开发商有权出售楼盘的地下停车场车位吗？

答疑律师：程文华

牟先生咨询：半年前，我在新开盘的小区内购买了130平方米的单元房，许多购房户近期已经陆续搬迁进小区内，小区周边出现了停车难的状况。日前，开发商打出广告，开始出售地下停车场的车位，却遭到业主们的质疑，有人认为地下停车场属于公共区域，开发商应当开放为业主提供停车服务，而开发商却置之不理，照卖不误。

提问：开发商是否可以出售地下停车场的车位？

答复：开发商是否可以出售地下停车场车位，就要看开发商对地下停车场车位是否拥有所有权而加以区别对待。

毋庸讳言，住宅小区的停车场车位所有权问题，一直争议不断，是一个比较复杂敏感的问题。我国《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”鉴于此，在确定地下停车场车位的所有权时，基本是按照“谁投资，谁所有”的原则。

在现实生活中，住宅小区的地下停车场车位所有权主要有以下两种情况：

其一，如果建设地下停车场的费用已经计入公摊，地下停车场就为全体业主所有，由全体业主通过约定决定停车场的使用和收费方式。在这种情况下，如果开发商出售地下停车场车位就是侵权行为。

其二，如果地下停车场的建设费用没有计入公摊，地下停车场的建设成本是由开发商自行承担的，开发商对于地下停车场车位则拥有处分的权利。开发商如果保留地下停车场的所有权，那么就应当在房屋买卖合同书中予以记载，且地下停车场的使用和收费标准应当由开发商和业主协商决定。另外，开发商也可以将地下停车场车位向业主出售，那么停车场的各个车位则归购买的业主所有，而停车场的行车道等公共部分原则上应当归所有购买车位的业主共有。

牟先生在咨询中并未对停车场建设费用是否计入公摊这一关键点予以说明，所以我们只能从以上两个方面给予答复：如果楼盘的地下停车场建设费用已经计入公摊，则开发商无权出售；如果楼盘的地下停车场建设费用尚未计入公摊，则开发商有权出售。