民法典视野下建筑物公共收益的法律归属

　　《中华人民共和国民法典》第二百八十二条对建筑物区分所有结构下的公共收益归属进行明确规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”该规定确立的“成本扣除规则”为解决社区公共收益权属纠纷提供了法律依据，在物业企业和业主之间实现了基本权利分配平衡。

　　民法典明确“公共收益权”归属原则

　　在建筑物区分所有形态下的物业关系中，由于业主人数众多，这使其共有性权利呈现高度的“群体性”“分散性”“复杂性”。在这里，数量上的多数性反而是劣势——虽然原物权法已为业主配置了边界相对清晰的专有权、共有权以及成员权等具体权利，但业主要实现作为共有性权利的“公共收益权”，必须通过完善的业主大会、业主委员会才能有效行使。在这种情况下，一旦相关组织机构不完善或行使权利动力不足，则使共有权行使容易遇到障碍。

　　民法典第二百八十二条虽然确立了“成本扣除规则”，但“合理成本”是仅限于“直接管理成本”，还是有一定的延伸，现有法律未作明确规定，还需出台相关司法解释进一步明确。从诚实信用和公平原则看，一方面，公共收益是建立在业主共有权基础上，是业主共有权的内容之一，因此，公共收益主体部分归业主所有具有基本正当性，这也是民法典确立“成本扣除规则”的立法依据。但另一方面，从法律经济学角度看，物业服务企业在共有部分价值增溢过程中，也有一定贡献，这种贡献应当获得一定的合理回报。如果物业服务企业在扣除“直接管理成本”后无任何收益，则其必然缺乏创造和维护公共收益的动力。因此，应在“成本扣除规则”基础上，结合物业服务企业基于物业合同的整体收益回报情况以及在公共收益创造中的贡献度，对物业服务企业的付出给予一定回报。即允许物业服务企业在不损害业主权益前提下，对公共收益净值提取适当比例。

　　“收益分配”具体涉及两个方面。其一，关于“收益分配约定”。民法典第二百八十三条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。”该条款主要针对业主之间分配比例的“内部约定”，而非与物业服务企业之间的约定，但实践中开发商也有可能保留部分专有所有权，从而成为“自持型”业主。此时，如果开发商依赖其特殊地位，通过销售合同与后续“购入型”业主作出公共收益约定，其效力认定应与前述“格式合同”规则相同。如果不涉及对其他业主合法权益损害的，可以有效；如果不当侵害其他业主权益，应否定其效力，或依据公平原则进行相应调整。其二，关于溯及力问题。在涉及公共收益归属认定情况下，由于民法典第二百八十二条属于“新增条款”，根据民法溯及力原则，该条应溯及适用，即无论法律事实发生于何时，凡民法典实施后通过诉讼方式进行纠纷解决的，皆应适用民法典第二百八十二条进行认定。

　　综上，随着民法典第二百八十二条对公共收益权归属的进一步明确，公共收益归属必将走向规范化。但在这一过程中，业主的公共收益权要“落地为实”，仍必须完善和优化业主大会、业主委员会等组织运行机制，消除权利实现障碍，降低权利实现成本。同时，以诚实信用和公平原则为主导，在物业服务合同框架下对双方权益进行合理分配。一方面，业主应合理运用知情权和监督权平衡与物业服务企业之间的关系，结合物业服务费用总体水平，给予物业服务企业应有的收益分享激励。另一方面，物业服务企业则应加强合规水平建设，完善管理制度，规范财务公开，确保公共收益公开透明。

　　区分所有建筑物公共收益权实现的路径

　　区分所有建筑物公共收益权作为一项群体性或公共性权利，其实现具有特殊性、复杂性，涉及业主端的诉讼主体资格、证明责任、诉讼时效和民法典溯及力等问题。

　　关于诉讼主体。由于公共收益属于共有权范畴，其行使一般应通过业主大会或业主委员会进行。一般认为，业主大会或业主委员会根据民法典规定享有广泛具体的权利。在符合依法成立、具有相应机构和财产情况下，依据法律规定，业主大会或业主委员会符合非法人组织的基本要素，具有相应诉讼主体资格，可以就其民事权利范围内所涉事项发起诉讼。但在业主大会或业主委员会之外，业主个人能否径行主张公共收益权尚存在争论。笔者对民法典实施以来的相关案件统计显示，在9起由业主个人提起的案件中，有7起因主体不适格被驳回，理由是对于共同类权利，应以业主大会或业主委员会为诉讼主体，个人作为诉讼主体并不适格。在业主大会或业主委员会怠于行使诉讼权利时，南京市中级人民法院认为，应“由业委会代表全体业主起诉，如由业主以个人名义分别向法院起诉，势必导致物业服务人所承担的违约责任处于不确定状态。业主应就该情形，督促业委会起诉，如业委会怠于起诉，其可以另案起诉”。（见〔2017〕苏01民终1101号民事裁定书）笔者认为，从诉讼效率角度看，业主单独诉求其个人的共有收益亦具有程序合理性，在业主大会和业主委员会怠于行使或因客观原因无法行使诉讼权的情况下，个体业主可以代表全体业主进行诉讼，所产生的裁判效力与前者参与诉讼的效力应当一致即及于全体业主。这样不仅能提高维权效率，更能对物业及业委会形成监督效力，但其他业主在享受诉讼结果利益的同时，也应分担相应的诉讼费用。

　　关于证明责任。基于公共收益归属所产生的争议，原则上应遵循“谁主张，谁举证”原则。但基于物业服务法律关系中物业服务企业的优势地位，在涉及公共收益举证方面，举证责任配置应适当向物业服务企业加重、倾斜。业主方仅承担公共收益法律事实存在的基本举证责任，物业服务企业应当对公共收益相关情况进行全面举证。物业服务企业对涉及公共收益的事项，应与物业服务中的其他业务进行有效区分，进行独立的成本收益核算，确保财务精确和收支凭证完备，在涉及举证的过程中，应完整出示相关证据。若由于管理不规范，导致相关账目混杂，证据不足，应由物业服务企业一方承担第三方评估费用以及举证不利的责任风险。

　　关于诉讼时效。鉴于公共收益处于物业服务企业管理下，业主一般难以了解实际情况，故诉讼时效的起算点应自物业服务企业向业主公布收益情况之日或物业服务企业有证据证明业主知悉公共收益的具体时间起算。关于诉讼时效期间，自民法总则实施后开始计算诉讼时效的，皆适用3年诉讼时效期间。同时，根据诉讼时效衔接原理，凡自民法总则实施之日起，按原诉讼时效计算方法尚未届满的，亦应适用3年诉讼时效期间。

　　作者单位：山东大学法学院（威海）