楼房漏水 邻里法律问题该如何处理？

　　随着城市化进程的加快，规模化的楼房、小区逐渐成为老百姓的主要生活场所，但是居住楼房也存在着一个不容忽视的问题，就是各种漏水问题，如水暖管道漏水，楼体防水层质量不达标漏水，下水管道堵塞反水等问题。那么发生了纠纷,老百姓如何维权？下面通过真实案例了解楼房漏水问题相关法律规定及纠纷如何处理。

区分责任主体

物业费应缴纳

案情简介：

　　郝某系密云某小区顶层房屋业主。2009年1月1日开始，某物业服务企业开始为郝某居住的小区提供物业管理服务，物业服务收费标准为每月每平方米0.55元，2014年1月1日起，收费标准变更为每月每平方米0.8元。郝某欠缴纳2009年1月至2014年12月期间的物业费4500元。为追缴物业费，某物业服务企业将郝某诉至法院。

　　某物业服务企业诉称：我公司依照与小区开发单位签订的前期物业服务合同，为郝某提供了物业管理服务。郝某欠缴2009年1月至2014年12月期间的物业费共计4500元。因郝某拒绝给付物业费，故诉至法院要求郝某立即给付此款。

　　郝某辩称：2008年我搬入涉诉房屋居住，装修时发现房屋漏水，多次找原告维修，原告维修后还是漏水，现在漏水导致我房屋的损失很严重，我要求原告将我房屋外面的防水做好，并赔偿我的财产损失。

　　庭审中，为证明其答辩意见，郝某提交了房屋漏水情况的照片。某物业服务企业对郝某的答辩意见予以否认，并认为不属于其公司赔偿责任。经法院现场勘查，郝某所在的房屋位于该楼的顶层，房屋天花板有多处漏水后的水洇痕迹，并有多处墙皮脱裂。某物业服务企业称其对楼房的防水进行过维修，并提交维修记录为证。经法院释明，郝某坚持要求在本案予以赔偿。

　　法院审理后认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。物业服务企业对郝某居住的小区提供物业管理服务，双方即已形成物业服务合同关系，郝某已经接受了物业服务企业的物业管理服务，理应按照规定的标准履行交纳物业费的义务，故物业服务企业要求郝某交纳所欠物业费的诉讼请求，理由正当充分，法院应予支持。依据双方当事人的陈述，结合本院现场勘查情况，郝某的房屋有漏水印迹，物业服务企业虽称其曾对该楼的楼顶防水进行过维修，但并未进一步处理，故物业服务企业在履行物业管理义务过程中存在一定的瑕疵，法院根据具体情况予以酌减物业费。但关于郝某要求物业服务企业一并赔偿房屋因漏水造成的财产损失一节，因可能涉及其他权利义务主体责任，本案中不宜一并涉及，郝某可另行起诉。

法官说法

　　在房屋质量保修期内，房屋共有部分和专有部分，开发建设单位对其承担维修义务。而保修期外的房屋毁损，物业服务企业根据合同仅负有及时对共有部分进行维修的义务，或赔偿因房屋共有部分维修管理不善造成的业主损失；对业主专有部分则没有维修义务，应由业主自行维修。本案中房屋楼顶属于共有部分，依据双方陈述，楼顶的防水设施已经超过保修期外，物业服务企业应当定期进行维护和修理。而依据郝某的自述，其自入住后即发生漏水情况，在物业服务企业提供物业服务之前，则案件可能存在房屋开发建设单位亦存在过错、需要承担责任的情况，且郝某财产损失的赔偿主体也不限于物业服务企业，故无法在物业服务合同纠纷案件中一并处理。

怠于履行止损义务

须自担部分损失

案情简介：

　　蒋某是一名销售皮鞋的个体户，居住在某市建国北路某小区，由某物业管理公司负责小区的物业服务与管理工作。该物业公司与全体业主签订的《前期物业管理协议》约定的物业管理服务内容为：1.房屋建筑共用部分的维修、养护和管理。2.房屋共有设施、设备的维修、养护、运行和管理。

　　2012年7月16日，蒋某所住楼房单元地下室共用的下水管线发生漏水情况。18日，物业公司将漏水的情况通知了蒋某。19日抢修了下水管线。19日，蒋某发现他存放在地下室内的商品皮鞋出现过水现象，一部分皮鞋被泡坏。蒋某以物业公司未及时通知，致其财产受损为由，诉至法院，要求物业公司赔偿他的财产损失。

　　法院审理后认为，公共区域的散水下沉属于一种外来因素，该小区的公共排污管网已过保修期，因散水下沉导致小区公共排污管道断裂，引起地下室漏水的责任不是物业公司日常管理疏忽导致，因此物业公司对此不应该承担责任。但地下室漏水的情况发生后，物业公司则应积极履行相应义务，进行力所能及的抢修活动，并及时通知业主配合物业公司的合理安排。业主同时要积极采取措施尽量减少或防止损失的进一步扩大。本案中物业公司虽积极组织人员排查、维修，有效防止渗水面积进一步扩大，但其在知道漏水的情况下未及时通知住户做好相应的防范措施，蒋某于18日才知晓地下室漏水的情况，导致损失扩大。蒋某知道漏水情况后又未及时查看及转移财物，因此应负主要责任。法院遂判决该物业公司赔偿蒋某17170元损失的30%，即5151元。

法官说法：

　　一旦发现漏水问题，业主有义务立即采取必要措施，避免损失的进一步扩大。对于因漏水造成的损失后果，要区分损失产生的直接原因，造成漏水事故的责任人必然需要承担赔偿责任，但如果业主有能力采取措施补救，减少损失，而不积极采取措施，造成损失的扩大，那么，对于扩大部分的损失应当由业主自负责任。本案中，蒋某财产损失的责任主体有两方，物业公司日常管理疏忽，应当承担赔偿责任，而蒋某本人在知道漏水事实后，怠于采取必要措施减少损失的扩大，亦应对损失后果承担相应的法律责任。

下水管道堵塞造成反水致损

全体共用人有责任

案情简介：

　　夏某系密云区某小区一楼住户，魏某系二楼住户，李某系三楼住户。2016年7月，因涉案楼房下水道主管道堵塞问题，夏某联系施工人员对下水道主管道进行了改造，支出改造费用3600元。夏某认为该费用应由一至六层住户分担，现其余楼层住户均分担了费用，但与魏某、李某协商未果，故诉至法院。诉讼过程中，魏某、李某认可下水管道改造的事实，认可改造后未再交纳管道疏通费用，但二人均主张夏某改造下水管道之前并未与其协商，且改造费用过高，而不同意原告的诉讼请求。

　　法院经审理后认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。夏某、魏某、李某系邻居关系，应本着友好协商、和睦相处的原则处理邻里纠纷，本案中，双方当事人系涉案楼房同侧住户，共同使用下水管道主管道，故该侧各层住户对下水管道的通畅使用均应负有管理义务。根据现有证据可以认定，管道改造情况属实，无证据证明改造费用明显超出合理范围，夏某所主张的改造过程及收费依据，均经过居民委员会核实确认，且魏某、李某亦从管道改造中实际受益，故对夏某所垫付的改造共用下水管道费用，应予分担，但亦应指出，夏某作为涉案楼房的实际居住人，在改造共用下水管道的过程中，应事先征得所有相关住户的同意，对改造费用及改造方案亦应在相关住户协商一致的基础上确定并留存书面认可意见或经小区居委会或物业服务单位组织进行改造。最终法院判决，由魏某、李某各给付夏某下水管道改造费用600元。

法官说法：

　　本案所涉管道系业主共用下水主管道，如无特殊情况，其堵塞原因应推定系各楼层业主日常居住、使用过程中所排污水中垃圾堆积所致，故对共用下水管道堵塞之事实，各楼层业主均应承担一定的责任。本案中，夏某作为住户之一，为同单元同侧全体住户利益，自行委托改造管道，并垫付合理费用，故法院对其主张予以支持，但也同时指出，对于涉及全体业主的事务，应当预先征询意见，达成共识后采取具体措施，如仍无法协商，应通过业主委员会、居民委员会协商解决，避免日后因此产生不必要的纠纷。

法官提示：

　　综合上述案例分析，针对房屋漏水纠纷中业主维权问题，向业主提示如下注意事项：

　　一是及时查找漏水原因，明确责任主体，为后续问题的解决奠定基础。

　　二是及时采取止损措施，避免损失扩大，对于怠于履行止损义务所产生的扩大损失，业主亦应担责。

　　三是注意保全留存证据，有理有据解决争议。

　　四是纠纷解决调解优先，以和为贵避免矛盾激化，纠纷的解决有多种方式，自行协商是成本最小的一种方式，而诉讼是成本最高的一种纠纷解决方式，考虑漏水问题多涉及邻里关系、业主与物业的关系，故更宜调解解决。