认定“凶宅”有条件 购买“凶宅”能退吗？

□本社记者 赵春艳 □高磊

在现实生活中，人们偶尔会听到“凶宅”这个词，可到底什么才算是“凶宅”？凶宅，并非法律概念，交易实践中对凶宅的认定标准已相对形成共识。特别是在房屋买卖过程中，购房合同中常常规定“房屋内不能有非正常死亡的事情”。如果买到了人们常说的凶宅怎么办？能否退回房屋？北京市第二中级人民法院通过实际案例向公众解释购买凶宅后如何处理。

【案情简介】

2018年11月，柴某将房屋出售给袁某，并于2019年2月将房屋登记至袁某名下。袁某居住后才知道自己住的房屋曾经有人坠楼而死，袁某要求退房未果后于2019年6月诉至法院，请求撤销与柴某的房屋买卖合同。

原来这处房屋原系李某所有，后出售予柴某并办理了房屋过户登记手续。柴某在此房屋后居住了两年多，没有发生过任何异常，也没有听说过该房屋涉及凶宅之事，因小孩出生后有其他住房需求，所以正常价格对外出售给袁某。柴某不同意撤销合同。

在案件审理过程中，一审法院曾到北京市公安局丰台分局进行调查，调查结果显示，李某之母田某某确系于2015年8月14日自案涉房屋内坠落死亡。对此，北京市公安局丰台分局出具的《关于田书琴死亡的调查结论》亦载明：该人系符合高坠致创伤性休克而死亡。

后来一审法院认定涉案房屋应认定为凶宅，该事实确系影响房屋买受意愿及交易价格等重要事项。袁某要求撤销该合同，于法有据，应予支持。一审法院判决房屋买卖可以撤销，袁某将房屋还给柴某，柴某返还购房款308万元。二审维持原判。

【法官释法】

凶宅并非法律概念，无法从法律规范中搜寻其明确定义，是否认定为凶宅主要考虑两个因素，一是死亡地点，二是死亡形式。一方面，李某之母自案涉房屋内坠落，虽最终的坠落地点在案涉房屋外，但坠落的起点在案涉房屋内，所以从死亡地点上，不能排除案涉房屋为凶宅。另一方面，李某之母之死并非正常的生老病死，无论是自杀或者意外，均不能否认李某之母为非正常死亡具有高度可能性，死亡形式亦可纳入凶宅认定的范围内。据此，涉案房屋应认定为凶宅。

袁某对涉案房屋产生错误认识。袁某向柴某购买涉案房屋时，完全有理由相信案涉房屋是正常房屋，不影响其使用，既包括房屋质量客观上不存在问题，也包括房屋不会对一般人产生使用上的主观障碍，后者与房屋存在质量问题对使用人的影响无差。案件中，袁某在交易成功后知晓案涉房屋曾发生非正常死亡事件，从李某之母死亡之日到袁某知晓之日相隔不足4年，该非正常死亡事件的影响并未消失殆尽，对袁某使用房屋仍会造成主观的障碍。所以袁某知晓案涉房屋为凶宅后，应认定订立合同时相信案涉房屋是正常房屋是错误认识，且该错误认识不应归责于袁某。

袁某基于重大误解订立合同。袁某对房屋产生错误认识，并非轻微而未造成实际损失。一方面，当其内心存在使用的主观障碍时，必然会影响其正常使用房屋，无法使房屋的使用功能发挥到最大。另一方面，房屋再次交易时价值也极有可能会受到影响。袁某对房屋产生错误认识，使订立合同的行为与其真实意思相悖，客观上也对其造成较大的损失，所以应认定袁某系基于重大误解订立合同。进而，袁某要求撤销合同理由正当。因没有证据显示柴某知道或者应当知道交易时案涉房屋系凶宅，一审法院未认定柴某应承担赔偿责任，亦为妥当。