借名购买政策性保障房风险多

法院提醒勿钻政策空子

　　本报讯（记者王涵） 近年，出于规避房屋限购、信贷政策，“顶名”购买经济适用房等政策性保障住房，借用购房指标购买房改房、拆迁安置房等特殊房屋，或者隐蔽财产、逃避债务等目的，一部分人借用他人名义出资购买房屋，将房屋产权登记在他人名下，约定房屋权益实际由借名人享有的情况屡见不鲜。10月15日，北京市第二中级人民法院通报了近五年借名买房引发的纠纷案件情况。

　　八成案件因借名双方争议引起

　　据北京二中院介绍，2016年至2020年8月，该院审理涉借名买房引发的民事纠纷案件334件。其中，所有权确认、物权保护等物权纠纷82件，房屋买卖合同纠纷65件，其他合同纠纷139件，涉继承、离婚、遗赠、赠与等家事纠纷21件，执行异议之诉、债权人撤销权之诉等涉债权人案件11件。

　　据了解，“借名买房”案件八成以上纠纷因借名双方争议引起，且多为亲友。其中，大多数案件为主张借名一方起诉房屋登记权利人（出名人），请求出名人协助办理产权过户登记，而被告对借名买房予以否认。另外，还有少数案件为出名人以房屋登记所有权人身份主动起诉，要求居住房屋的借名人腾退返还房屋。

　　北京二中院法官表示，在其调研过程中发现，借名买房引发的纠纷案件涉及的房屋中，既有普通商品房，又有种类繁多的特殊类型房屋，如经济适用房、两限房等政策性保障住房，俗称房改房的已购公有住房，按经济适用房管理住房，以及拆迁安置房等。

　　借名人、出名人均面临风险

　　二中院法官表示，在借名买房过程中，借名人和出名人都会面临风险。

　　借名买房多发生在亲友之间，出于熟人信任或囿于传统人情观念，当事人往往不签订书面协议，并且房屋长期保持借名登记状态，甚至一方死亡后才发生争议，导致案件事实难以查清。

　　该院表示，购买政策性保障住房的借名买房行为，由于违反了保障房管理政策，使国家社会保障目的落空，损害保障房摇号轮候家庭利益，往往被法院认定无效。此外，即使部分借名买房合同被认定有效，也可能面临无法履行等障碍。

　　当这样的情况发生时，借名人将面临出名人失信毁约，受利益驱使意图侵占房产，拒绝履行约定将房屋所有权转移登记给借名人，或者擅自将房屋出卖、抵押。出名人配偶或者法定继承人主张对房屋享有财产权益。出名人对外负债时，房屋可能被债权人申请法院强制执行。

　　对于出名人而言，允许他人借名买房，自身购房及贷款资格将被占用，影响将来购房或贷款。一旦借名人逾期或无力偿还房贷，出名人将承担违约责任，个人征信也将产生不良记录。

　　北京二中院法官建议，社会大众应增强守法意识，切莫通过借名买房钻政策法律空子，规避国家房地产调控政策，或违规购买经济适用房、两限房等保障性住房；应充分认识借名买房的风险，防止为贪图炒房、享受贷款优惠等眼前利益，最终导致得不偿失。不仅要承担败诉风险，还要承担相应法律责任。

　　同时，要增强证据和法律意识，充分利用公证、律师咨询和见证等法律服务，在钱款经济往来中，采取银行转账等方式代替现金交易，并通过备注注明资金往来原因。在分配家庭财产、房屋买卖等经济活动中，注意采取合法合规方式，避免以买卖之名行赠与之实、通过借名买房转售购房指标等名实不符的行为。