未成年人不动产 “无权”勿动

   随着我国经济社会的深入发展，婚姻家庭的变故因素增加，在民事案件中关于未成年人财产，尤其是未成年人的不动产保护方面，出现了许多新的理论问题和实践难点。如何保护好未成年人的民事权利，北京市第三中级人民法院法官通过案例判决向社会公众诠释不动产中未成年人的利益问题。

监护人可否处分未成年人

不动产？

【案情简介】

  高小某为未成年人，高某系高小某之父。郭某与高某、高小某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定高某、高小某将涉案房屋出售给郭某。郭某提起诉讼，一审法院判决郭某支付高某、高小某剩余购房款，高某、高小某于收款后当日协助将涉案房屋所有权转移登记至郭某名下；所有权转移过程中发生的税、费由郭某承担，高某、高小某支付郭某违约金。宣判后，高某、高小某提出上诉，主张本案涉及未成年人权益，根据《民法通则》《房屋登记办法》，在未征得未成年人另一法定代理人同意的情况下，非为未成年人利益，无权处分未成年人财产，高某单独处分高小某的财产，且无法证明是为了高小某的利益，合同应为无效。本院判决：驳回上诉，维持原判。

【法官说法】

  法院生效判决认为：第一，限制民事行为能力人的民事活动可以由其法定代理人代理，由于出卖房屋时高小某作为房屋所有权人之一系限制民事行为能力的未成年人，高某以其父亲及房屋共有权人的身份与郭某签订房屋买卖合同，符合法律规定，不影响合同效力。高某作为未成年子女高小某的法定监护人，其代理行为符合法律规定，且就北京市住房和城乡建设委员会出台的《北京市房屋登记工作规范》中具体规定而言，亦未对一方监护人单独代未成年人申请房屋权属登记作出禁止性规定，高小某的另一法定代理人钟远芳对合同签订知情与否以及认可有否，不影响合同效力。遵照履行。

  第二，监护人出卖被监护人财产过程中一旦与买受人发生争议，监护人或者被监护人很可能会以监护人不是为了被监护人利益而处分财产为由主张买卖合同无效。此时，法院必须对出卖房屋是否系为被监护人利益作出判断，在未成年人利益保护与买受人交易安全之间进行利益衡量。在我国亲权与监护权并未进行分离区别的情况下，其作为监护人，经济状况好坏必然关乎抚养能力状态，即使因资金困难出卖房屋，亦难以仅凭此就认定损害了未成年人利益。郭某作为善意的买受人并不具备审查能力，无从知晓监护人处分财产的真实目的，如在产生纠纷之际，仅凭高某自述即认定此笔交易损害被监护人利益而无效，显然课以其过重的合同审查义务，不利于交易的安全和稳定，亦可能导致未成年人利益保护的滥用。最后，退一步讲，即使高某在交易中承诺是为了高小某利益出卖房屋，其是否真正为了孩子的利益仍有待于后续对该笔售房款的实际用途进行追踪检验。如果高某在出卖房产后确实行使了明显不利于子女利益的处分行为，高小某仍可以向高某主张权利，但该权利的行使并不影响本案买卖合同本身的效力认定。综上，法院认定房屋买卖合同有效。

离婚约定赠与未成年子女不动产，可否反悔？

【案情简介】

  杜某与杨某结婚，婚后育一子，即杨小某。杜某与杨某在民政局办理协议离婚，离婚协议约定杨小某由杨某抚养，杜某不负担生活费、教育费、医疗费等抚养费用。同日，杜某在民政局签署赠与协议，将因拆迁所得50平方米份额赠与其子杨小某。

  杜某提起诉讼，要求撤销赠与协议，认为杨某以继续拖延离婚的恶劣条件要求其赠与，其为能尽快摆脱不幸婚姻，无奈签下赠与协议，绝非其真实意愿。一审法院判决：驳回杜某的诉讼请求。宣判后，杜某提出上诉。法院判决：驳回上诉，维持原判。

【法官说法】

  法院生效判决认为：夫妻离婚时，一方为解除婚姻关系将财产处分给子女的行为，应与离婚协议视为一个整体，所达成的赠与协议应视为是双方在整个婚姻解除过程中达成的其中一部分，具有法律约束力，不应当割裂开来单独进行评判和处理，应结合双方离婚时的其他约定，一并进行考量。首先，本案中，杜某与杨某是在综合考虑各种因素的前提下才同意离婚的，在签订离婚协议书的同时达成赠与协议，该赠与行为，应视为赠与人为发生解除婚姻关系的结果而为的一种赠与，是一种有目的的赠与行为，在双方婚姻关系解除的情况下，应认为赠与目的已经实现，基于诚信原则，不应允许赠与人事后任意撤销赠与；其次，根据我国《合同法》第186条、第188条的规定，结合杜某在与杨某离婚时将其所享有的50平方米份额有目的性的赠与之事实，证明离婚时该赠与协议严格来说是具有一定道德义务性质的诺成约定。如果支持当事人要求撤销赠与的诉讼请求，可能导致其恶意利用赠与的撤销达到既离婚又占有财产的目的，不仅给子女或原配偶造成经济损失和新的精神伤害，亦给社会带来不诚信反而受益的负面影响。因此，杜某要求撤销赠与，法院不予支持。

未成年子女名下的不动产，是父母对子女的赠与？

【案情简介】

  赵某与岳某原系夫妻，生育一女岳小某。赵某与岳某以夫妻共同财产出资购买了涉案房屋及车库2个。办理买卖手续时，《购房协议》中“买方”、收款收据中的付款人以及车库业主登记信息表上注明均为“岳小某”。房屋临时使用证登记在岳小某名下。岳某与赵某协议离婚，约定岳小某名下的涉案房屋归岳某所有，但未对车库的归属作出约定。赵某提起诉讼，要求确认双方所签离婚协议中关于涉案房屋的约定无效。生效判决确定该财产分割约定无效。岳小某、赵某起诉至法院，请求确认房屋、车库赠与行为有效。一审法院判决确认赵某与岳某将涉案房屋赠与岳小某的行为有效，驳回其他诉讼请求。宣判后，赵某、岳小某提出上诉。法院判决：驳回上诉，维持原判。

【法官说法】

  根据法律规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。本案中，岳某与赵某共同出资以岳小某的名义购买了诉争房屋，行政机关为岳小某颁发了房屋临时使用证，岳小某即取得了该房屋的相关权利。此房屋应视为岳某与赵某对岳小某的赠与，该赠与事实亦为人民法院生效判决所确认。现岳小某、赵某请求确认岳某、赵某将诉争房屋赠与岳小某的行为有效，于法有据，法院予以支持。关于诉争的2个车库，岳某、赵某虽然在购买过程中使用岳小某的名义办理了相关手续，但其权属情况未经有关机关登记确认，而岳小某、赵某亦未提供证据证明岳某曾明确作出将其赠与岳小某的意思表示，故仍应根据出资情况确定其权利归属。鉴于上述两个车库系岳某、赵某共同出资购买，应认定为其属于岳某、赵某的夫妻共同财产。现岳小某、赵某请求确认岳某、赵某将诉争车库赠与岳小某的行为有效，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。