北京市三中院召开涉户口迁移房屋买卖合同纠纷案新闻通报会

本报讯（记者赵春艳 实习记者金民航）近日，北京市第三中级人民法院召开新闻通报会，公布近年来涉户口迁移的房屋买卖合同纠纷审理情况。

通报会上，北京市三中院民一庭庭长齐晓丹介绍了该院审理涉户口迁移的房屋买卖合同案件的基本情况和特点。2015年至2017年，该院共审理涉户口迁移的房屋买卖合同纠纷案件53件。其中，2015年审理此类案件13件，案件数量总体呈上升趋势。在案件裁判结果中，原告为买受人，其诉讼请求为支付违约金的胜诉率为95%。

齐晓丹指出，此类纠纷产生主要有4个原因：涉案房屋存在买卖双方以外的案外人户口；涉案房屋户口登记人不配合办理户口迁移手续或无法办理户口迁移手续；在房屋买卖合同中未对户口迁出期限及违约责任进行约定；以子女入学为购房目的的买受人未在签订房屋买卖合同前核查涉案房屋的户口登记情况，导致后期子女无法顺利入学。

据北京市三中院分析，此类案件共有5个特点：第一，涉“学区房”案件较多。第二，涉案外人户口案件较多。第三，部分出卖人不配合迁出户口。第四，部分出卖人户口不具备迁出条件。第五，涉案违约金数额较高且调整情况较多。

为帮助广大群众顺利地买房过户、解决相关的利益冲突，该院民一庭法官孙京提出了5个建议：第一，全面核查交易房屋户口登记情况。买受人可以在产权人同意和协助的情况下，在房屋所在地派出所查询房屋内户口登记情况，咨询房屋的相关落户政策。如果购买学区房，可以向教育部门核实学籍使用情况，确保购房后子女可以顺利入学。第二，明确户口迁出期限及违约责任。在合同中明确约定户口迁移时间及违约责任，促使出卖人严格履行，一旦出现出卖人延期履行或不履行的情况，买受人起诉索赔也有明确依据。如果购买学区房，应依据相应的入学政策，在合同中明确约定房屋对应的学籍指标归买受人使用。第三，注意固定因对方违约造成损失的证据。在交易的各个环节，买卖双方应注意保留相关文件及证据，如房屋买卖合同、房款转账记录、微信聊天记录等，尤其要注意搜集因对方违约给己方造成损失的证据。第四，探索“学区房”案件中行为保全的适用。为了防止出卖人恶意使用学籍，可以探索在诉讼过程中适用行为保全，禁止出卖人使用涉案房屋及对该房屋对应户口的学籍。第五，完善房屋买卖迁户问题的政策法规。户籍管理部门应建立各类落户渠道和政策统筹机制，分类完善落户标准和政策，严格规范户口审批管理，研究“户随人走”的户口迁出政策。房地产中介协会及管理机构应制定有关房屋买卖迁户问题的行业操作规范，出台列有户口迁移保证金的规范性合同范本。

通报会上，该院民一庭法官助理史智军结合三个典型案例，通报了该院审理此类案件时的裁判要旨。