本报简介田园梦实现有风险 投资追梦要谨慎
农村山美水美环境好，越来越多的城里人希望回到农村享受田园生活，于是农村的民房成了炙手可热的香饽饽。但实践中，由此引发的纠纷并不鲜见，那么，如果想要实现“采菊东篱下”的生活，应该注意哪些法律问题呢？
非本集体经济组织成员购买农村房屋合同无效
案情简介：
王某系密云某村村民。1999年底，王某因女儿上学急需现金，遂决定将其名下的位于本村的宅基地的地上房屋出售，经熟人介绍，王某与城里的居民宋某签订了房屋买卖协议，双方约定，宋某以10万元的价格购买王某所有的位于某村院落一处，包括4间北正房及3间东厢房。宋某支付房款后，王某将售卖房屋及院落交由宋某使用。后宋某花费了2万元对上述房屋进行了装修。
最终，经过调解，宋某与王某达成协议，宋某归还王某房屋及院落，王某给付宋某房款、装修费、补偿款等共计50万元。
法官释法：
我国实行的是土地国有或集体共有的土地所有权制度，在“房地一体”的情况下，购买宅基地上的民房也就不可避免地要使用集体经济组织所有的宅基地，依照《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，是本集体经济组织成员基于其身份而享有的特殊权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。所以很多居民为了实现田园梦与农民所签宅基地房买卖合同因为违反了我国土地管理法的相关规定，扰乱了国家正常的土地管理秩序，是属无效合同。同样的，因为宅基地是村集体经济组织为了保障居者有其屋而无偿准予村民使用的土地，村民对其宅基地只有使用权，土地的所有权还是归集体所有的，所以宅基地也是不能随意卖出的，所以买卖宅基地的合同，也因违反法律的相关规定而属于无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在发生类似纠纷时，法院会根据个案具体情况的不同，遵从公平原则进行相应的裁判。
农村房屋出租
期限最长20年
案情简介：
1997年，宋某与钱某签订一份房屋租赁合同，宋某一次性支付钱某3万元的租金，租赁钱某所有的位于农村的一套民宅，租期50年。合同中注明，期间宋某可以享有房屋所有权人的一切权利，钱某均不得干涉。2017年，钱某以合同到期为由，起诉宋某要求腾退房屋。最终，法院判决宋某将房屋腾退给钱某，同时钱某返还宋某超过20年部分的租金1.8万元。
法官释法：
采用租赁的方式是合法的，但实际中存在以租代售的情况，比如租赁的期限约定50年、100年的都有。但是按照《合同法》的相关规定，房屋租赁合同的期限最长是20年，超过20年的，超过部分无效。所以无论是期限约定50年也好，100年也好，超过20年的部分，就无效了。如果双方都不主张，那么就相当于20年期限届满后，双方默认了一个不定期的租赁合同，这个时候如果出租人反悔，要求对方退还租赁房屋，这个诉讼请求一般是会得到支持的。当然，如果出租方和承租方沟通的比较好，能够达成一致意见，在租赁期限20年过后，双方还是可以续订租赁合同的，续订的合同期限，最长也是20年。但是随着经济的快速发展，租金肯定也会有相应的调整。但需要提醒的是，在租住农村房屋时，合同中约定的双方权利义务一定要写的明确具体，避免发生争议。尤其是有在租住期间计划对租赁房屋进行修整改建等情况的，建议在合同中将建设房屋的出资情况、房屋归属、遭遇拆迁等征地征房情况下赔偿金的分配方式、合同到期后的补偿金额及支付方式等，在合同中进行明确而具体的约定，这样一旦日后发生纠纷诉至法院，也可以作为维权的有力证据。
装修租住房屋
要经过出租人同意
案情简介：
2014年，李某因为已在省外定居，就将其所有的位于密云区太师屯镇的一所民房出租给了城市居民小张，双方约定月租金1000元，租期3年，每次租金预付半年，年终时，双方可协商根据周边房屋租金的涨落进行调整，一方违约需要支付违约金3000元。
李某期间一直没有回过北京，但双方始终沟通得很好，建立了一定的信任。因为了解李某没有回京生活的打算，小张为了让自己生活得更加舒适，在没有争得李某意见的情况下，擅自将租住的该房屋进行了装修。合同到期后，小张提出要续租，但李某表示自己已经退休，想要自住使用，不打算出租了，而二人因小张装修费用的分担发生了争议，小张认为装修所花的4万元钱李某应当全部补偿给自己，因为装修已经添附到了李某的房子里，但李某认为，小张装修房屋是其自己愿意的，自己并未同意，故不同意补偿小张装修费。
最终，在法院的调解下，张兰同意支付小张2万元的装修补偿款。
法官释法：
在一般的租赁合同中，承租人应当按照合同的约定使用租赁物，不得随意对租赁物进行改善或者增设他物。房屋租赁合同也不例外，实践中，如果承租人想对房屋进行装修，需要经过出租人的同意，出租人同意的，装修的费用应由出租人负担，当然，在承租人自愿的情况下，也可负担装修费用。未经出租人同意的，承租人不得擅自对房屋进行装修，否则一旦在装修过程中对房屋造成毁损，承租人需要承担相应的损失，赔偿出租人房屋的减损价值。反之，即便装修过程顺利，如果双方就此发生纠纷，可以协议分担装修费用；协商不成的，出租人不仅有权依照合同的约定向承租人索要违约金，还可要求承租人恢复原状或赔偿损失，这样一来，承租人不仅白白花费了装修钱，还要支付违约金、将房屋恢复原状的费用以及在恢复原状期间出租人损失的租金等经济损失，实在得不偿失。因此，提醒各位承租人，基于利益考虑，如果承租人打算对房屋进行任何处分，都应事先征得出租人的同意，免得一旦这种对房屋的处分行为得不到出租人的认可，承租人要承担“赔了夫人又折兵”的后果。