农村拆迁腾退，这些法律问题要注意

　　当农村拆迁遇到房屋买卖、遗产继承、分家析产、安置房屋……涉及利益要如何分配？随着北京市海淀区中关村科学城北区建设步伐加快，该区人民法院山后法庭辖区内的拆迁腾退大范围铺开，近日，该法庭发布普法系列故事，以《张大山家的那些事儿》为切入点，介绍拆迁腾退典型案例。

　　农村房屋买卖为何一般认定无效？

　　张大山（虚构人物）的父母年事已高，需要人照顾，弟弟张二河（虚构人物）已分家单过，妹妹张小妹（虚构人物）外嫁。张大山作为长子，赡养二老义不容辞，为了方便照顾父母，张大山考虑搬到父母家里同住。2016年1月，张大山与隔壁村的王小树（虚构人物）签订《房屋买卖协议》，将自有宅院出售。王小树接手后，为便利生活，利用张大山的建房审批手续在院内翻建房屋，并居住于此。

　　2017年1月，有消息称村里要拆迁腾退。在巨额利益的诱惑下，张大山心生悔意，想要拿回院子，遂将王小树诉至法院，诉请确认双方签订的《房屋买卖协议》无效，并要求王小树腾退返还。

　　法院审理认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定，不得违反法律、行政法规的强制性规定。

　　张大山的院落为农村宅基地，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，相关法律法规禁止宅基地买卖。王小树并非宅基地所在集体经济组织成员，张大山与王小树签署的《房屋买卖协议》违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的协议应视为无效。因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　法官提示：

　　买卖合同需要双方自愿达成合意，但是根据民法典对于合同效力的规定，要牢记一个前提，即不能违反法律、行政法规的强制性规定，农村房屋不可随便交易。

　　房屋交易合同无效的后果往往非常复杂。一方面，即便确认合同无效，房屋不是想腾就能腾的，法院需要综合考虑院落使用情况、房屋建设情况，尤其是合同无效的过错，对损失进行评估确认，对责任进行分担。而不管是为人处世，还是法律规定，有违诚实信用都是大忌。因此，卖方将对合同无效的损失承担大部分责任。另一方面，一旦涉及搬迁腾退，有买卖纠纷的宅院，搬迁腾退程序往往受阻。

　　非同住子女如何参与分配拆迁利益

　　张大山卖掉自有院落后搬到父母的宅院居住，在与父母共同生活期间，为了改善居住环境，张大山夫妇对部分房屋进行翻建。半年后，张母因病去世，生前未留有遗嘱。之后张大山一家继续和父亲共同生活。

　　2019年2月，村里正式开展搬迁腾退工作。张父作为被腾退人签署安置补偿协议，被安置人有张父及张大山一家三口，获得拆迁利益若干。张二河、张小妹得知后，认为拆迁利益中包含了母亲的份额，并要求继承。

　　本案争议焦点在于张二河与张小妹有无权利参与分配腾退安置利益？如果有，如何分配？

　　对于腾退安置利益，一般包括三类：“房钱”“地钱”“人头钱”。其中，“房钱”系地上物的补偿价，安置补偿协议中一般表述为“重置成新价”。根据院落的建设情况、腾退安置情况，涉案院落的腾退安置利益中，如果与张二河、张小妹有关，仅有“房钱”，即“重置成新价”。

　　具体而言，如院落腾退时有张大山的父母所建房屋，或者翻建房屋中含有二人所建旧房的残值，那么这一部分房屋所对应的“重置成新价”中即含有二人的利益。换言之，该部分利益中属于张母的份额，可以作为遗产由继承人依法分割。本案中，因张母未留有遗嘱，故其配偶及子女张大山、张二河、张小妹作为法定继承人，对于张母房屋份额所对应的“重置成新价”，均有权参与分配。

　　法官提示：

　　在房屋“重置成新价”中，遗产占比需根据建房历史、装修情况、房屋材质、房屋面积、评估情况等予以综合确认。

　　法定继承中，赡养情况影响继承比重。与父母同住不等于尽到主要赡养义务，更重要的还要考虑到在日常生活、就医等方面对老人的付出。如考虑到今后可能涉及诉讼，应有意识做好证据搜集工作，同时适当调整诉讼预期。

　　共有财产涉他人，离婚案件如何判？

　　张大山一家三口在拆迁款到手后，突然富裕了，物质条件的改善随之而来的是人心的变化，张大山的妻子也不例外，她不但辞掉了超市收银员的工作，还整日沉迷棋牌，夫妻矛盾日渐激烈，难以调和。2020年初，张母继承纠纷刚结束，张大山便提起离婚诉讼。

　　一般而言，离婚纠纷需要对婚姻关系、子女抚养及财产问题一并进行处理。本案中，离婚遇上了拆迁腾退，故在腾退利益可能涉及案外人利益的情况下，具体要如何处理？法官给出两种思路。方式一是先分家析产，明确夫妻共同财产后再离婚；方式二是先离婚解决身份关系问题，离婚后再通过分家析产进行财产分割。

　　本案中，在法官的解释和建议下，张父、张大山和妻子就剩余的腾退安置利益达成一致，即在共同确认一套安置房属于张大山夫妻共同所有的基础上，张大山夫妻经调解解除婚姻关系，儿子的抚养权归张大山，夫妻共有的上述安置房归二人的儿子所有，同时解决了离婚、抚养及财产分割的问题。

　　法官提示：

　　因为离婚诉讼的案件当事人只能是夫妻双方，所以在未析清腾退安置补偿利益、没有办法明确夫妻共同财产权属范围的情况下，为了保障案外第三人的民事权利，在离婚诉讼中法院无法仅根据离婚诉讼案件当事人的意见，对相关财产进行处理，故当离婚遇上腾退，一般采取上述处理方式。

　　多份遗嘱均合法，择一适用有依据

　　张母因急病去世未留有遗嘱，子女们为争取利益对簿公堂，张母遗产之争尘埃落定后，张父对此心有余悸，为避免自己百年之后子女之间再起争执，张父考虑订立遗嘱。

　　考虑到长子张大山与父母共同生活多年，生活各方面对其照料有加，张父拟将其全部财产留给张大山父子。2019年年底，为求稳妥，张父于立遗嘱之前特地前往医院体检，证明自己意识清醒，有立遗嘱的行为能力，并亲笔写下一份遗嘱。

　　2020年，张大山陷离婚纠纷，张父亦心急住院，又于2021年1月约请公证处工作人员立下公证遗嘱，待其百年之后将所有财产悉数赠与孙子张小山。

　　张大山离婚纠纷结束后，安置房确认归张小山所有。出院后，张父感念次子张二河、幼女张小妹往年亲情，也为缓和众子女关系，特邀请村长和村支书作见证人，又立下一份打印遗嘱，将其财产重新进行分配，二分之一归张大山，其余二分之一在张二河、张小妹之间平均分配。

　　半年后，张父去世，上述三份遗嘱如何执行？

　　民法典规定，遗嘱以订立时间先后判定效力。在同时存在多份遗嘱、形式依法均为有效的前提下，其效力优先性按订立遗嘱的先后顺序进行判断。即以最后一份合法有效的遗嘱进行认定。

　　法官提示：

　　高龄老人订立遗嘱时应注意满足行为能力条件。在法院日常处理的案件中，有很多这样的情况，继承纠纷中，原告到庭应诉时才知被继承人生前立有遗嘱，在遗嘱内容对其不利的情况下，不认可遗嘱的效力。否认遗嘱效力的普遍理由一是不认可签字的真实性，要求做笔迹鉴定；二是质疑被继承人的行为能力，认为被继承人在订立遗嘱时存在影响其行为能力的疾病，属于无民事行为或限制民事行为能力的状态。

　　根据法律规定，无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所立的遗嘱无效。老人上了年纪，身体各方面状况难免欠佳，因此，高龄老人订立遗嘱时，除了要注意满足订立遗嘱的形式要件，还需要对其民事行为能力进行确认，应注重保留相关证据，如到专业医疗机构进行专科检查，由医疗机构出具专业的诊断证明材料、完整的影像材料等。

　　在法院日常处理的案件中，当事人不认可遗嘱效力的另一重要原因，还在于认为遗嘱见证人为案涉利益的利害关系人。所以，在遗嘱见证人的选择上也需慎重考虑，尽可能避开亲属关系、利益关系等利害关系人。