司法拍卖非儿戏 充分认知避风险

　　近年来，网络司法拍卖受到社会广泛关注，越来越多的人跃跃欲试，萌生了想要“举牌”的冲动。实践中，有部分竞买人抱着“玩一玩”“试一试”的心态参拍，因拍非所需、尾款资金不足等原因，导致最终悔拍；也有部分竞买人因对司法拍卖了解不够，盲目相信所谓的法拍房机构，被骗取中介费；还有一些竞买人会产生拍到的房子或者汽车等物品是否存在过户问题等疑问。

　　近日，北京市昌平区人民法院召开“网络司法拍卖常见问题及法律提示”新闻通报会，该院执行局局长殷世军通过4个案例以案释法，以进一步提高群众参与司法拍卖的法律意识。

　　未缴纳尾款悔拍

　　买受人保证金被没收

　　案情简介：

　　李某申请执行曹某借款合同纠纷一案，曹某未履行判决确定的义务。在案件执行过程中，昌平法院依法查封了曹某名下位于昌平区某小区的房屋，并依法评估、拍卖。黄某参与竞拍后未按照公告期限缴纳尾款，经法院催告后仍不缴纳，最后执行法官认定买受人悔拍，并作出没收保证金的决定。

　　法官说法：

　　网络司法拍卖作为法院处置被执行人财产的重要途径，具有司法权威性和公信力。该案当事人在明知网络司法拍卖规则的情况下拒不缴纳拍卖款项，不仅损害了申请执行人的合法权益，也严重扰乱了司法秩序。

　　《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第24条规定，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。

　　法官提示竞买人，网络司法拍卖是法院的强制执行行为，在强制执行程序中悔拍与普通拍卖不同，不存在“七天无理由退换”。竞买人在竞买前要仔细阅读公告，结合自身情况确定是否参与竞拍。一旦参与竞拍，应注意相关法律责任和义务，诸如保证金数额、交款期限等内容，防止竞买成功后因无法付清尾款，而产生经济损失。

　　拍卖房产上设定租赁权

　　买受人可收取剩余租金

　　案情简介：

　　宫某申请执行曾某等人买卖合同纠纷一案，在执行过程中，昌平法院依法查封被执行人曾某名下位于天津市武清区的房屋。现场勘验过程中查明，刘某在法院查封前已与曾某签订了为期3年的租赁协议，按季度支付租金，法院在拍卖公告中披露了上述信息。房屋拍卖成交后，法院组织了买受人和承租人进行交接，并告知承租人可以继续承租，买受人可以收取剩余期限内尚未交纳的租金。

　　法官说法：

　　我国合同法第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即“买卖不破租赁”。对于拍卖房产上已设定租赁权的，执行程序中，法院在拍卖前会对其租赁权进行实质审查。如果租赁合同在查封之前签订，并且实际履行，已交付租金，这种情况下，租赁权可以得到保护，即适用“买卖不破租赁”这一规定。

　　租赁合同对买受人具有约束力，买受人有权收取剩余租赁期限内尚未交纳的租金，但不得强行要求承租人腾房。对于这类法拍房，竞买人应当在充分了解租约期限、租金交纳方式等前提下，根据自己的实际情况决定是否参与竞拍。

　　购买政策性房屋

　　买受人负担土地出让金

　　案情简介：

　　张某申请执行赵某借款合同纠纷一案，赵某将其位于昌平区南口镇的房屋为张某设定抵押权。后来赵某无力偿还借款，双方调解后，张某申请执行，法院依法查封并拍卖其抵押的房屋。因该房屋系经济适用房，交易时需要补缴土地出让金，昌平法院披露了上述情况，并在公告中载明买受人承担土地出让金。拍卖成交后，房屋登记机关要求买受人在过户登记时补缴土地出让金，买受人找到法院，要求从拍卖款中扣除。法院依据公告，告知该笔费用须由买受人负担，最终买受人自行支付了土地出让金。

　　法官说法：

　　司法拍卖房产不改变该房产的土地性质。经济适用房、自主性商品房等政策性房屋，土地性质为划拨用地，在上市交易时，必须先改变土地性质，即缴纳土地出让金。法院在拍卖公告中会详细介绍标的物的基本情况，同时对于税费承担、土地出让金承担、欠费情况、是否限购等会有专门的特别提示。

　　法官提示竞买人，应当仔细阅读公告，在参与竞拍前，全面了解房屋性质、房龄、土地出让金欠缴情况和负担主体、房产交易可能产生的税费等情况，必要时可以咨询法院或司法辅助机构，从而正确预估可能缴纳的费用，防止出现不必要的纠纷和损失。

　　司法拍卖零佣金

　　警惕机构浑水摸鱼

　　案情简介：

　　某银行申请执行柴某借款合同纠纷一案，执行过程中，昌平法院依法查封并拍卖柴某名下某小区的房屋，郭某以最高价竞得。法院为其办理过户过程中，郭某要求法院开具其已付3万元拍卖费用的收据。后经核实，原来张某谎称自己为某中介机构员工，并声称和法院合作，可以帮助郭某代拍上述房屋，全程办理法拍房手续，并收取3万元拍卖费。后郭某前往公安机关报案。

　　法官说法：

　　目前，在房产中介市场上出现了可以售卖法院拍卖房产的中介公司或个人，虚假宣传“代理司法拍卖”“内部有人”“低于市场价购买”“随时看房”等，有的则宣传法院全权委托中介办理法拍房手续。乱象之下，部分中介或假借中介名义的个人借机浑水摸鱼，胡乱收取中介费。

　　法官提示竞买人，法院网络司法拍卖房产及其他拍品，属于法院司法处置财产行为，不会与任何中介公司签订代理合同，除公告中载明应由买受人负担的费用，原则上不收取任何拍卖费用。意向竞买人要通过法院指定的拍卖网站参加竞拍，对中介机构以法院名义进行的宣传、咨询、看样、收费等行为要提高警惕，避免产生不必要的财产损失。