楼区法院的努力下，最终通过达成调解协议的方式妥善平衡了各方利益，促使烂尾项目复工重建。近日，福州市这块城市“伤疤”——拥有1275套房产的福州商贸大厦在停工烂尾27年后重焕新颜。

　　针对此案，鼓楼区法院党组书记、院长李曦表示，在执行工作中，鼓楼区法院在注重保障申请人合法权益的前提下，努力找准多方利益平衡点，通过适用柔性执法手段，采取“对症下药”“活水养鱼”等善意文明执行措施，实现双赢多赢共赢，为辖区法治化营商环境建设提供了有力司法保障，实现了执行案件政治效果、法律效果和社会效果的有机统一。