业主新房尚未入住却遭污水反流浸泡谁来赔偿损失？

物业公司作为小区的管理方，有责任对公用区域、公用设施设备等进行管理、维护，并定期巡查、疏通污水管道、窨井等。若物业公司未尽到维护、管理等义务，则需承担相应赔偿责任。

本报讯（记者汤瑜 通讯员萧法） 业主装修的新房尚未入住，厨房被污水浸泡，谁该为此担责？业主、物业公司就“谁来买单”争论不下。近日，浙江省杭州市萧山区人民法院调解了这起侵权责任纠纷。

业主新房遭污水浸泡起诉物业

几年前，李先生夫妇在杭州市萧山区幸福小区购买了一套房屋，准备将来给儿子做婚房。房屋交付后，李先生于2016年12月开始装修。新房装修完工后一直处于通风中，并未入住。

2019年6月的一天，李先生突然接到物业公司打来的电话，告知他厨房隔壁的阳台处在漏水。

“新房未住就漏水？”李先生立即赶到房屋查看。

开门后，新房里一片狼藉。“臭气熏天，污水横流，新铺的白色地砖变得黑糊糊。”李先生说。

原来，厨房污水管与窨井交接处堵塞，导致楼上住户的厨房污水反流至李先生家的厨房，地砖、墙裙、柜子、房门等被污水浸泡……

随后，李先生找到小区物业要求解决问题。他认为，自家厨房污水管反流的主要原因是物业公司未定期对下水管道和窨井等公共设施进行管理、清理和维护。

2019年11月，李先生将物业公司诉至萧山区人民法院，要求赔偿损失近8万元。

谁来赔偿双方协商不定

物业公司认为，已经尽到了对房屋管道外部情况进行日常检查的义务，李先生的遭遇是由于其他业主在使用管道过程中丢弃杂物所致。而且，出现堵塞问题后，物业已经履行管理义务——及时清理、疏通管道，防止再次出现回流，避免损失扩大。所以，物业公司不应该为此“买单”。

“经初步判断，李先生家厨房污水反流系公共污水管下端与窨井交接处被垃圾堵塞所致。但共用污水管道被垃圾堵塞的原因是什么？直接侵权人是谁？这些问题根据现有证据无法予以认定。”经现场勘查后，法官王银燕表示。

根据以往的审判经验，王银燕认为，启动相关鉴定程序查找污水反流原因、评估确认李先生家财产损失都需要花费双方大量的时间、精力和金钱。这个过程也会伤了邻里之间的和气。另外，物业公司虽非直接侵权人，但作为专业的物业管理单位，未能定时维护、管理共用排污管道，导致污水管道反流，应对损害后果承担相应的责任。

在法官的积极调解下，物业公司与李先生达成赔偿协议，同意就李先生的经济损失给予相应赔偿。

法官释法明理成功调解

现实中，类似于李先生这样的烦心事并不在少数，居住在楼房低层的业主常有共用的下水道堵塞后厨房反流污水的情况。为避免类似情况的出现，低层业主平时要多留意厨房、卫生间等区域的下水道有无反流情况。

对此，法官提醒，一旦遇到污水反流严重情况，应及时通知物业和楼上住户，同时注意保护现场，以拍照、录像等方式收集、留存相关证据。

相对而言，许多居住高层的业主或许没有这类烦恼，认为与自己无关。但其实并非如此，法官指出，根据《中华人民共和国物权法》第70条和71条的规定，业主对建筑物共有部分享有共有和共同管理的权利，业主对建筑物专有部分行使权利时不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。如高层住户因不当使用、不当排放垃圾，导致下水管道堵塞反流造成低层住户损失的，需要承担相应的赔偿责任。因此，所有住户都应该养成良好的生活习惯，避免因个人垃圾处理不当影响共有建筑部分的使用，致使其他业主权益受损。

“物业公司作为小区的管理方，有责任对公用区域、公用设施设备等进行管理、维护，并定期巡查、疏通污水管道、窨井等。若物业公司未尽到维护、管理等义务，则需承担相应赔偿责任。”除此之外，法官强调，如果污水反流是由于污水管道管径过细、管道拐弯不合理、窨井设计不合理等因素所致，则开发商也存在不可推卸的责任。